В последнее время рынок недвижимости находится в странном состоянии. Спрос падает, цены на квартиры – тоже. Лишь за февраль 2016 года элитные новостройки в Москве подешевели в среднем на 0,7% в рублях, жилые комплексы бизнес-класса – на 0,5%. И на это на фоне активно растущего объема предложения на первичном рынке.

Запрыгнуть в последний вагон

Только в прошлом году, по данным агентства недвижимости «Метриум групп», на рынок «старой» Москвы вышло 66 жилых и апартаментных комплексов. В результате, объем первичного рынка достиг 16,5 млн кв. метров. Это на 65% выше, чем в 2014 году. Тем не менее, застройщики продолжают заявлять новые проекты. Единственное разумное объяснение этой тенденции – профессиональные участники рынка уже не верят в то, что в ближайшее время в экономике наметятся позитивные тренды, а спрос и цены на жилье начнут расти. Об том же говорят и экономисты.

Однако не нужно быть аналитиком, чтобы понять, что такой объем рынок не переварит, а значит, девелоперам нужно искать новые способы привлечения инвестиций.

Так, по словам советника по макроэкономике гендиректора компании «Открытие Брокер» Сергея Хестанова, если сегодня средние цены на квартиры в Москве составляют 2200-2300 долларов за кв. метр, то в ближайшие год-два с вероятностью 80% они опустятся до 1600-1700 долларов. И 20% остается на пессимистичный сценарий: если будет совсем плохо, говорит экономист, то цены упадут до 600 долларов за кв. метр. А позитивные тренды – рост спроса и цен – стоит ожидать, по мнению господина Хестанова, не раньше 2019-2020 годов.

Конечно, можно заморозить проект, отказаться от его реализации до лучших времен, однако такая позиция зачастую тоже не выгодна застройщикам.

«Сейчас на рынке сложились идеальные условия для «бумажного девелопмента», но в то же время пассивные позиции занимать нельзя, – объясняет коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов. – Активных нерисковых инструментов сегодня на рынке просто не существует, однако занимать выжидательные позиции крупные девелоперские структуры не могут себе позволить. А массовый вывод новых проектов на рынок, который наблюдается в последнее время, объясняется как естественным процессом девелопмента, так и тем фактом, что девелоперу для закрытия текущих издержек по строящемуся проекту необходимо выводить следующий. Особую настороженность должен внушать факт необоснованного дисконтирования, когда на рынок выводится предложение по цене ниже затратной. Кроме того, в среднесрочной перспективе рост рублевых цен неизбежен.»

Аренда от застройщика

Однако не нужно быть аналитиком, чтобы понять, что такой объем рынок не переварит, а значит, девелоперам нужно искать новые способы привлечения инвестиций. На прошлой неделе состоялся второй финансовый саммит по недвижимости – PROFin Real Estate Finance, на котором застройщики озвучили свое мнение о том, как работать на депрессивном рынке.

Так, генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин предложил развивать рынок аренды жилья от застройщика.

До сих пор девелоперы пользовались двумя источниками финансирования – это банковские кредиты и средства, полученные от продажи квартир. Сегодня, по словам президента GVA Sawyer Веры Сецкой, проектное финансирование под 13-14% годовых можно получить только в ВТБ и «Сбербанке». В других банках ставка доходит до 19% в год. При этом, доля собственных средств застройщика выросла до 30-50%.

«Но если застройщик вышел на 4-5 этаж, то зачем ему тогда лезть в кредит? – рассуждает Вера Сецкая. – В общем, сложно назвать такие займы проектным финансированием… Однако и на таких условиях получить кредит крайне сложно».

Девелоперам приходится искать новые источники финансирования. Так, генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин (на фото выше) предложил развивать рынок аренды жилья от застройщика. В таком случае компании получат стабильный денежный поток, независимый от кредитов. По сути, эксперт предложил девелоперам присмотреться к модели доходных домов. Управлять арендой, по мнению Болдина, должны специально созданные фонды, а доходность таких проектов может доходить до 8-9% годовых.

Последняя цифра вызвала сомнения у господина Хестанова, который тоже являлся участником круглого стола. «Сегодня аренда однокомнатной квартиры дает около 4% в год, а чтобы эта цифра выросла до 9%, фонды застройщика должны сдавать квартиры в 2-2,5 раза дороже?!», – удивился он. На это Алесей Болдин заметил, что на российском рынке уже существуют проекты, когда застройщик возводит жилые комплексы для сдачи в аренду. Правда, реализованы они не в Москве, а в регионах.

Зачем иностранцу квартира в Москве

По мнению президента FIABCI Russia Михаила Грина (на фото выше), к проектам в нашей стране нужно привлекать зарубежных инвесторов, в том числе, и обладающих небольшим капиталом, например, в размере 100 тыс. евро. Ведь сегодня иностранцы имеют возможность инвестировать в российский рынок недвижимости по очень низкой цене. Например, купить квартиру в центре Москвы можно за 5-6 тыс. долларов за кв. метр. Участники рынка недвижимости поддержали эту идею.

«Конечно, остаются политические риски, и убедить иностранцев очень тяжело, – рассуждает глава российского представительства азиатского инвестиционного фонда Hermes-Sojitz Олег Янтовский. – Но цены упали в 2,5 раза и это серьезный довод». Вера Сецкая замечает, что самый рисковый период для инвестиций – это начало строительства, пока застройщик не вышел на площадку, однако этот период наименее капиталоемкий. Тогда как зарубежных инвесторов можно привлекать на более поздних этапах.

Старший менеджер PwC Дарья Буркова рекомендует девелоперам вести более агрессивную политику с поставщиками материалов.

По словам Алексея Болдина, на рынке уже есть примеры продажи жилья иностранцам, в частности, один из московских застройщиков, недавно продал несколько квартир итальянским инвесторам. «А мы сейчас готовим бизнес-план, ориентированный на иностранных покупателей квартир, в том числе на китайских», – заметил господин Болдин.

Экономия должна быть

Остальные участники круглого стола посоветовали застройщикам экономить. Старший менеджер PwC Дарья Буркова рекомендует девелоперам вести более агрессивную политику с поставщиками материалов. А Наталья Шаталина из «Миэль-Новостройки» считает, что компаниям нужно серьезно сократить рекламные бюджеты, оставив только наружную и интернет-рекламу. В общем, найти пункт для экономии не сложно, тем более, что, как замечает директор департамента по управлению активами группы ПСН Татьяна Тикова (на фото выше), объем долларовых затрат при строительстве редко превышает 3-5%, а основные расходы девелоперов – в рублях.