Какие риски могут ждать покупателей новых домов, и на что стоит обратить внимание тем, кто выбирает вторичное загородное жилье
Загородный рынок Подмосковья, в отличие от городского рынка Москвы, растущего активными темпами, уже несколько лет находится в состоянии стагнации. Девелоперы почти потеряли интерес к этому сегменту и выводят все меньше новых проектов, а те, которые появляются, часто представляют собой поселки, где продают лишь земельные участки без подряда. Новых коттеджей в продаже находится очень мало. На вторичном рынке ситуация не лучше: здесь объем предложения, конечно, большой, но доля ликвидных объектов намного меньше. Большинство домов – устаревшие, слишком большой площади или имеют другие существенные недостатки.
Впрочем, и покупателей на «загородке» стало меньше, зато сформировался довольно значительный спрос на качественные дома. Портал «Элитное.ру» узнал у представителей ведущих агентств недвижимости о том, как найти такие предложения, и на что нужно обращать внимание перед сделкой.
Выбираем новый коттедж. Дом в окружении
Руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Мария Соковцева отметила, что в высоком сегменте загородного рынка на «первичку» приходится всего 20%. Новых проектов практически нет, а те, что стартовали за последние несколько лет, уже вышли на рынок готовыми: с построенными домами и подведенными коммуникациями. А риски первичного рынка, уверяет госпожа Соковцева, – это удел эконом-класса.
Стоимость самостоятельного подключения к коммуникациям может достигать нескольких миллионов рублей
Сегодня девелоперы в загородных поселках, как объяснил управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов, продают готовые дома либо предлагают участки, преимущественно с подрядом. Лучшей гарантией в таком случае становятся уже построенные объекты для других покупателей. Если вы приобретаете сданный коттедж, стоит обязательно убедиться в наличии разрешительной документации, а также изучить генплан участка. Иначе может оказаться, что, покупая сегодня дом на окраине поселка, через пару лет вы окажетесь в самом его центре, окруженный другими коттеджами.
Кроме того, особое внимание стоит уделить проверке коммуникаций. Причем покупателю следует убедиться не просто в их наличии, но и в работоспособности всех систем. Для этого нужно проверить напор воды, тип канализации, качество системы отопления и состояние электрики в доме. Также не лишним будет поинтересоваться, сколько вообще ресурсов выделено на дом – для электричества этот показатель должен быть не менее 10 кВт. Стоимость самостоятельного подключения к коммуникациям может достигать нескольких миллионов рублей. Поэтому Илья Менжунов советует покупать дом с подведенной инженерией.
Покупаем на «вторичке». Как не потерять деньги
Если при покупке элитного коттеджа на первичном рынке покупатели уделяют внимание надежности застройщика и наличию коммуникаций, то главные факторы на вторичном рынке – документы и состояние дома. Загородный вторичный объект, как объясняет Мария Соковцева, является в принципе сложным продуктом, состоящим из участка и самого строения, и без юриста лучше не начинать присматриваться к «вторичке».
В 99% случаев покупатели обращаются к специалистам, чтобы провести технический аудит. Результаты такой проверки часто разваливают уже наметившуюся сделку
Немаловажную роль играет и юридическая история собственника. Могут быть не в порядке документы о собственности, или здание может быть построено на земле неподходящего назначения – нюансов много. «Приведем в пример историю с собственником-банкротом, – пояснила Мария Соковцева. – Заключая с ним сделку, ни в одной бумаге (необходимой для сделки) вы не найдете информации о его текущих делах. Однако уже после сделки, заключенной с продавцом-банкротом, можно остаться без предмета покупки».
Экспертиза дома в подарок
Илья Менжунов считает, что очень важно проверить состояние дома. В сегменте загородной недвижимости элит-класса, где стоимость сделок, а значит и цена возможной ошибки, велика, клиенты практически в 99% случаев обращаются к специалистам, чтобы провести технический аудит. Результаты такой проверки часто разваливают уже наметившуюся сделку. Основная причина, по которой покупатели отказываются от заключения договора, – проблемы с конструктивом здания (например, глубокие трещины в стенах) и коммуникациями.
Осматривать коттедж имеет смысл два раза. Первый – в солнечную погоду, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, которые в пасмурный день увидеть не удастся. Второй раз желательно посетить дом в дождь, а лучше – в ливень. В этом случае будет понятно, протекает ли крыша, хорошо ли устроена гидроизоляция фундамента. Если к последней есть замечания, то в результате перепада температур часто страдает фасад здания: он начинает трескаться, и внешний вид дома значительно страдает. Кроме того, следует обратить внимание на стены и углы в доме – лучше, чтобы их осмотрел эксперт с помощью тепловизора. В случае, если тепловизор покажет, что стены отсыревают, покупателю стоит отказаться от покупки: сырость может привести к развитию грибка, который впоследствии разрушит дом.
Не стоит «открывать карты» раньше времени, иначе это может сыграть против самого клиента
«Однажды у нашего брокера сорвалась сделка по довольно распространенной причине, – рассказал Илья Менжунов. – Покупатели назначили экспертизу дома, в ходе которой был выявлен ряд недостатков». Однако клиенты не планировали отказываться от сделки, так как коттедж им нравился. Но они ждали от хозяина значительной уступки в цене. Собственник здания снижать стоимость отказался, поблагодарил покупателей за проведенную экспертизу, сказал, что он совершенно бесплатно узнал все сильные и слабые стороны объекта, теперь устранит все недостатки и быстро продаст дом по более высокой цене другим людям. Поэтому, как поясняет Илья Менжунов, не стоит «открывать карты» раньше времени, иначе это может сыграть против самого клиента.