Пустые бассейны и заброшенные лобби: «мертвые зоны» элитных домов
Текст: член правления AREA Ирина Жарова-Райт, специально для портала «Элитное.ру»
Инфраструктура любого жилого дома, независимо от его масштабов, становится нежизнеспособной, если не выполняет свою функцию. И неважно, речь идет о загородном доме с профессиональным бильярдным столом, за которым никто не играет, или об олимпийском бассейне с электронным табло, куда хозяин не заходит месяцами. То же самое касается и жилых комплексов: даже если на инфраструктуру выделены сотни квадратных метров, но ею никто не пользуется, она превращается в «мертвую зону».
Функциональность – это когда в помещении определенного назначения есть люди: специалисты, пользователи, жизнь. Десятки старых и новых клубных домов, премиальных комплексов повторяют одну и ту же ошибку: инфраструктура создана «на бумаге», но оживить ее в реальности невозможно.
Декорация вместо функции или водительское лобби
Можно привести примеры не самых жизнеспособных решений. Лобби-бар в жилом комплексе в Брюсовом переулке: просторная 80-метровая зона, где нет ни бармена, ни посетителей. Детская игровая в ЖК «Стольник» в Левшинском переулке: без детей и даже без игрушек. Роскошные массажные комнаты на Малой Никитской, 15 или в доме «Астрис» на Косыгина, 21 хоть и оборудованы по последнему слову техники, но простаивают. Причина проста: у каждого жильца есть свой массажист, и мало кто готов ходить в халате по общим коридорам под камерами. Массаж – дело интимное. Многие комнаты для дартса, сквоша или танцев тоже, увы, стоят пустыми и постепенно приходят в запустение. Яркий случай – ЖК «Андреевский» на Фрунзенской набережной. Его продвигали как эксклюзивный проект с премиальным адресом, но по факту выяснилось, что девелопер «Ведис» заложил в него избыточные помещения под гипотетические «сценарии жизни», которые в результате так и не реализовали.
.jpg)
История показывает: еще 25 лет назад первые элитные кондоминиумы в духе американской модели, например, ЖК «Агаларов Хаус» на Большой Грузинской, 19 или проекты «Альфа-Групп» в Малом Афанасьевском, привлекали бассейнами и саунами. Со временем, однако, выяснилось, что без надлежащего обслуживания и вовлеченности жильцов такие объекты быстро теряют актуальность. Часть собственников отказывается платить за общие зоны, особенно те, кто принципиально не пользуется ими или избегает «общего использования» из соображений приватности. Подобные случаи усилили недоверие покупателей к избыточной инфраструктуре, и они стали требовать только то, что действительно нужно и полезно.
Например, потенциальное «место дружеских встреч» – заботливо оборудованное лобби в ЖК – превращается в зону для посиделок водителей
«В сад, в сад! – Вы там будете петь? – Нет, вы там будете слушать!» – с горькой иронией можно сказать о многих лобби и зонах общественного пользования, где инфраструктура работает, по сути, лишь как декорация. А то и хуже. Например, потенциальное «место дружеских встреч» – заботливо оборудованное лобби в ЖК – превращается в зону для посиделок водителей. Разговоры о хозяевах идут при всех, хотя, казалось бы, для этого часто есть выделенная комната для водителей, чтобы пересуды о пассажирах оставались «за кадром».
Под диктовку города: воля властей vs запросов покупателей
Какая же инфраструктура востребована в элитных домах? Например, помещения для занятий педагогов с детьми. Впервые мы предложили внедрить такие функциональные помещения 15 лет назад в проекте на Косыгина, 21, и те быстро прижились. Сегодня такие комнаты стали стандартом для премиальных и люксовых ЖК, потому что они действительно востребованы и функциональны.
Меняется ли подход к инфраструктуре в последние годы? Не всегда в лучшую сторону. Девелоперы, получая разрешения на строительство, все чаще сталкиваются с жесткими рекомендациями от городских властей: на первых этажах ЖК обязательно должны быть объекты социальной инфраструктуры. В одном из новых люксовых проектов у Чистых прудов это привело к появлению химчистки и общепита, несмотря на то, что площади под них оказались недостаточными для коммерческой устойчивости, а формат – далеким от ожиданий целевой аудитории.
Сегодня покупатель готов платить только за то, что действительно работает
Подводя итоги, замечу, что в условиях высокой конкуренции за клиента с высоким чеком побеждают те, кто тестирует гипотезы, гибко меняет назначение помещений и фокусируется не на количестве квадратных метров, а на их реальной востребованности. Сегодня покупатель готов платить только за то, что действительно работает: не за «лишнее», а за необходимое и эффективное.