Рынок недвижимости Дубая в прошлом году не остыл, а пережил важнейший структурный переход. Стадия безудержного ажиотажа, когда главным критерием выбора выступала скорость перепродажи, уступила место эпохе осознанного инвестирования и стратегического планирования. За последние три года эмират притянул рекордные потоки капитала, но сегодня его привлекательность измеряется не только ростом цен, но и устойчивостью, прозрачностью и качеством жизни. И это подтверждают цифры: за первые шесть месяцев 2025 года в эмирате зарегистрировано свыше 97 000 сделок на сумму более 270 млрд дирхам ОАЭ, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2024 года. А средняя цена на жилье выросла на 14-17% в зависимости от сегмента. Сегодня можно выделить пять ключевых трендов, которые определят вектор развития рынка на ближайшие годы:

1. От эмоциональных решений к аналитике

Если 2-3 года назад на рынке недвижимости Дубая доминировали эмоциональные решения, такие как «успеть на волне», «купить хоть что-то», то в 2025 году покупатель окончательно превратился в аналитика. Сегодня он сравнивает чистую доходность (Net ROI), которая должна быть не ниже 7-9%, изучает репутацию девелопера, запрашивает данные по арендному спросу и оценивает ликвидность актива через 3–5 лет. Особенно заметна эта трансформация среди инвесторов из СНГ, Европы и Южной Азии. Они приходят с четкими запросами: релокация с детьми либо диверсификация капитала. Спекулянты не исчезли совсем, но их доля существенно сократилась. Теперь в цене долгосрочные инвестиции. И девелоперы это чувствуют: проекты без продуманной концепции, со слабой управляющей компанией или неясным позиционированием проваливаются уже на старте продаж.

2. Инфраструктура как ключевой актив, а не декорация

Дубай все больше напоминает не просто декорацию из башен, а живой город. И покупатели это ценят. Сегодня успех проекта определяет не вид на залив, а наличие школ, парков, медицинских центров, кафе и мест для социализации. Master-planned communities – такие как Dubai Hills Estate, Arabian Ranches 3 или новые кварталы в Dubai South – растут быстрее, потому что там можно жить полноценно. В то же время локации, где после handover остаются «мертвые» коридоры и пустующие лобби, теряют ликвидность вне зависимости от сегмента. Особенно востребованы проекты на первой линии с продуманной сервисной моделью, где инфраструктура развивается параллельно с жильем, такие как Palm Jebel Ali или Al Marjan Island. А просто красивые апартаменты без «жизни вокруг» теперь не конкурентоспособны. Жилье должно быть местом для жизни, а не просто активом.

3. Off-plan популярен, но по новым правилам

Покупка жилья на стадии строительства или проектирования – off-plan – по-прежнему популярна среди покупателей Дубай: до 60% сделок в отдельных кварталах приходится на недостроенные объекты. Однако правила игры изменились. Покупатели больше не верят в громкие презентации – они требуют доказательств. Прозрачность стала нормой: все проекты работают через escrow-счета, регулируемые RERA, а девелоперы обязаны публиковать ход строительства и финансовые гарантии. Наибольший спрос приходится на проекты от топ-игроков (Emaar, DAMAC, Sobha, Ellington) и на брендированные резиденции (например, с участием Armani, Trump или Fendi). А вот небольшие девелоперы без track record сталкиваются с трудностями: инвесторы просто не рискуют. Off-plan жив, но теперь это инструмент для умных, а не для импульсивных.

4. Географическая переоценка: новые центры роста

Долгое время рынок вращался вокруг Downtown Dubai и Dubai Marina. Однако в последнее время эти локации перегреты и фокус постепенно смещается. Новыми точками притяжения становятся Business Bay 2.0, Dubai Creek Harbour, Al Marjan Island в Рас-эль-Хайме (де-факто часть дубайской экосистемы) и Dubai South. В этих локациях не только более доступные цены, но есть и перспективы развития. Например, проекты в районе Al Maktoum International Airport получают приоритетное внимание со стороны правительства: здесь строятся логистические хабы, бизнес-парки и жилые кластеры. Expo City Dubai трансформируется в инновационный город, привлекающий tech-компании и их сотрудников. Важно и то, что новые центры проектируются с учетом устойчивого развития, зеленой энергетики и комфорта передвижения пешеходов – трендов, которые все сильнее влияют на выбор покупателя.

5. Дубай как «безопасная гавань» с цифровой оболочкой

Эмират укрепляет статус надежного убежища для капитала с нулевыми налогами, политической стабильностью, прозрачным регулированием и развитой инфраструктурой. В 2025 году Дубай уже принял почти 14 млн туристов (рост на 5% год от года), а экономика активно диверсифицируется: область финансовых технологий и креативные индустрии привлекают специалистов с высоким доходом. Город становится «умнее»: внедряются smart-технологии, AI-управление домами, цифровые платформы для аренды. И сегодня Дубай – это уже не просто песок и роскошь, а устойчивая, технологичная urban-модель, где недвижимость стала частью экосистемы для жизни и бизнеса.

Заключение

Рынок недвижимости Дубая в 2025 году «научился дышать ровно». Он больше не питается эмоциями, а живет за счет структуры, доверия и реальной ценности. А покупатели, продолжающие смотреть на него как на поле для спекуляций, рискуют остаться с низкой ликвидностью.