Как правило, проблемы на рынке жилой недвижимости связывают с высокими ставками по ипотечным кредитам. Мол, у людей просто нет средств на покупку квартир. На прошлой неделе прошла ежегодная пресс-конференция Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA, где генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев (на фото ниже) представил данные, которые ставят под сомнение эту аксиому.

Сегодня, по его словам, остатки на депозитах физических лиц в российских банках составляют порядка 63,5 трлн рублей, а депозитного дохода за 11 месяцев 2025 года выплачено 9,5 трлн рублей. «Только депозитной части хватило бы, чтобы первичный рынок ожил», – рассуждает Сергей Разуваев.

К тому же структура вкладов говорит о том, что значительная часть депозитов – это не «подушка безопасности» на черный день, а вполне инвестиционно значимые суммы. Средний размер депозита россиянина составляет около 425 тыс. рублей, но распределение крайне неравномерно. Так, 30,6% всех вкладов – суммы свыше 10 млн рублей; еще 18,2% – приходится на диапазон 3-10 млн; 28,2% – депозиты в пределах 1-3 млн и лишь 23% – депозиты менее 1 млн рублей.

Таким образом, более 50% депозитов представляют собой суммы, которые теоретически позволяют приобрести квартиру даже в Москве, не говоря уже о регионах. И перевод средств даже части крупных вкладчиков с депозитов в недвижимость мог бы кардинально изменить баланс на рынке.

Объем нераспроданного жилья на первичном рынке страны эксперты оценивают в десятки миллионов кв. м.

Пока же на рынке очевиден явный перекос между объемами строительства и уровнем реализации. Объем нераспроданного жилья на первичном рынке страны эксперты оценивают в десятки миллионов кв. м. Оценки различаются в зависимости от методологии учета: если рассматривать только дома с высокой степенью готовности (ввод в течение ближайших 1-2 лет), свободный остаток составляет 16-17 млн кв. м. В масштабах всей страны это эквивалентно почти годовому спросу.

Если же учитывать весь строящийся фонд, включая объекты на начальных этапах возведения, то цифра резко возрастает. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и аналитики, публикуемой на базе «Дом.РФ», совокупный объем строящегося жилья в России в 2025 году превысил 110 млн кв. м. Из них, по оценкам Национального рейтингового агентства (НКР), около 80 млн кв. м фактически не реализованы. Это означает, что более 70% строящегося фонда остается без покупателей даже на этапе бронирования или предварительной продажи.

Особенно заметен дисбаланс в центральных регионах. В Москве и Московской области за 2025 год объем непроданного жилья в готовых новостройках вырос почти вдвое по сравнению с предыдущим годом. При этом девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты. Это создает риски не только для застройщиков, вынужденных нести издержки по незавершенным и «замороженным» проектам, но и для банковской системы, кредитующей отрасль. Фонд жилья растет, но его ликвидность падает.

Депозитные деньги теоретически способны закрыть значительную часть проблем девелоперов как минимум в сегменте высококлассного жилья. Однако этого не происходит. И причина, по мнению эксперта, таится не в отсутствии средств, а в отсутствии мотивации их тратить. «Потребитель сегодня не видит инвестиционной привлекательности в жилой недвижимости», – констатирует господин Разуваев.

При снижении ставки до 12-13% реальная доходность депозитов может стать менее привлекательной, особенно на фоне замедляющейся инфляции

Главную роль в этом решении играет ключевая ставка ЦБ. В 2024 году она неоднократно повышалась, достигнув пика в 21%, а в текущем году начала снижаться, составив в октябре 16,5%. И в пиковый период ставки по депозитам доходили до 24-25% годовых, а на текущий момент – опустились до 13-15%.

Сохранится ли сложившаяся ситуация и в 2026 году? В последних прогнозах регулятор не исключает ослабления монетарной политики во второй половине 2026 года. И при снижении ставки до 12-13% реальная доходность депозитов может стать менее привлекательной, особенно на фоне замедляющейся инфляции.

Пока же покупатели не спешат тратить сбережения из-за отсутствия уверенности в будущей стоимости актива, банки продолжают собирать рекордные объемы вкладов, и триллионы рублей остаются «замороженными».