В прошлом году несколько элитных квартир были арендованы с дисконтом 50% по отношению к первоначальной ставке. Повторить этот рекорд, а то и побить его, не прочь всякий съемщик. Получится ли?

Чем задобрить собственника, «не жующего последний бутерброд»

Стремление снять жилье подешевле – абсолютно естественное желание любого арендатора, в том числе и того, кто в финансах не ограничен и претендует на проживание в элитной квартире. Вот только владельцы, с которыми предстоит торговаться, – люди особого склада. «Собственники элитных квартир, как правило, не жуют последний бутерброд, и давить на них вряд ли получится, а слишком активная торговля может привести к обратному эффекту вплоть до преждевременного покидания объекта – просто выставят за дверь», – рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Чтобы этого не произошло, нужно четко понимать психологию и потребности арендодателя, и, договариваясь о скидках, нажимать лишь на правильные струны. Как говорит руководитель департамента аренды Blackwood Дарья Самойлова, идеальный с точки зрения собственника дорогого жилья арендатор, это иностранец, имеющий стабильный доход в валюте (лучше – в евро) и ею же расплачивающийся за жилье, без детей и животных, бывающий в Москве лишь урывками и, соответственно, появляющийся в снимаемой квартире как можно реже.

Вообще, вопреки и нашим предположениям, а также мнению большинства риэлторов, к присутствию детей арендодатели стали относиться куда лояльнее.

По сути, все эти требования сводятся к двум желаниям: стабильному поступлению арендной платы, мало чувствительной к колебаниям валютного курса, а также минимальной амортизации квартиры. Чем четче претендент на проживание в престижном доме соответствует этому портрету, тем на большую скидку по арендной ставке он может рассчитывать.

Если же совпадений мало, арендатор может и иными приемами заинтересовать в себе собственника и напроситься на скидку. Например, по словам руководителя отдела по работе с собственниками компании Savills Россия Елены Куликовой, можно прибегнуть к подписанию долгосрочного договора без права расторжения со стороны арендатора или внести полугодовую/годичную предоплату. Еще один вариант – предложить внести в квартиру улучшения, например, собственными силами и средствами сделать ремонт. Иными словами – повысить ее рыночную стоимость.

Эксперимент с четырьмя известными: кто получит большую скидку

Чтобы выяснить, какой из вышеприведенных аргументов окажется наибольшее значимым для собственников и повлечет за собой максимальную скидку, портал элитной недвижимости Элитное.ру протестировал несколько дорогих квартир, выставленных в аренду. Выбрали такие, где стартовые арендные ставки находятся в диапазоне, эквивалентном 500 тыс.-1 млн руб./мес. В качестве программы-максимум по желаемому дисконту мы ориентировались на информацию, полученную от директора департамента аренды квартир АН Penny Lane Realty Марины Шекеры: «В прошлом году на рынке были случаи, когда арендатору удавалось снизить цену до 50%».

Оказалось, что в глазах собственников вред, который может нанести жилью один маленький песик, находящийся в квартире далеко не всегда, куда страшнее того, что могут доставить часто меняющиеся подруги другого арендатора.

По легенде, мы подыскивали жилье для четырех разных арендаторов. Первый – иностранец, хозяин маленькой собачки, топ-менеджер московского представительства зарубежной компании, часто разъезжающий по командировкам и собирающийся платить в евро. Следующий претендент – банкир-холостяк, находящийся в активном поиске подруги жизни, готовый заключить нерасторгаемый в течение года договор при условии, что ставка будет рублевой. Машиноместо ему не требуется, поскольку он пользуется лишь служебным авто с личным водителем. Третьи арендаторы представлялись семьей с двумя маленькими детьми и проживающей с ними няней, готовые внести предоплату за полгода. И четвертый вариант – семейная пара без детей, которая хочет обставить квартиру на свой вкус собственной мебелью и готова за свой счет выполнить в квартире небольшой ремонт.

В мире без животных

Мы предполагали, что фаворитом арендодателей станет иностранец, и он же получит максимальный дисконт. Но подвела собачка, и в лидеры вырвался банкир. Оказалось, что в глазах собственников вред, который может нанести жилью один маленький песик, находящийся в квартире далеко не всегда, куда страшнее того, что могут доставить часто меняющиеся подруги другого арендатора. Даже ставка в евро оказывается не такой желанной при наличии животного. В результате максимальная из предложенных банкиру скидок составила 17%, а иностранцу пообещали снизить цену лишь на 12%.

Что же касается собственной мебели и желания переделать квартиру «под себя», ими можно заинтересовать разве что владельцев не обставленных квартир.

При этом отказ от машиноместа дополнительных бонусов банкиру тоже не принес, скорее – вызвал лишь недоумение. Причина, видимо, в том, что произошел разрыв шаблона. Как правило, по словам директора департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Анны Карповой, это именно собственники готовы предложить арендатору вместо скидки бесплатное машиноместо, а не наоборот – услышать об отказе от места для стоянки авто в обмен на дисконт.

Дети лучше мебели

Результаты двух семей – одна из которых с детьми, а вторая с мебелью – тоже оказались неожиданными. Имеющие детей выиграли у обладателей мебели со счетом 10% против 7%. Вообще, вопреки и нашим предположениям, а также мнению большинства риэлторов, к присутствию детей арендодатели стали относиться куда лояльнее. Практически в каждом втором объявлении указывается, что наличие детей не является препятствием для аренды той или иной элитной квартиры. А вот животные по-прежнему не в фаворе, что мы уже и выяснили ранее.

Что же касается собственной мебели и желания переделать квартиру «под себя», ими можно заинтересовать разве что владельцев не обставленных квартир. В нашей выборке такая была лишь одна, остальные – полностью обустроены и готовы к приему арендаторов. Предложение могло бы заинтересовать и собственников жилья в новостройках, если квартира до сих пор представляет собой бетонную коробку. Но наш гипотетический арендатор на столь масштабные вложения в чужую собственность не был готов.

Таким образом, до идеального дисконта в 50% мы не дотянули ни в одном случае, и весьма значительно не дотянули. Но это был всего лишь торг по телефону, не исключено, что на личной встрече и осмотре арендатору удалось бы скостить еще несколько процентов. Но главнее, что мы выяснили – торг на рынке аренды элитной недвижимости по-прежнему уместен, а собственники, уже и так поджавшие свои аппетиты в прошлом году, готовы скорректировать их еще больше.

Фотография – lori.ru.