Почему банки могут отказать в выдаче жилищного кредита, и что можно сделать в таком случае
В прошлом году ипотека стала одним из главных инструментов для покупки квартиры в Москве. В новостройках Московского региона, по данным ЦИАН, показатель составил 56%. Это произошло на фоне отсутствия роста реальных доходов населения и рекордно минимальных ставок по жилищным кредитам. В сентябре и октябре средняя ставка по выданной в России ипотеке, по статистике ЦБ, упала до 9,41% годовых.
В 2019 году доля покупок с привлечение кредитования немного снизилась: до 49,1% на первичном рынке «старой» Москвы и до 55% в Новой Москве на март 2019 года. Но в целом ситуация мало изменилась: люди не стали зарабатывать больше, а ипотека хоть и подорожала, но пока еще осталась одной из самых доступных за всю историю рынка. Средние ставки по выданным в январе-феврале этого года кредитам составили 10,03%.
Поэтому портал «Элитное.ру» решил опросить ведущие агентства недвижимости, чтобы узнать, насколько легко на сегодняшний день получить кредит на приобретение столичного жилья. Представители компаний рассказали, по каким причинам банки могут отказать в выдаче ипотеки, и что делать в таком случае. Кроме того, специалисты привели самые интересные примеры из практики.
Банки стали более лояльны при рассмотрении заявок
«С каждым годом банки все реже отказывают потенциальным заемщикам в ипотеке, – рассказала директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина. – Когда ипотечное кредитование только набирало обороты, отказ можно было получить, даже если ваш трудовой стаж составлял только 5,5 месяцев, а не 6. Сейчас банки более лояльны при рассмотрении заявок, и отказ имеет место крайне редко».
Для того, чтобы повысить вероятность получения ипотеки, стоит обеспечить себе “алиби”
С Кристиной Томилиной согласен управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. По его словам, доля отказов по ипотеке среди клиентов компании, приобретающих высокобюджетное жилье, стремится к нулю хотя бы по той причине, что они подают заявки одновременно в 5-10 банков. И если такие лидеры ипотечного кредитования, как «Сбербанк» или ВТБ, могут отказать клиенту, то банки «второго эшелона» более лояльны и, как правило, дают положительное решение.
Однако если рассматривать не только элитный сегмент, где и заемщики, и объекты обычно внушают доверие банкам, то процент негативных решений окажется все-таки выше. «По нашей компании доля отказов по заявкам на ипотеку составляет 9-11%», – отметил руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Плохая кредитная история или ее отсутствие
Одной из самых распространенных причин специалисты назвали плохую кредитную историю: текущие или прошлые просрочки. «Как правило, каждый кредитор имеет свои лимиты по сумме просроченных платежей, а также количеству дней неоплаченной задолженности, – объяснил Илья Менжунов. – Для того, чтобы повысить вероятность получения ипотеки, стоит обеспечить себе “алиби”. Например, взять справку от работодателя, что вы были в командировке в определенные даты. Это может стать основанием того, что вы не могли внести очередной платеж вовремя. Банк не будет учитывать данную просрочку».
При отрицательной кредитной истории можно обратиться в бюро кредитных историй и попробовать изменить ситуацию. «У клиента были просрочки по кредитам, произошедшие не по его вине, в связи с чем большинство банков отвечало отказом, – рассказал Алексей Новиков. – Однако после того, как клиент предоставил объяснительную по просрочкам, показал имеющиеся у него активы, а также продемонстрировал нынешнюю положительную кредитную историю, банк одобрил ипотеку на крупную сумму. Стоит отметить, что в плюс пошло и место работы клиента».
Отказ может быть вызван даже просто отсутствием кредитной истории. В практике Ильи Менжунова был молодой клиент, который заработал состояние за счет запуска успешного мобильного приложения. Однако в силу возраста (22 года) банк не был готов выдать ипотеку из-за отсутствия кредитной истории. В результате молодому человеку пришлось отложить покупку квартиры на полгода. За это время он приобрел автомобиль (специально в кредит), чтобы создать положительную кредитную историю. Это сработало: тот же банк, который отказал полгода назад, выдал клиенту ипотеку.
Низкий доход
Также все представители агентств недвижимости отметили такой фактор, как низкий или нестабильный доход, когда зарплата не позволяет обеспечивать выплату кредита. В подобной ситуации, как считают Илья Менжунов и Алексей Новиков, стоит привлечь созаемщика. В анкете заявителя есть графа, в которой необходимо указывать ваши текущие обязательные расходы. Банк не сможет их проверить, поэтому реально занизить значение. Например, у нас был клиент, который снимал квартиру в центре города за 70 тыс. рублей, и по этой причине банк отказал в выдаче кредита.
Однако все успели испугаться, когда на момент окончательного оформления сделки обнаружилось, что снова не хватает какого-то документа
Покупатель обратился в банк и указал в анкете, что живет с родственниками, то есть никаких затрат на аренду у него нет. В результате было получено положительное решение. В качестве альтернативного решения можно выбрать программу ипотечного кредитования по двум документам. В таком случае вы самостоятельно указываете уровень дохода без подтверждающих документов.
Индивидуальный предприниматель
Отказ может быть в том случае, если заемщик является индивидуальным предпринимателем, и банк считает, что обороты его бизнеса не позволят ему своевременно выплачивать кредит. Кристина Томилина отметила, что самый сложный случай с ипотечным займом на ее памяти был 13 лет назад, когда клиент с Камчатки, имея там свое ИП, хотел приобрести премиальную квартиру в Москве. Поскольку рынок ипотечного кредитования тогда находился на ранней стадии своего развития, банк, чтобы подстраховаться, запросил у заемщика целые тома документации по нему как по физлицу, так и по ИП.
При этом набор документов по ИП на Камчатке значительно отличался от того, что принято иметь в Москве лицам, имеющим ИП. Предпринимателю пришлось дополнительно собирать, создавать и получать целую кипу бумаг, при этом срок действия одной заканчивался, когда вторая еще не была готова, и такой замкнутый круг продолжался около 3 месяцев. В результате, ипотеку ему выдали, конечно, и сделку провели, однако все успели испугаться, когда на момент окончательного оформления сделки обнаружилось, что снова не хватает какого-то документа.
Другие причины для отказа
Все еще много отказов происходит, если заемщик не может предоставить ни одной справки, подтверждающей происхождение заявленного им дохода. Причиной могут служить и комментарии работодателя, и текущие долги по службе федеральных судебных приставов, и возможные административные и уголовные преследования в отношении заемщика. Илья Менжунов утверждает, что при наличии судимости шанс на получение кредита практически отсутствует, вне зависимости от выбранного банка.
В случае отказа – повторная заявка или другой банк
В первую очередь клиенту, как объясняет Алексей Новиков, нужно найти причину отказа. Хоть банки и не обязаны сообщать причину, по которой они не выдали разрешение на ипотеку, однако в процессе общения с банковским сотрудником, утверждает Кристина Томилина, ее всегда можно выяснить. В этом случае потенциальный заемщик может подать документы на повторное одобрение займа, но, как правило, такие клиенты идут уже в другой банк, где процедура андеррайтинга более лояльная.
Есть также банки, которые выдают кредиты практически всем обратившимся к ним заемщикам. Обычно это мелкие игроки рынка, которые предлагают очень высокие процентные ставки. Тем не менее, если клиент настроен решительно, иногда высокие ставки его не останавливают. Тем более, что по прошествии времени, когда кредитная история заемщика снова станет положительной, он имеет возможность рефинансировать свой кредит в другом банке с меньшими процентами.