Ипотека в России становится все доступнее. Средняя ставка по выданным в декабре 2019-го жилищным кредитам, по данным Центробанка, достигла исторически минимальных 9%, и это не предел. 7 февраля 2020-го ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25%, и она достигла 6%. Это стало уже шестым смягчением кредитно-денежной политики подряд и минимальным значением с конца 2014 года. После пересмотра ключевой ставки банки продолжали снижать ипотечные ставки.

При этом на доступные жилищные кредиты могут рассчитывать не только новые заемщики. Возможность уменьшить платеж есть и у тех, кто брал ипотеку ранее. Для этого существует рефинансирование, при которой ипотеку переводят в другой банк или реструктуризируют заем в том же банке для снижения процентной ставки. Портал «Элитное.ру» узнал, в каких случаях перекредитование целесообразно, сколько можно сэкономить и где выгоднее всего проводить подобную процедуру. Материал подготовлен на основе данных компаний «Бест-Новострой» и «Метриум».

Стоит ли игра свеч

Рефинансирование выгодно, если ипотеку оформили недавно, ставка отличается от существующей не менее чем на 2% и доход заемщика не изменился. Надо оценить, какая сумма процентов еще осталась к выплате по займу. В случае кредита по аннуитетным платежам в первую половину срока банку выплачиваются начисленные проценты, и только затем сокращается само «тело» ипотеки. Если квартиру купили несколько лет назад, то остаток начисленных процентов не очень большой, или уже началось погашение займа. При этом перекредитование под меньшую ставку может оказаться невыгодным.

При сумме займа 2 млн рублей, сроке на 20 лет и ставке 8,4% годовых снижение ставки лишь на 0,5% позволяет экономить примерно 2 тыс. в месяц

Да и на саму процедуру придется потратиться: заплатить за новый оценочный альбом, за заказ справок, за ячейки или оформление аккредитива, за перестрахование титула и жизни заемщика, перевод из одного банка в другой денежных средств. Госпошлина за регистрацию залога составляет 0,5-1 тыс. рублей, отчет об оценке жилья стоит 5,5 тыс. рублей (в зависимости от квартиры и ее месторасположения), новая страховка обойдется примерно в 1% от суммы кредита, выписка из ЕГРН – 750 рублей, а, к примеру, нотариальное согласие супруга на процедуру – еще около 2,5 тыс. Суммарно на рефинансирование можно потратить 35-50 тыс. рублей.

И это еще не все. На время переходного периода банк, вплоть до регистрации нового залога, устанавливает повышенную ставку, добавляя к текущей 2% годовых. Это стимулирует заемщика быстрее собирать справки и документы. В целом процесс может занимать до двух месяцев.

Кроме того, если заемщик ранее не оформлял имущественный вычет и не получал вычет по процентам, то после процедуры рефинансирования можно рассчитывать лишь на вычет по основному договору. И компенсацию по процентам выдадут только за выплаченный период. Вычет по процентам предоставляется только при ипотеке в силу закона, а при жилищном кредите в силу договора (он таким является после рефинансирования) такой опции нет.

Сколько можно сэкономить

При сумме займа 2 млн рублей, сроке на 20 лет и ставке 8,4% годовых снижение ставки лишь на 0,5% позволяет экономить примерно 2 тыс. в месяц. Поэтому для тех, кто брал в кредит крупные суммы и с более высокой ставкой в 12-14%, выгода будет намного ощутимее.

Выгода может быть еще более значительной, если купившая жилье семья подпадает под критерии участия в госпрограммах субсидирования ипотеки

Например, в 2015 году квартиру купили в ипотеку под максимальную ставку за последние 10 лет – 14,1%. В этом случае рефинансирование позволит заметно уменьшить размер ежемесячного платежа и общий долг. При приобретении в столичной новостройке «двушки» площадью 44 кв. метра за 9,4 млн рублей с оплатой первоначального взноса 30% и под 14,1% годовых платеж составляет примерно 88 тыс. рублей в месяц. Сумма переплаты в 1,5 раза превышает размер займа – порядка 9 млн рублей. И если перекредитоваться под 10,1%, то сумма ежемесячного платежа снизится на 17 тыс. рублей, а «тело» кредита – почти на 3 млн рублей.

Выгода может быть еще более значительной, если купившая жилье семья подпадает под критерии участия в госпрограммах субсидирования ипотеки. Например, для семей с несколькими детьми, из которых один родился после 1 января 2018 года. Но жилье при этом должно быль приобретено у юрлица – у застройщика. Рефинансирование по этой схеме позволит уменьшить ежемесячный платеж за квартиру, приведенную выше, на 33 тыс. рублей. Переплата по займу будет лишь 3,5 млн рублей – на 5,5 млн рублей меньше, чем по ставкам 2015 года.

Где рефинансирование проще и дешевле

Программы предлагают пройти все крупные банки. К числу банков, охотно и доступно оформляющих процедуру, относятся «Примсоцбанк», «Юникредитбанк», «Возрождение» и «Ак Барс», ВТБ, «Райффайзенбанк» и «Газпромбанк». У первого ставка рефинансирования начинается от 7,8%, у второго – от 7,9%. У остальных банков минимум варьируется от 8,25 до 8,4%.