Недвижимость традиционно считалась одним из самых надежных и значимых инструментов инвестирования: стабильным, понятным и долгосрочным. Однако в последние годы эта уверенность поколебалась. На фоне экономической нестабильности, стагнации на рынке и рекордно высоких процентных ставок по депозитам – свыше 20% годовых – многие инвесторы предпочли «тихую гавань» банковских вкладов активам, требующим управления, рисков и времени.

Но ситуация меняется. С лета 2024 года ЦБ РФ начал поэтапное снижение ключевой ставки: с пиковых 21% до текущих 16,5%. Доходность депозитов падает, а вместе с ней падает и их привлекательность. В то же время на рынке недвижимости наметились первые признаки оживления: растет интерес покупателей, стабилизируются цены и появляются новые инвестиционные возможности.

О том, стоит ли инвесторам возвращаться к недвижимости и какие сегменты сейчас наиболее перспективны, в интервью порталу «Элитное.ру» рассказал президент Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA), объединяющей 52 брокерские компании, Евгений Скоморовский:

– Инвесторам пора возвращаться на рынок недвижимости?

– Два года назад банковские депозиты обеспечивали доходность на уровне 20-23% годовых, что делало их очевидным выбором для инвесторов, предпочитающих низкорисковые инструменты недвижимости. Однако ситуация меняется: вслед за снижением ключевой ставки падает и доходность вкладов, а задача поиска альтернатив становится все более актуальной.

При этом недвижимость сегодня также нельзя назвать универсально эффективным инструментом – по крайней мере, если рассматривать рынок в целом. Ключевым ограничением остается низкая ликвидность: у инвестора нет уверенности, что объект удастся продать быстро и по цене, на которую он рассчитывал изначально.

Отдельную сложность создает искажение ценовой логики. Все чаще наблюдается парадоксальная ситуация, когда готовые квартиры стоят дешевле, чем лоты в соседних новостройках на стадии строительства. Так, в уже построенных корпусах ЖК Hide цены на квартиры ниже, чем в новом ЖК HideOUT (на фото выше) по соседству от того же застройщика. Аналогичная динамика наблюдается во многих ЖК, где есть несколько очередей строительства. И я уже не говорю о ситуациях, когда на вторичном рынке можно купить квартиру, готовую к заселению, дешевле, чем свеже анонсированный жилой комплекс неподалеку.

– Согласно данным аналитиков, лучше всего в текущей ситуации чувствует себя премиальная и элитная недвижимость, цены там, вроде, растут. Стоит инвесторам присмотреться к этим сегментам?

– При анализе доходности инвестиций в недвижимость неизбежно встает валютный вопрос. Допустим, объект приобретается за 200 млн рублей при курсе 80 рублей за доллар – эквивалент 2,5 млн долларов. Спустя год квартира продается за 250 млн, но при курсе 100 рублей за доллар итоговая сумма в валюте остается прежней – те же 2,5 млн долларов. В рублях фиксируется прибыль, в валютном выражении – нулевая динамика.

Отсюда возникает логичный вопрос: не проще ли конвертировать средства в валюту и разместить их под процент? Однако и такой сценарий не гарантирует результата: укрепление рубля способно нивелировать потенциальную выгоду.

Инвестиции в недвижимость всегда зависят от контекста. Для одних это инструмент фиксации рублевой прибыли или защиты от девальвации, для других – эмоционально обусловленный выбор, связанный с образом жизни. Но одно можно утверждать однозначно: массовый сегмент сегодня не является инвестиционно привлекательным. Тот, кто рассчитывает на рост стоимости, должен ориентироваться исключительно на уникальные продукты.

Чаще всего такие объекты встречаются в элитном сегменте, но их ценность может формироваться под влиянием разных параметров: локации, нестандартной архитектуры, высоких потолков, наличия террас, качественной отделки или редкой комбинации потребительских характеристик. Именно уникальные объекты способны обеспечить долгосрочный прирост стоимости.

Показательный пример – один из моих клиентов, который два года назад приобрел квартиру с готовой отделкой в районе Патриарших прудов за 550 млн рублей. Вложив дополнительно около 50 млн в меблировку, он переехал, но спустя некоторое время понял, что формат жизни «на Патриках» ему не подходит. Через год объект был продан за 900 млн рублей. Чистая прибыль составила порядка 300 млн рублей – впечатляющий результат, особенно учитывая, что изначально покупка не носила инвестиционного характера.

Эта история демонстрирует: ключевым фактором становится уникальность. Объект без аналогов, в идеальном состоянии, с профессиональным управлением и высоким качеством продукта способен приносить премию к рынку. И именно такие лоты формируют настоящую инвестиционную ценность.

Если смотреть в целом, цены на первичном рынке элитной недвижимости продолжают расти, нередко вне рамок рациональных моделей ценообразования. Девелоперы выводят проекты по уровням стоимости, которые еще несколько лет назад казались невозможными. Даже мои знакомые, входящие в список Forbes, признаются, что порой не понимают, кто именно приобретает люксовые объекты по таким ценам.

– Тем не менее, к каким элитным проектам сегодня стоит присмотреться инвесторам?

– В качестве примера недооцененных, при этом уже построенных и заселенных, а потому инвестиционно привлекательных и уникальных продуктов, я бы выделил проект Stella di Mosca на Большой Никитской улице, где у меня есть несколько объектов в закрытой продаже. Девелопер сохранил исторический облик, при этом внутреннее пространство реализовано в формате полностью готовых к проживанию квартир: с отделкой, мебелью, текстилем, бытовой техникой и полноценным набором посуды, вплоть до столовых приборов. Фактически это уровень бутик-отеля наивысшего международного класса. Отдельного внимания заслуживает таунхаус площадью почти 1 000 кв. м – предложение, которому нет прямых аналогов на рынке.

Интересную концепцию предлагает и «Балчуг Девелопмент», приступивший к реализации проекта «Садовническая 69» (на фото ниже). Фактически это целый элитный новый квартал, доминантой которого станет 16-этажный дом с уникальной панорамой на 360 градусов: Кремль, Москва-река, Замоскворечье – весь центр города открывается с верхних этажей. Подобные видовые характеристики крайне редко встречаются даже для элитного сегмента.

Одним из искренне любимых мной проектов является дом «Никитский, 6», расположенный на пересечении Воздвиженки и Никитского бульвара. Кому-то локация может показаться спорной из-за интенсивного движения и шума центра, однако стоит вам оказаться внутри, как все возражения отметаются сами собой. Высокое качество строительства, опережение сроков ввода в эксплуатацию, а также полная люксовая отделка всех квартир при резонной стоимости кв. м также делают дом интересным для инвестиций на данном этапе.

– А какие перспективы у объектов коммерческой недвижимости?

– Стрит-ритейл в наиболее востребованных локациях – в центре Москвы, на участках Садового кольца, в непосредственной близости от станций метро – сохраняет высокую ликвидность. Доходность по таким объектам составляет в среднем 7-10% годовых. Помещения, в которых арендаторами выступают сетевые ритейлеры уровня «Пятерочки» или крупные кофейные сети, окупаются за 8-11 лет. Это не инструмент для сверхдоходности, но надежный и предсказуемый актив с устойчивым к рискам денежным потоком.

Ситуация на периферии и за пределами МКАД иная. Массовые жилые комплексы там часто перенасыщены коммерческими помещениями, что усложняет поиск стабильных арендаторов. Арендные ставки заметно ниже, периоды простоя длиннее. Вкладываться в такие объекты я бы не рекомендовал: инвестиции в стрит-ритейл имеют смысл только при сочетании высокой пешеходной проходимости, качественного трафика и надежного арендатора.

– Есть ли интересные региональные направления?

– Инвестиционный потенциал на южных направлениях по-прежнему сохраняется. На побережье Краснодарского края, прежде всего в Сочи, рынок уже прошел этап коррекции, и сегодня там появляются действительно интересные возможности для входа. Одним из ярких примеров я бы назвал новый проект «Белые ночи» (на фото ниже) от AVA Group – реконструкция санатория с участием гостиничного оператора и собственной оборудованной пляжной зоной. Формат редкий, а продукт, по сути, уникальный для локации. На самом деле, как в Большом Сочи, так и в горах в районе Красной Поляны есть интересные для инвестиций проекты, как строящиеся, так и уже эксплуатируемые. Потенциал некоторых из них просто не распробован и не раскрыт в полной мере.

В среднесрочной перспективе значительный потенциал есть и у Крыма. После урегулирования международного правового статуса региона рынок может продемонстрировать резкий ценовой рост. Пока же застройщики на второй и третьей береговых линиях предлагают жилье по цене от 300-350 тыс. рублей за кв. м, что выглядит заниженным уровнем с точки зрения будущей динамики.

Нельзя не отметить и Карелию – направление, которое остается недооцененным. Шхеры Ладожского озера, скалистые ландшафты, обилие природных объектов и близость к Санкт-Петербургу формируют огромный потенциал роста. По своим характеристикам регион сопоставим с Алтаем, но находится значительно ближе, при этом цены пока существенно ниже.

– Подведем итог?

– В современных условиях недвижимость больше не является универсальным инструментом сохранения капитала. Рынок становится все более фрагментированным и требовательным к качеству продукта. Инвестиционно обоснованными сегодня выглядят лишь объекты, обладающие уникальными характеристиками: элитные резиденции, коммерческие помещения в топовых локациях, редкие форматы городской и курортной недвижимости, а также проекты в перспективных регионах.

Во всех остальных случаях риски превышают потенциальную доходность. Покупка «обычных» объектов, будь то массовый жилой фонд или стандартная коммерческая площадь, все реже способна обеспечить устойчивый рост стоимости и предсказуемый денежный поток.

Главный вывод очевиден: рынок недвижимости перестал прощать ошибки. Только глубинная экспертиза, точный выбор продукта и понимание контекста позволяют рассчитывать на инвестиционный результат. Все остальное – это уже не инвестиция, а ставка на удачу.