Если девелопер нарушил обязательства по договору долевого участия, то покупатель жилья может предъявить ему претензию. Иногда это помогает до суда урегулировать спор, хотя дольщику не обязательно сначала направлять требование, а затем расторгать договор – к расторжению договора он может перейти сразу, если посчитает нужным. Причиной для подачи претензии может стать или нарушение срока строительства, или его качества. Можно потребовать неустойку, устранения недостатков, получить скидку или возместить расходы. Портал «Элитное.ру» решил выяснить, как составить претензию в обоих случаях, какие документы к ней приложить и как подать. При подготовке материала использованы данные компании «Метриум».

Претензия при нарушении срока строительства

Застройщик должен передать квартиру не позднее срока, указанного ДДУ. И он не может ссылаться на прочие документы, например, документы на землю, разрешение на строительство и проектную декларацию. Обычно речь идет не о конкретной дате, а о квартале, не позднее которого дольщику должны выдать ключи. После окончания этого срока можно предъявлять претензию. Затягивать не стоит, ведь срок не считается нарушенным, если покупатель жилья уклоняется от подписания передаточного акта. И если девелопер все-таки сдаст дом, то может попробовать доказать в суде, что дольщик как раз уклонялся от получения ключей.

Претензию пишут в произвольной форме, но в ней желательно подробно описать суть требования, назвать подтверждающие правоту нормы законодательства и приложить соответствующие документы. Во-первых, следует указать данные застройщика. Это название (не путать с названием девелопера – лучше всего переписать из ДДУ), адрес и телефон, адрес электронной почты. Затем идут данные дольщика, включая фамилию, имя и отчество, место жительства или адрес, по которому девелопер может направить ответ, телефон и адрес электронной почты. Описание претензии включает реквизиты ДДУ, намеченный и фактический срок передачи квартиры, дату оформления передаточного акта. В случае, если квартиру не получили, то так и надо писать.

Затем следует требование о выплате неустойки, расчет и сумма. При подсчете неустойки ставку рефинансирования ЦБ (4,25%) делят на 300 и умножают на 2. Производное надо умножить на количество дней просрочки. Полученное значение отнимают от цены жилья в виде процента. Так, при передаче квартиры, купленной за 5 млн рублей, с опозданием на 31 день неустойка составит 43,9 тыс. рублей. При этом средний срок нарушения сдачи в стране – примерно 6 месяцев, и размер неустойки может быть намного больше. Но суд не всегда принимает сторону покупателя жилья и может в разы уменьшить сумму.

Также нужно указать прилагаемые документы, которые могут подкрепить требование. Это копия договора долевого участия, справка об уплате стоимости жилья (чек банка, расписка в получении и так далее), передаточный акт, если квартиру приняли, хоть и с опозданием. И последнее – указать номер счета для перевода средств, поставить дату и подпись.

Претензия при нарушении качества

Иногда проблемы не заканчиваются и после сдачи дома в эксплуатацию, ведь само жилье может оказаться с недостатками: не соответствовать проектной документации, условиям договора, требованиям градостроительного законодательства и технических регламентов. Например, на стенах и потолке – трещины, в углах – плесень, в окнах – щели. Другие изъяны, например, некачественную разводку проводки, трудно заметить непрофессионалу, поэтому лучше призвать на помощь эксперта. Еще больше вопросов может быть, если квартира куплена с готовой отделкой.

Претензию можно предъявить в течение трех лет со дня передачи недвижимости дольщику, если проблемы возникли с технологическим и инженерным оборудованием, и течение пяти лет, если недостатки проявились в конструкциях дома. Но у застройщика будет пространство для маневра: он может сказать, что изъяны появились из-за неправильной эксплуатации квартиры владельцем.

Если при нарушении сроков строительства требуют неустойку, то в случае нарушения качества есть три опции. Можно потребовать устранить недостатки, получить скидку, снизив цену договора долевого участия, или возместить расходы, если дольщик сам устранил изъяны.

Сама претензия отличается не сильно. В ней также нужно указать название застройщика, адрес, телефон и адрес электронной почты, а также фамилию, имя и отчество дольщика, место жительства либо адрес, по которому девелопер может направить ответ, телефон, адрес электронной почты. При описании проблемы важно объяснить, как именно она влияет на удобство использования жилья по прямому назначению. До составления можно позвать представителя девелопера, который подтвердит наличие проблемы, составить акт о выявленных недостатках и приложить к нему фотографии. Затем такой документ можно показать в суде.

В зависимости от одного из трех выбранных вариантов в претензии указывается желаемая скидка к стоимости договора, расчет цены устранения недостатков и так далее. Далее следует перечень прилагаемых документов, где к копии ДДУ, свидетельству о его оплате, передаточному акту добавляется заключение независимого эксперта, в котором указана стоимость требуемых работ и материалов для устранения недостатков. Тоже необходимо написать номер счета для перевода средств, поставить дату и подпись.

Порядок предъявления претензии застройщику

Претензию направляют и на юридический, и на фактический адрес застройщика. Адрес юридического лица можно узнать по номеру ИНН (либо ОГРН) на сайте ФНС. Подать претензию можно лично. Лучше сделать два экземпляра, чтобы на экземпляре дольщика представитель девелопера сделал отмету о дате принятия и поставил подпись. Претензию можно также отправить письмом по почте: обычной или электронной. В первом случае рекомендуется заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. При использовании e-mail должна быть возможность установить, что реальный адрес на самом деле связан с указанной электронной почтой. Следует учесть, что с 3 апреля 2020 до 1 января 2021 года не начисляются неустойки, проценты, которые нужно уплатить при одностороннем отказе участника строительства от договора. Не учитываются и убытки, причиненные в этот период. А по претензиям, предъявленным ранее, предоставляется отсрочка.