В течение 2025 года стоимость строительства новых загородных домов росла ежеквартально. Среди основных причин можно выделить увеличение цен на строительные и отделочные материалы (примерно на 20-25% каждые полгода) и сокращение предложения на рынке. В результате маржинальность девелоперов в элитном сегменте продолжает сокращаться.

Сегодня в бюджете от 800 млн до 1,5 млрд рублей остались лишь несколько точечных застройщиков – самые устойчивые и профессиональные. При этом параметры востребованных покупателями домов практически не изменились: площадь около 1000 кв. м, бассейн, пять спален, отдельная квартира для персонала и продуманная функциональная планировка. Однако размер участка в этом ценовом диапазоне уменьшился: сейчас это 15-20 соток в организованных коттеджных поселках на Рублевке или Новой Риге. Для сравнения: в 2024 году аналогичный дом стоил 650-850 млн рублей.

Некоторые девелоперы уже перешли в более высокий ценовой сегмент – 2-3 млрд рублей. Здесь в последние два года практически отсутствовало новое предложение, что породило значительный отложенный спрос. Покупатели в этом сегменте ожидают не просто дом, а полноценную резиденцию, где помимо стандартного набора обязательны вторая (рабочая) кухня с профессиональным оборудованием, эксклюзивная мебель, кинотеатр, винный погреб, просторный спортзал и гараж на 5-6 автомобилей.

К концу 2025 года ожидается всплеск сделок

Несмотря на традиционное летнее затишье и снижение активности в начале осени, в последние месяцы года рынок показывает явные признаки оживления. В премиальном и элитном сегментах спрос уже сейчас растет: по нашим оценкам, объемы продаж в IV квартале 2025 года могут вырасти на 70% по сравнению с III кварталом и на 20% – относительно конца 2024 года.

Этот рост подпитывается несколькими факторами: отложенным спросом, постепенным снижением ключевой ставки и ростом цен на элитное жилье в Москве. По данным консалтинговой компании NF Group, в I квартале 2025 года средняя стоимость кв. м на первичном элитном рынке столицы выросла на 30% год к году – до 2,07 млн рублей. Это подталкивает покупателей все чаще выбирать ближнее Подмосковье при условии отличной транспортной доступности. На западных направлениях платные дороги позволяют добраться до центра Москвы за 30 минут.

В 2026 году земля на Рублевке может подорожать на 100%

В 2025 году предложение земельных участков в Московской области сократилось на 40% по сравнению с 2024 годом. На Рублевско-Успенском шоссе дефицит еще острее: количество лотов упало на 60%. Это объяснимо: «Рублевка – не резиновая». Всего 30 километров качественной застройки, и свободной земли остается все меньше. Новых проектов, отвечающих современным требованиям – с актуальной инфраструктурой, инженерными системами и продуманной концепцией поселка, – единицы: «Ромашково-21», «Les Маслово» (на фото ниже), «Les Иславское», Monavie и «Новое Николино».

Конечно, на рынке еще встречаются участки в старом фонде: в устаревших поселках с домами под снос. Но такая недвижимость уже считается низколиквидной.

С учетом текущей динамики можно с уверенностью прогнозировать, что инвесторы, которые приобрели землю в новых премиальных посёлках на Рублёвке по стартовым ценам, получат доходность около 50% годовых.

На Новорижском и Минском шоссе также вышли крупные новые проекты в премиум- и элит-сегментах: «Павлово парк», «Павловы Озера», «Кристалл Форест», «Мыс». Здесь рост стоимости земли прогнозируется на уровне 30% в год – немного ниже, чем на Рублевке, из-за большего объема предложения и более насыщенного рынка.