Все чаще происходят ситуации, когда владельцы квартир, получая квитанции за услуги ЖКХ, впадают в состояние шока. Реформа отрасли и рост тарифов привели к уникальному разбросу цен, причем во всех сегментах недвижимости. Портал «Элитное.ру» попытался разобраться, за что же сегодня приходится платить владельцам жилья, и что будет дальше. Спойлер: цены в платежках будут расти, но в выигрыше останутся собственники дорогой недвижимости, которые действительно могут влиять на цифры в платежных квитанциях.

На рынке ЖКХ сейчас наблюдается уникальная ситуация, с которой население еще не сталкивалось. Разброс тарифов столь велик, что возникают совершенно анекдотичные истории, когда владелец «однушки» в Подмосковье вынужден платить за квартиру столько же, сколько собственник квартиры бизнес-класса в престижном районе столицы.

Примеры из практики

Возьмем совершенно реальный пример. Владелица однокомнатной квартиры площадью около сорока «квадратов» в одной из новостроек в славном городе Серпухове получает ежемесячно платежную квитанцию на 12-15 тыс. рублей, не считая электричества и воды, плата за которые начисляется по счетчикам. Хотя в доме год не было горячей воды, крышу не чистили от сосулек, в подъезде не убирают и прочее. При этом управляющая домом компания на диалог с жильцами не идет, и они не в состоянии отказаться от якобы оказываемых им дополнительных услуг, за которые и начисляются основные деньги

«…то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости…»

Одновременно практически в центре столицы, в известном жилом комплексе бизнес-класса «Дом на Беговой» (на фото ниже) собственник квартиры площадью 97 кв. метров ежемесячно платит управляющей компании около 10 тыс. рублей. А владелец недвижимости площадью в 112 «квадратов» в ЖК «Северная звезда» (ул. Расплетина, дом 22) платит в месяц чуть более 15 тыс. рублей. И это с учетом расходов на оплату тепла, водоснабжения и электроэнергии. В ГК «Смарт Сервис», обслуживающей указанные дома, «Элитному.ру» подтвердили, что данные верны.

По словам Андрея Ильичева, директора УК «Пионер-Сервис», за эксплуатацию квартиры в 100 кв. метров в объектах бизнес-класса, находящихся под управлением компании, житель платит в среднем около 6,5 тыс. рублей, не считая расходов на тепло, воду и электроэнергию. Кроме стандартного набора услуг по эксплуатации в эту стоимость входит охрана в подъездах и на территории, влажная уборка мест общественного пользования (1 этаж – 2 раза в день, этажи выше первого – 4 раза в неделю), уборка дворовой территории, а также обслуживание всего высокотехнологичного оборудования здания.

О роли управляющей компании

Возникает резонный вопрос, почему так происходит, и что ожидает владельцев недвижимости в среднесрочной перспективе. Ответы на эти вопросы, в общем-то, просты: дело в реформе ЖКХ, конкретной управляющей компании и реальном росте тарифов. К сожалению, приобретая недвижимость, в том числе и дорогостоящую, собственники не всегда осознают, что в дальнейшем их расходы, комфорт и даже возможные доходы от последующей продажи жилья будут напрямую зависеть от управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома.

Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость таких услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается

Не секрет, что большинство собственников задумывается о стоимости своих квадратных метров в перспективе. Жизнь меняется, и нельзя упускать из вида возможность продажи своей квартиры. «И вот здесь важно понимать: то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости, то есть на ее настоящую и будущую стоимость», – объясняет заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК «Смарт Сервис» Елена Сумкина.

Например, на продажу выставлены две похожие квартиры одного метража и в одном районе. Но в первом случае жилье расположено в ухоженном доме, с чистыми подъездами и облагороженной придомовой территорией, а во втором вы увидите грязные лифты, изрисованные стены, сломанные качели возле дома… «Цена второй квартиры может просесть на 30-40% по сравнению с первым вариантом», – говорит Елена Сумкина. Таким образом, роль управляющей компании невозможно переоценить, особенно в последнее время, когда в эту отрасль пришло много непрофессионалов, которые – как в примере с квартирой в городе Серпухов – пытаются просто получить от жильцов деньги за некачественную работу по завышенным тарифам, не оказывая им по сути никаких дополнительных услуг (на фото выше – входная группа «Дома на Беговой»).

О тарифах и ценах

Казалось бы, разобраться, за что именно мы платим, просто – достаточно ознакомиться с перечнем услуг, перечисленных в платежной квитанции. Однако на деле все происходит сложнее. Любая «платежка» состоит из двух составляющих. Первая часть – ресурсная, т.е. оплата воды, в том числе отопления, электричества или газа, за которые жильцы платят по факту потребления (естественно, если в квартире установлены счетчики). В УК «Юнисервис» отмечают, что эти тарифы «устанавливаются и регулируются исключительно правительством Москвы, а управляющая компания в данном случае выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими организациями и собственниками».

Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе

А вот остальную сумму составляют эксплуатационные платежи, и разобраться с ними значительно сложнее. Например, в минимальный перечень услуг по «содержанию и ремонту жилой площади» входит технадзор за состоянием всего имущества комплекса, ликвидация последствий аварий, подготовка техники и оборудования к сезону, вывоз и уборка мусора, а также текущий ремонт здания. Обычно в эту же графу квитанции попадает уборка мест общего пользования, территории ЖК и оплата услуг консьержа. Из «нестандартных» – плата за обслуживание и ремонт шлагбаумов, мытье окон с помощью альпинистов и т.д. Учитывая, что такие пункты никак не регулируются законодательством и городскими властями, именно сюда непрофессиональные управляющие компании «закладывают» свои доходы. Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость подобных услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается.

Но и у тех УК, которые действительно заботятся о жилых комплексах, находящихся под их управлением, существует необходимость создания определенного «люфта» – средств, которые будут направлены на исправление форс-мажорных ситуаций. «Представим, что в доме, изрисовали стены и сломали детские качели. Что делать УК? Выделять бюджет на непредвиденные расходы и устранять последствия. Но этот же бюджет может пойти на дополнительное озеленение территории или какие-то другие работы по благоустройству», – объясняет Елена Сумкина (на фото – территория ЖК «Воробьевы горы»).

По ее словам, донести до владельца каждой квартиры схему расчетов и начислений достаточно сложно, но при желании возможно. Для этого, например, ГК «Смарт Сервис» регулярно проводит в своих ЖК так называемые «информационные дни», во время которых сотрудники компании общаются с жителями, рассказывая им, из каких формул складываются те или иные суммы в квитанциях, как производятся расчеты. Ну, а все серьезные изменения согласуются с владельцами недвижимости на общих собраниях.

Цены и класс: ориентир на консьержа

Как показало исследование стоимости услуг управляющих компаний, проведенное при подготовке этого текста, далеко не всегда ценник в платежной квитанции зависит от статуса и сегмента жилого комплекса. Хотя, безусловно, профессиональные УК стараются, чтобы цены соответствовали классу ЖК. Стоит отметить, что многие компании, управляющие одним или 2-3 домами, стараются не афишировать стоимость своих услуг в публичном пространстве, ссылаясь на то, что данная информация касается исключительно самой УК и жильцов дома. Кстати, для собственников это повод насторожиться, т.к. по закону все управляющие компании, обслуживающие жилые дома, обязаны выкладывать такую информацию в публичное пространство.

Но вернемся к стоимости. Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе (график на картинке выше). Например, минимальные ставки по общему тарифу (включая предоставление дополнительных услуг, таких как пропускной режим, охрана, консьерж и т.п.) начинаются от 45,53 рублей за «квадрат» в месяц в ЖК «Лобачевский» (ул. Лобачевского, вл. 118, к. 2, управляющая организация ООО «Люкс Сервис»). Максимальные тарифы – 164,88 рублей за кв. метр в месяц – в ЖК «Два дома 20*20» (2-й Донской пр-д, 5, УК «Юнисервис»).

В сегменте «премиум» (график на картинке выше) цены варьируются от 60,59 рублей за «квадрат» в ЖК «Шуваловский», (Ломоносовский пр-т, 29, к. 1, УК «Юнисервис») до 140,17 рублей в ЖК «Воробьев Дом» (Воробьевское шоссе, д. 4, к. 1, ООО «УК “Воробьев Дом”»). В классе де-люкс (график на картинке ниже) – от 115,36 рублей за кв. метр в месяц в ЖК «Андреевский» (2-ая Фрунзенская, д. 8, ТСН «Андреевский») до максимальных 220 рублей в клубном доме «Гранатный, 6» , где, по данным отдела продаж, управлением занимается ТСЖ.

При этом, конечно, профессиональные управляющие изначально ориентируются на класс объекта по классификации девелопера, реализующего этот проект. Кстати, как рассказала Елена Сумкина, именно консьерж очень наглядно демонстрирует разницу в классах жилья. Если в обычных домах это человек, чья задача – отслеживать, к кому приходят гости, и гонять из подъезда шумных подростков, то в более дорогих комплексах его полномочия значительно шире, представители консьерж-сервиса становятся практически личными помощниками. Они будут открывать двери, помогать с вещами и коляской, контролировать уборку и небольшие ремонтные работы в квартирах, а в некоторых ЖК даже заказывать такси, авиабилеты и ужин из любимого ресторана.

Владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти

Кстати, если жители считают, что управляющая компания не справляется со своими задачами или слишком завышает цены, то у них есть совершенно законный способ выйти из ситуации. «Инициировать общее собрание собственников по смене тарифа или даже управляющей компании, по закону может любой собственник. Второй вариант – создать ТСН (товарищество собственников недвижимости), зарегистрировать его и объявить тендер на выбор новой управляющей компании», – рекомендует Елена Сумкина. Другой вопрос, что чем ниже класс дома и чем больше в нем квартир, тем сложнее это сделать. Как показывает практика, на замену УК может уйти от 6 месяцев до двух лет. «Чем сильнее разнится социальный статус жильцов, тем серьезнее различаются и их требования к качеству работы УК, тем сложнее им прийти к общему знаменателю. А недобросовестные эксплуатирующие организации, пытаясь сохранить управление домом, делают все возможное, чтобы застопорить данный процесс и вбить “клинья” между собственниками недвижимости», – объяснил «Элитному.ру» юрист, специализирующийся на смене УК.

Перспективы: снижения не будет

Вопрос: Каких цифр ожидать в квитанциях владельцам недвижимости в ближайшей перспективе? – сегодня волнует, пожалуй, всех собственников жилья, вне зависимости от его класса. К сожалению, опрос управляющих компаний показал, что дешевле уже не будет. Если ситуацию, как в примере с «однушкой» в Серпухове, еще можно решить сменой управляющей компании, то владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти.

Причин тут несколько. Во-первых, тарифы на ресурсы и услуги подрядчиков продолжают повышаться, и ни одна УК на это повлиять не может. Как рассказали в ГК «Смарт Сервис», за последние три года стоимость вывоза мусора, к примеру, увеличилась с 3,3 тыс. до 7,6 тыс. рублей (за 8 куб. метров), МРОТ (от которого зависят многие показатели в платежках) вырос с 14,5 тыс. до 18,8 тыс. рублей, а горюче-смазочные материалы (дизельное топливо) подорожали с 34,93 до 46,39 рублей за литр. «Один пост охраны, в нашем ЖК «Воробьевы горы» (на фото ниже) в 2016 году обходился в 93,5 тыс. рублей, в 2019 году – это уже 104,6 тыс. рублей», – привела пример Елена Сумкина. Кстати, на ценах в квитанциях отразится и повышение НДС, которое произошло с 1 января этого года.

Профессиональные УК, тем не менее, держатся до последнего, стараясь не повышать прайс для жителей. «По объектам бизнес-класса в Москве и Санкт-Петербурге, находящимся у нас в эксплуатации, с момента заселения домов, прошедшего в 2015-2016 годах, мы тарифы пока не повышали. Частота повышения нециклична и обычно зависит от внешних факторов, т.е. изменения законодательства, инфляции, повышения цен подрядчиков», – объяснил Андрей Ильичев.

Тем не менее, в определенный момент это неминуемо произойдет, и, скорее всего, достаточно скоро. И тогда, как ни странно, в выигрыше снова окажутся владельцы качественной недвижимости, которые смогут сознательно выбрать, что для них важнее: высококлассный ЧОП, ежедневная уборка и цветы в клумбах или минус 200-500 рублей из платежной квитанции. Ведь изменение тарифов может проводиться только решением общего собрания собственников. «Управляющая компания может выйти к жителям с инициативой повышения тарифов, обосновывая его расширением перечня или повышением качества услуг, а также изменениями в законодательстве или, например, общегородским повышением цен на рынке вывоза мусора. Но решение все равно остается за собственниками», – констатирует Андрей Ильичев.