Примерно треть апартаментов, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы, относятся к категории низколиквидных. Такие данные приводит «Инком-Недвижимость». Это лоты с завышенной ценой, расположенные в месте без налаженной транспортной и социальной инфраструктуры, с возможностью лишь временной регистрации, с более высокими налогами и коммунальными платежами, неполным соблюдением норм инсоляции, звукоизоляции и так далее. Даже в современных комплексах есть отдельные малоликвидные объекты, например, находящиеся на втором этаже прямо над инфраструктурными объектами.

При этом максимальные сроки экспозиции таких апартаментов на «вторичке» гораздо меньше, чем на «первичке». Чаще всего они находятся в продаже не более года, после чего владельцы объектов либо снимают их реализации, либо соглашаются на значительную скидку. А в проектах застройщиков из-за финансовых, управленческих и маркетинговых проблем апартаменты могут застревать в предложении до пяти-семи лет.

В целом доля апартаментов на вторичном рынке составляет 6% от общей экспозиции, а доля сделок с ними – только 3%. Спрос увеличивался параллельно с количеством лотов: в 2014 году пропорция была 0,5% к 1%, в 2016-м – 1,5% к 2%. Дисбаланс связан с накоплением объектов высоких ценовых категорий, доля которых составляет 78% и которые мало востребованы у большинства покупателей. На «первичке» на апартаменты приходится 18% предложения и 9% сделок.

Средний срок экспозиции квартир на столичной «вторичке» достигает 70 дней против 95 дней у апартаментов, хотя самые востребованные и качественные уходят за нескольких недель. Средняя стоимость купленных квартир составляет 8,4 млн рублей, а апартаментов – 7,9 млн рублей, что меньше на 6%. Дело в том, что большая часть объектов, участвующих в сделках, относится к бюджетным ценовым категориям. При этом продажа некоторых дорогих лотов на фоне невысокого спроса на формат в целом заметно влияет на средний чек сделки с апартаментами, который из-за этого приближается к среднему чеку реализации квартир. Средний размер скидки при покупке апартаментов на «вторичке» равен 5,3%, максимальный – от 10%-15%.

55% спроса на апартаменты приходится на покупателей, интересующихся конкретными локациями. При этом жилищный фонд в них представлен в основном устаревшими строениями, а в современных домах предлагают лишь апартаменты. Еще 40% сделок с этим форматом заключают те, кого привлекает его меньшая стоимость. К примеру, в эконом- и комфорт-классе в среднем на 7%. Оставшиеся 5% лотов покупают инвесторы (на «первичке» их доля гораздо больше – 20%). Повсеместного роста цен на апартаменты не предвидится, исключение могут составить только объекты в уникальных локациях, например, в «Москва-Сити».