История вопроса

С начала 2000-х годов окрестности улицы Остоженка называют исторически престижным районом Москвы. Однако еще 20-30 лет назад знатоку столицы только в страшном сне могло присниться, что улица Метростроевская станет «Золотой милей» и будет считаться одним из самых элитных мест в городе.

Исторически в локации, где сейчас расположена Остоженка, находились луга для сенокоса, и, естественно, что летом неизменными элементами ландшафта были стога сена. В результате, место прозвали Остожье. А в 17 веке здесь были построены царские конюшни. Наверное, это единственный момент, который как-то оправдывает историческую элитность района между Остоженкой и Пречистенкой.

Однако в 30-х годах, при прокладке открытым способом Сокольнической линии метро, всю Остоженку перекопали. Улица в 1935 году переименовали в Метростроевскую (и это название она носила почти 50 лет), а многие исторические здания пострадали или были и вовсе уничтожены. Впрочем, благодаря этому событию в районе появилось много потенциальных площадок под застройку, к которым можно отнести как свободные участки, так и многоэтажки, построенные во времена правления Хрущева.

«Район улицы Остоженка – абсолютно мертвое пространство», – говорит владелец State Development Андрей Гринев.

После распада СССР новая элита нуждалась в собственном пространстве. Действительно элитные места, такие как Тверская или Арбат, для этих целей не подходили. Потенциальных площадок для строительства там было немного. В результате, сообразительные российские девелоперы решили «позолотить» окрестности Остоженки. Застройка района началась в 1999-2000 годах. Первопроходцами «золотой мили» стали застройщики Rose Group International Бориса Кузинца и «Баркли» Леонида Казинца.

Риэлторы, реализующие проекты этих компаний, при убеждении клиентов упирали на близость к Кремлю, а также на довольно сомнительные ценности, такие как вид на памятник Петру Первому и Храм Христа Спасителя. Стоит обратить внимание, что в исторически девственном месте города превалирует стиль hi-tech, которые активно продвигали архитекторы бюро «Остоженка», под руководством Александра Скокана. Не смотря на эти казусы, цены в районе «Золотой мили» быстро росли. Например, в 2013 году, по рейтингу международного агентства Knight Frank, Остоженка вошла в десятку улиц с наиболее дорогой недвижимостью, обогнав 5-ю авеню в Нью-Йорке.

Признак первый – пустые улицы

Кого привлекает прагматическая архитектура hi-tech и виды из окна на 100-метровую работу Зураба Церетели? Если спросить об этом у риэлторов, то в ответ получим, что «основную массу покупателей жилья на Остоженке составляли владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний в возрасте от 30 лет». Однако, если пройтись вечером по переулкам «золотой мили», то свет в окнах квартир можно пересчитать по пальцам. Жилые комплексы в этих районах не заселяются годами.

В результате организации, управляющие элитными домами, испытывают недостаток средств и им нередко приходится экономить буквально на всем: от квалифицированной охраны до лампочек.

Примерно в каждой десятой квартире домов, построенных еще 10 лет назад, замечает учредитель риэлторского агентства Nika Estate Виктор Садыгов, до сих пор не сделан ремонт. А в большинстве зданий, построенных 3-4 года назад, внутренняя отделка завершена максимум в половине квартир. Фактически, подводят итог аналитики компании Ordo Group, в районе улиц Пречистенка и Остоженка живет не более четверти людей, купивших там жилье. Желающих ежедневно любоваться на творение Церетели нашлось немного. Собственники бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний живут в каких-то других квартирах.

«Район улицы Остоженка – абсолютно мертвое пространство», – говорит владелец State Development Андрей Гринев. С ним согласен и управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. «Особенно это чувствуется зимой, – размышляет последний. – Когда немногочисленные жильцы «золотой мили» уезжают из слякотной Москвы в «теплые края» и Европу». В общем, район между улицами Пречистенка и Остоженка остался хоть и «золотым», но так и не обжитым пространством.

Признак второй – долги за коммуналку

Получается, что основную массу покупателей жилья на Остоженке составляют инвесторы. Может быть не профессиональные, а просто очень богатые люди, которые решили зафиксировать прибыль. К чему это привело? Во-первых, многие владельцы квартир не платят за коммунальные эксплуатационные услуги.

А с учетом того, что ежемесячная плата в элитных домах доходит до 90-100 тыс. руб. в месяц, то долги управляющим компаниям доходят до 1-2 млн рублей. Виктор Садыгов замечает, что ему приходилось слышать о долгах размером 10-15 млн рублей. В результате организации, управляющие элитными домами, испытывают недостаток средств и им нередко приходится экономить буквально на всем: от квалифицированной охраны до лампочек. В таких условиях управдомы не смогут обеспечить элитный уровень сервиса.

Желающих приобрести жилье в этом районе можно пересчитать по пальцам, а если сделки и проходят, то только со значительными дисконтами.

Теперь представим такую картину. Инвестору-владельцу квартиры удалось найти потенциального покупателя. Последний заходит в подъезд клубного элитного комплекса, а там… из пяти лампочек горит только две, из трех лифтов – работает один, а на КПП вместо квалифицированных специалистов серьезного охранного агентства дежурят сонные охранники из сопряженных с Москвой областей, которые неделями безвылазно живут на территории комплекса. Вряд ли такая картина сильно мотивирует потенциального покупателя к сделке.

Более подробно о проблемах при эксплуатации элитного жилья можно прочитать в статье « Почему управдомы элитных домов экономят на лампочках».

Признак третий – отсутствие зеленых зон и детских площадок

Вернемся к проблемам Остоженки. Сегодня немного людей, которые хотят купить дорогое жилье в Москве, а пустующие переулки и полутемные фойе элитных комплексов «Золотой мили» являются плохими доводами в пользу Остоженки. Впрочем, этим проблемы района не ограничиваются.

Директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев замечает, что во всем районе Остоженки лишь пять детских площадок. «Когда к нам приходят клиенты, чтобы подобрать элитную квартиру, то «Золотая миля» смущает их практически полным отсутствие зеленых зон, – замечает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Мало кто хотел бы за такие деньги жить в «каменных джунглях», пусть и в самом сердце столицы».

Признак четвертый – децентрализация элитного жилья

Стоит отметить, что многие риэлторы, которые еще год-два назад ратовали за приобретение жилья в этом районе, сегодня советуют покупателям присмотреться к другим местам, более удаленным от центра города.

В последнее время, по словам председателя совета директоров группы Kalinka Екатерины Румянцевой, богатые люди стали активно покупать квартиры за пределами Садового кольца, а то и ещё дальше – в локациях с хорошей транспортной доступностью, водоемами, парковыми и зелёными зонами. Спросом, по её словам, пользуются такие районы, как Ленинградское шоссе, Лужники, Мосфильм и Автозаводская улица, где «Группа ЛСР» реализует масштабный жилой комплекс «Зиларт».

Признак пятый – несговорчивость инвесторов

В результате люди, инвестировавшие в квартиры на Остоженке, сегодня попали в сложную ситуацию. Желающих приобрести жилье в этом районе можно пересчитать по пальцам, а если сделки и проходят, то только со значительными дисконтами. Однако цены на недвижимость вторичного рынка всегда индивидуальны – люди продают квартиры в соответствии с собственными представлениями её стоимости.

«Среди инвесторов, купивших квартиры на Остоженке, много успешных предпринимателей, для которых продать жилье дешевле его первоначальной стоимости означает провал, неудачу, – говорит Оксана Дивеева. – Для таких инвесторов важна не столько потеря денег, сколько сам факт проигрыша». Мол, если потерял на сделке деньги, значит, ты – профан и неудачник, а проще говоря, лох. И подобным людям психологически проще вообще не продавать квартиру, чем снизить цену. Ведь пока квартиру не продана, она стоит столько, во сколько ее оценивает владелец (смотрите статью « Пусть она лучше сгорит, ведь тогда сгорит квартира за 10 млн долларов, а не за шесть!»).

В частности, летом 2014 года на рынок Остоженки вышла квартира площадью 100 кв. метров за 2,5 млн долларов. «Сегодня потенциальные покупатели предлагают за квартиру всего 1 млн долларов, но владелец не идет на уступки, – рассказывает Илья Менжунов. И таких примеров на рынке достаточно много».

Впрочем, замечает гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова, в последнее время некоторые продавцы стали соглашаться на дисконт. Например, если начальная стоимость квартиры площадью 200 кв. метров составляла 21 тыс. долларов за кв. метр, то итоговая цена сделки снизилась до 14 тыс. долларов (дисконт 33%). «Дают скидки в 40-45% случаях, а в некоторых знаковых домах Остоженки квартиры продаются ниже стоимости покупки, – добавляет госпожа Могилатова. – Но нельзя сказать, что это массовое явление».

Признак шестой – застройщики приходят и уходят

Сегодня первичный рынок Остоженки более чем скромен – около ста квартир в семи небольших комплексах. Так, в прошлом году на рынок Остоженки вышло всего два проекта – это апарт-комплекс Nabokov компании Vesper и «Резиденция на Всеволожском» от «Лидер-Инвест». Остальные проекты – «Остоженка Парк Палас», «Остоженка 11», «Кленовый DOM», «Пречистенка 13», «Пречистенская Слобода» и «Остоженка, 12» – вышли еще в 2013-2014 годах.

Впрочем, на первичном рынке «Золотой мили» продажи идут тоже плохо. За 2015 год, по данным Ordo Group, было продано всего три объекта. В 3 квартале была продано две квартиры в «Кленовом доме» компании «Донстрой», во втором полугодии – петхаус в проекте Barkli Virgin House корпорации «Баркли». А проекте «Остоженка, 12», запущенном в 2014 году, продажи были и вовсе остановлены.

ЖК Barkli Virgin House

Сегодня застройщики «Золотой мили» снижают цены. Например, в клубном доме «Пречистенка, 13», говорит Илья Менжунов, стоимость кв. метра снизилась с 50 до 45 тыс. долларов. Что касается новых проектов, то они в районе «Золотой мили» в ближайшее время вряд ли появятся. «Для этого нет перспективных площадок и особых предпосылок», – подытожил господин Менжунов. Застройщики уходят с Остоженки. А в отсутствии маркетинговой кампании популярность района долго не продлится. «Золотая эпоха» этого мест заканчивается. Переулки по-прежнему пустуют, а с элитных жилых комплексов потихоньку отлетает позолота.