Ипотечные ставки и реформа долевого строительства

В 2019 году главными факторами, повлиявшими на первичный рынок Москвы, стали динамика ипотечных ставок и реформа долевого строительства. Но к концу года часть трудностей была преодолена. Первый фактор остается главным драйвером спроса и активно влияет на покупательский спрос. Второй привел к замедлению активности девелоперов и росту цен. За 11 месяцев 2019 года в продаже, по данным «Метриум», появилось 57 новых объектов, тогда как за аналогичный период вывели 87 новых проектов. Стоит отметить, что вышли они по более высокой стоимости, чем в прошлом году. Так, в массовых новостройках кв. метр с начала года подорожал на 6% и достиг к ноябрю рекордного уровня в 173 тыс. рублей. «Вторичка» не отстала от «первички». Средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке, по данным ЦИАН, по итогам года увеличилась на 4,2% до рекордных 200,5 тыс. рублей.

А вот рынок дорогих новостроек бил количественные рекорды и по спросу, и по выходу новых проектов

«Главным событием для отрасли в 2019 году стали поправки в законодательстве, которые касаются финансирования строящегося жилья, – отметил президент «Галс-Девелопмент» Виктор Адамов. – Вне всяких сомнений, это повлияет и на ближайшие годы развития рынка недвижимости. Конечно, новые правила не стали неожиданностью для застройщиков, но оценить последствия мы сможем только летом 2020-го, по прошествии года. Кроме того, многие проекты еще достраиваются по старым правилам. Поэтому в полной мере картина будет видна только к концу следующего года. Мы ожидаем, что 2020 год, ввиду укрупнения девелоперских структур, станет довольно сложным для небольших региональных застройщиков. Выиграют компании, имеющие «банковские корни». А в регионах сложнее получить банковское проектное финансирование».

Спрос покупателей все-таки вырос. В первой половине года он снижался из-за подорожавшей ипотеки, а потом немного поднялся из-за информации о повышении цен после перехода на новую схему продаж. Центробанк пять раз за год снизил ключевую ставку, а вслед за ним и банки каждый раз пересматривали ипотечные программы. Поскольку стоимость резко поднялась на фоне падения доходов населения, прежнего ажиотажа это не вызвало, но позволило вернуться к высоким прошлогодним позициям и даже немного превзойти их. В январе-ноябре 2019 года столичное управление Росреестра оформило 74,6 тыс. договоров долевого участия на жилье, что на 5% больше, чем за тот же период прошлого года. Но на ипотечном рынке все практически осталось на прежнем уровне: за 11 месяцев зарегистрировали 79,4 тыс. ипотечных договоров (81,2 тыс. годом ранее). На «вторичке» спрос снизился. В январе-ноябре зарегистрировано 129,9 тыс. сделок, что на 6% ниже показателя 11 месяцев 2018-го (137,6 тыс.).

Бизнес-класс: спрос вырос, бюджет уменьшился

В сегменте бизнес-класса в этом году обошлось без резких скачков и падений. Так, новых комплексов вышло чуть меньше, чем в 2018 году: по данным Savills, девять против 11. Средняя цена снизилась за год на 1%, до 308 тыс. рублей за кв. метр. Спрос по итогам года вырос на 11%. Прошло более 4 тыс. сделок. Средний бюджет покупки уменьшился до 19,2 млн рублей, а доля сделок с жильем с отделкой выросла с 12% до 20%. В общем, обошлось без громких новостей, а это, как правило, хорошая новость.

Премиальные новостройки: качественные рекорды

А вот рынок дорогих новостроек бил количественные рекорды: и по спросу, и по выходу новых проектов. В этом году оба показателя, как подсчитали в Knight Frank, практически остались на прежнем высоком уровне (1,1 тыс. сделок и 17 стартовавших комплексов), но произошел качественный скачок. Увеличился средний бюджет и метраж купленного жилья, вернулся спрос на самые дорогие объекты. Например, пентхаусы, таунхаусы, 2-уровневые форматы и лоты с террасами. Количество сделок с лотами стоимостью от 200 млн рублей выросло за год сразу в 1,5 раза. Кроме того, каждый третий покупатель купил квартиру с отделкой. В 2018-м доля таких сделок была меньше четверти. Общая сумма покупок по итогам 2019-го превысила 82 млрд рублей и достигла максимума за последние 5 лет.

На рост спроса, как объясняют в Savills, повлияло изменение потребительского поведения покупателей. Из-за снижения ставок по вкладам от них стали отказываться состоятельные люди, которые в том числе инвестируют часть сбережений в недвижимость. Кроме того, стала доступней ипотека, причем не только в части процентных ставок, но и в части сумм – все больше банков готовы выдавать крупные жилищные займы. И все больше покупателей, включая и состоятельных, готовы структурировать сделки с помощью ипотеки.

На вторичном элитном рынок ЦАО (квартиры стоимостью от 1 млн долларов) активность покупателей тоже выросла

Что касается повышения бюджета сделок, то оно вызвано в том числе и ростом цен в дорогих новостройках: в среднем на 3% за год, до 812 тыс. рублей за кв. метр. И если в «премиуме» цены стабильно держались на уровне чуть выше 600 тыс. рублей, то в элитном сегменте «квадрат» подорожал сразу на 16%, до 1,15 млн рублей. И среди причин такого процесса, кроме традиционных высокого спроса и увеличения стадии строительной готовности, стало повышение качества предложения.

На рынок вывели ряд более дорогих проектов, расположенных в самых престижных локациях города: на Остоженке и Тверской улице. Например, The Residences at Mandarin Oriental (на фото выше), Stoleshnikov 7, Allegoria Mosca и Artisan. В семи из 17 стартовавших комплексов продажи ведутся в закрытом режиме. Около 85% всего нового предложения, по данным Savills, предлагается с готовым ремонтом. Благодаря этому доля лотов с отделкой в целом по рынку уже достигла 48%.

Стоит отметить, что на вторичном элитном рынке ЦАО (квартиры стоимостью от 1 млн долларов) активность покупателей тоже выросла, но меньше – на 10%. В среднем каждый месяц покупали 48 лотов. «Вторичка» дополняет предложение в сегменте, но не выдерживает конкуренции по качеству с первичным рынком и компенсирует это снижением цен. Все больше продавцов готовы идти на уступки, в особенности, если речь идет об элитном жилье в домах 15-20 летней давности со старым ремонтом.

Загородный рынок: затяжная депрессия

На первичном загородном рынке Подмосковья стагнация продолжается уже несколько лет. И хуже всего ситуация в элитном сегменте первичного рынка: за последние два года не вышло ни одного нового поселка. Объем предложения упал до минимального за 6 лет (по данным Knight Frank – 555 лотов в третьем квартале 2019 года). Сокращается и количество сделок. В этом году прошло всего 198 сделок, что на 17% меньше, чем в 2018-м. Это происходит из-за низкой вариативности и высокой конкуренции со стороны вторичного рынка. Для сравнения: количество объектов в экспозиции от собственников уменьшилось за год всего на 1%, примерно до 2 тыс.

Однако в целом по загородной «первичке» показатели только кажутся лучше. Действительно за квартал, по данным «Инком-Недвижимости», выходят 14-17 поселков. Но почти все не предполагают застройку и включают лишь земельные наделы. В продаже находится 51 тыс. лотов. Это на 13% меньше, чем годом ранее. Спрос номинально тоже растет: в третьем квартале 2019 года купили 3,7 тыс. объектов, что на 42% больше показателей того же периода 2018-го. Данный тренд объясняется тем, что раскупают дешевые участки без подряда. Их доля в спросе увеличилась за год на 13%, до 75%, а доля других форматов упала: квартир в МЖД – на 7%, до 14%, коттеджей – на 4%, до 6%, а таунхаусов и дуплексов – на 2%, до 5%.

Что ждет рынок в 2020 году

В следующем году девелоперы приспособятся и после паузы, скорее всего, возобновят активный выход новых проектов. В частности, в бизнес-классе продажи откроют еще в 10-15 новостройках. Выйдет не менее двух элитных проектов с резиденциями под брендами отелей. Также могут стартовать достаточно крупные премиальные комплексы. Теперь о самом важном – о стоимости жилья. Рост цен будет более динамичным. Во-первых, в полной мере проявится позитивный эффект от доступной ипотеки. Во-вторых, продолжит расти спрос на жилье с отделкой. В частности, в дорогом сегменте доля сделок с ним может превысить половину. Это в городе, а в сегменте загородной недвижимости ситуация останется прежней – депрессия и стагнация. Тот редкий случай, когда отсутствие новостей – плохая новость.