Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру

Текст: главный редактор портала «Элитное.ру» Денис Тыкулов

Сегодня в Москве привычная для покупателя жилья дилемма «новостройка или вторичка» ставит очень много вопросов. По сути, это выбор между двумя стратегиями входа на рынок, когда и у строящихся проектов, и у готовых квартир в одних и тех же локациях есть свои аргументы – и ценовые, и жизненные.

В последние годы большинство новых проектов в границах «старой» Москвы вырастают в сложившихся кварталах, на месте промзон и бывших пятиэтажек. Покупатель сравнивает дома в одной локации – с разным возрастом, управлением и окружением. Но это не банальное сравнение «панель против монолита». На одной стороне улицы может стоять новый комплекс с подземным паркингом, а через дорогу от него –дом, построенный в начале 2000‑х или даже позже, формально отвечающий тем же базовым запросам.

По цене за кв. м новостройки, как правило, дороже. «Вторичка» в той же локации нередко дает более низкий ценник, но с большим разбросом: одни объекты заметно дешевле из‑за возраста дома и требуемого ремонта, другие почти догоняют первичный рынок, если речь о свежем фонде или удачном доме. По оценке «Циана», разница между первичным и вторичным рынком в среднем составляет 20-25%. А квартиры в домах, введенных в эксплуатацию несколько лет назад, дешевле аналогичных предложений в новостройках на 10-15%. Цена снижается за счет отсутствия маркетинговой наценки и комиссии за рассрочку, характерную для первичного рынка. На практике это выглядит так: если кв. м в новостройке стоит 600-700 тыс. рублей, то в соседнем доме – 450-550 тыс.

Однако к цене добавляются дополнительные условия. Например, как продается квартира от застройщика – с отделкой или без? И требует ли жилье на «вторичке» серьезного ремонта? Также важны сроки строительства, стадия готовности новостройки, риски при покупке жилья и многое другое. В итоге, на чаши весов ложится не цена кв. м, а совокупный бюджет сделки.

Более высокая стоимость жилья в новостройках компенсируется доступом к льготным государственным программам. Ключевое преимущество первичного рынка – возможность взять льготный кредит по программе «Семейная ипотека» по ставке 6% с первоначальным взносом от 20%, а максимальная сумма льготного кредита для Москвы и области установлена на уровне 12 млн рублей. То есть семья, которая вписывается в лимит и формальные критерии программы, может зафиксировать ставку, существенно отличающуюся от рыночных 16-17% годовых. Помимо льготной ипотеки существуют различные субсидированные программы рассрочки от застройщика с гибкими графиками внесения средств.

Но стоит учитывать, что застройщики закладывают стоимость субсидии в базовую цену объекта, увеличивая тело кредита. На вторичном рынке ситуация обратная: стоимость заемных средств выше, но существует пространство для дисконта – собственники готовы снижать цену ради быстрой сделки без альтернативы. В результате при выборе нужно делать расчет совокупных затрат. Значительный дисконт на вторичном рынке может перекрыть экономию на процентах в новостройке. При грамотной математике готовое жилье иногда оказывается финансово эффективнее, чем покупка строящегося объекта с рекламной ставкой.

Существенно влияет на выбор и временной горизонт. Купив квартиру на вторичном рынке, можно практически сразу справить новоселье. Тогда как если вы приобрели жилье в новостройке, то надо дождаться завершения строительства. То есть по-настоящему владеть квартирой вы будете хоть и не в самом далеком, но все-таки в будущем.

В этом тоже есть определенные плюсы: в только что построенном комплексе будут самые современные планировки и новые инженерные системы. Если речь о новостройках бизнес-класса и выше, то практически во всех жилых комплексах есть закрытые дворы и необходимые сервисы. Доводы вторичного рынка опираются на сформированное окружение: транспорт, социальные объекты, готовое озеленение.

И универсального решения не существует. Рациональный покупатель сравнивает не тип дома, а связку из четырех параметров: цену входа, структуру и срок долговой нагрузки, уровень приемлемого риска и тот жизненный сценарий, который приобретенное жилье предложит ему в ближайшие годы.

Пять главных факторов выбора жилья для развития успешного ребенка

Почему в новостройках снижается доля квартир с отделкой