От школы искусств до VR‑комнат: зачем дорогие новостройки обрастают нестандартной инфраструктурой
Текст: главный редактор портала «Элитное.ру» Денис Тыкулов
Высокобюджетные новостройки давно перестали быть просто метрами. Для девелоперов это технологичные полигоны, где обкатываются как отдельные опции, так и полноценные сценарии будущего проживания. Первые парки‑дворы, комьюнити‑зоны и кинотеатры под открытым небом появились именно в премиальных комплексах, а затем постепенно переехали в бизнес‑класс и там давно стали частью стандартной комплектации.
Сегодня в дорогих проектах столицы можно найти почти любую инфраструктурную опцию. В элитном доме Armani/Casa Moscow Residences, который девелоперская компания Vos’hod завершила летом 2024 года, есть библиотека с камином. В ЖК «Бадаевский» (на фото ниже), построенном Capital Group на набережной Тараса Шевченко, в составе инфраструктуры заявлена собственная школа искусств, а в другом проекте девелопера – башне «Око» в «Москва‑Сити» – работает балетная студия. Набор опций все больше напоминает дорогой многофункциональный клуб, а не классический жилой дом.
На стадии продаж богатая внутренняя инфраструктура работает как мощный маркетинговый актив. Бассейны, коворкинги, лаунж‑зоны, клубные пространства и «редкие» функции ощутимо повышают привлекательность лота и позволяют девелоперу объяснять премию к рынку. По словам независимого эксперта рынка недвижимости Алексея Могилы, покупатели в момент сделки редко задумываются, насколько часто будут пользоваться всеми этими опциями – им важно, чтобы «все было под рукой» и чтобы дом выглядел богато и «дорого сделанным». Но спустя год‑два после заселения инфраструктура сталкивается с экономикой: часть сервисов простаивает, а содержание остальных требует расходов, которые далеко не все жители готовы нести. Так конкурентное преимущество легко превращается в источник дополнительных издержек и хронических конфликтов на общих собраниях.
Нередко жильцы отказываются от опций из‑за высокой стоимости эксплуатации, в том числе отказываются платить за бассейн
Конференц‑залы, сигарные комнаты, перегруженные лаунж‑пространства работают только там, где девелопер и управляющая компания очень точно попали в реальную потребность конкретной аудитории. В противном случае помещения начинают переформатировать – под винный погреб, зал для праздников или дополнительные кладовые. Нередко, добавляет Екатерина Цицишвили из агентства Webster, жильцы отказываются от опций из‑за высокой стоимости эксплуатации, в том числе отказываются платить за бассейн.
Еще одна проблема, по словам члена правления AREA Евгения Скоморовского, в том, что проекты внутренней инфраструктуры часто разрабатываются исключительно силами собственных проектных отделов застройщиков – без привлечения узкопрофильных специалистов, например, экспертов по фитнес‑клубам, ресторанам или SPA‑зонам. В итоге пространства формально соответствуют нормам, но оказываются неприспособленными к реальному использованию.
Сегодня на экспериментальном стенде – новый виток: цифровая инфраструктура
Сегодня на экспериментальном стенде – новый виток: цифровая инфраструктура. В элитном комплексе Luzhniki Collection, который строится на Лужнецкой набережной, запланированы VR‑пространства, зона для вебинаров и медиа‑студия для записи контента. Уже в ближайшие годы станет понятно, будут ли резиденты использовать такие функции в повседневной жизни, готовы ли они платить за их содержание и какую добавленную стоимость такие пространства дают объекту по сравнению с «классическим» набором.
Исходя из прошлого опыта, спросом стабильно пользуется то, что связано с повседневными сценариями – фитнес, детские пространства, удобные дворы без машин, комьюнити‑зоны. Эти опции довольно быстро мигрировали из дорогих жилых комплексов в бизнес‑класс и закрепились там как «обязательный минимум». А сложные, дорогие и нишевые форматы – бассейны с высоким чеком эксплуатации, масштабные SPA, специализированные клубные и медиа‑пространства – часто остаются в статусе красивых, но единичных лабораторных опытов.