«Вы сошли с ума, такие вопросы задавать?! Это даже неприлично!», – с возмущением ответил один из РR-специалистов на запрос «Элитное.ру». Естественно, помогать в подготовке данного материала сотрудник отказался, как, впрочем, и многие его коллеги. На рынке недвижимости прилично говорить о победах, мы же решили обратить внимание на девелоперские провалы и неудачи. В результате из двух десятков крупных риэлторских агентств Москвы об «аутсайдерах по продажам» на рынке дорогой недвижимости согласилась поговорить лишь половина, и то, в основном, на условиях анонимности.

Как прервать полосу неудач

Но, чтобы не стать инструментом мести риэлторов, мы решили записать в группу неликвида лишь новостройки, которые назвало не менее трех агентств. При этом брокеры должны были объяснить причины низкого покупательского интереса к этим проектам. Перед тем как перейти к перечислению комплексов, хочется обратить внимание на два момента. Во-первых, далеко не все девелоперские компании раскрывают динамику продаж, а если квартиры и апартаменты в доме продаются застройщиком без помощи риэлторов и не по ДДУ, то выяснить реальную картину практически невозможно. Поэтому речь идет не о рейтинге, а лишь о списке «неудачников», о которых удалось узнать редакции «Элитное.ру».

Продажи в некоторых проектах-аутсайдерах, полагают риэлторы, могут затянуться лет на 10-12

Во-вторых, нет однозначного ответа на вопрос, какую динамику реализации можно считать успешной. Мы решили ориентироваться на данные Savills в России. Согласно аналитике этой компании, в последние годы в сданных в эксплуатацию элитных домах нераспроданные остатки составляют 25-30% от общего количества квартир или апартаментов. То есть, нормой можно считать ситуацию, если к моменту завершения строительства в комплексе продано в среднем две трети лотов.

Продажи в некоторых проектах-аутсайдерах, полагают риэлторы, могут затянуться лет на 10-12. Но у девелоперов всегда есть возможность вывести комплекс из черного списка. Для этого в большинстве случаев достаточно лишь пересмотреть ценовую политику. Но сломить ситуацию у застройщиков получается крайне редко. В октябре 2015 года «Элитное.ру» уже писало о новостройках, в которых ошибки девелоперов привели к затянувшимся продажам.

Три проекта элитных апартаментов, для которых выход на рынок завершился неудачей

Тогда в наш «черный список» попали: апартаментный комплекс «Негоциант» от КРТ (на фото выше, улица Большая Якиманка, 2), проект «элитных особняков на Кооперативной» с длительной историей реализации (в 2012 году девелопер «Реставрация Н» превратил их в Knightsbridge Private Park, который значительно больше пришелся по душе состоятельной столичной публике) и комплекс апартаментов Turandot Residences девелопера Valartis Group (на фото ниже, улица Арбат, 24).

Заметим, что из этой тройки ситуация существенно улучшилась лишь в Knightsbridge Private Park. По данным компании Knight Frank, в конце мая покупателям предлагалось в нем 15 лотов, а с учетом того, что всего в комплексе было 163 квартиры, можно сделать вывод, что девелопер действительно исправил свои ошибки.

Во втором объекте, апарт-комплексе «Негоциант», по словам риэлторов, продаж так и не случилось. В конечном итоге, здание «Негоцианта» достался банку «Открытие» (ПАО «Банк “ФК Открытие”»), который кредитовал девелопера проекта, компанию «Корпорация развития территорий» (КРТ). Банкротство произошло еще в 2016 году, а права на здание перешли банку в мае прошлого года. Ну, а лоты с тех пор продаются на вторичном рынке.

Ситуация с Turandot Residence также далека от благополучного завершения. К моменту окончания строительства в 2014 году там был продан всего один лот из 35. Причиной невостребованности у целевой аудитории риэлторы называли высокие цены: до кризиса цена «квадрата» доходила до 28 тыс. долларов, но уже в 2015 году она снизилась до 11 тыс. долларов за кв. метр. Тогда удалось продать еще четыре лота. Сейчас, спустя 3,5 года, покупателям предлагаются все те же 30 апартаментов (информация Knight Frank).

Список черный, как «Шоколад»

Теперь перейдем к проектам, о которых мы еще не писали. Черный список дополнился комплексом класса «премиум» «Шоколад» (девелопер – ООО «Крафт») на 42 квартиры. «Продажи в нем были открыты в 2007 году, но на сегодняшний день здесь осталось семь 4-комнатных квартир площадью от 150 до 378 кв. метров», – рассказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Второй неудачник – ЖК Novel House (на фото ниже, девелопер – строительная компания «Элинстрой»), продажи в котором стартовали в конце 2006 года. «Невысокие темпы реализации во многом были связаны с вынужденной переквалификацией здания, что повлекло за собой проблемы с планировочными и техническими решениями, также виной стали и несколько завышенные цены», – объясняет директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Алексей Сидоров.

Глава одного из риэлторских агентств на условиях анонимности добавил, что на начало текущего года в комплексе еще оставалось несколько лотов: «За это время проект перестал соответствовать современным требованиям элитного жилья, так как его инженерные и архитектурные решения устарели. Также здесь отсутствует развитая внутренняя инфраструктура, есть вопросы к благоустройству территории, у квартир крупная нарезка, а высокие цены не позволяют конкурировать с более современными проектами».

Среди проектов со «сложной судьбой» участники рынка назвали и ЖК «Симфония набережных» (на фото ниже, другие название – «Котельническая, 21», девелопер – «Строительный комплекс-207»). Против строительства возражала общественность, но не слишком активно, и в 2014 году в жилом комплексе стартовали продажи. Всего в проекте запланировано 53 лота, из которых, по данным Knight Frank, 15 до сих пор не проданы.

Главная причина заключается в том, что цены в этом проекте сильно завышены. По словам управляющего директора «Метриум Премиум» Ильи Менжунова, средние цены в ЖК «Симфония Набережных» составляют 1,495 млн рублей, а в среднем по первичному рынку элитных новостроек – 1,016 млн рублей. Кроме того, срок сдачи объекта с первого квартала 2016 года менялся восемь раз. По последним данным, ввести комплекс в эксплуатацию девелопер пообещал до конца июня текущего года.

«Поэтому за пару лет в элитной новостройке может быть реализовано около 25 квартир, и это нормально»

В других проектах ситуация с продажей жилья обстоит несколько лучше. Правда, все упирается в вопрос: «Что значит “медленные продажи”?». Если в построенных жилых комплексах мы ориентировались на количество квартир, непроданных после ввода домов в эксплуатацию, то в строящихся проектах дело обстоит гораздо сложнее. По словам директора департамента городской недвижимости Knight Frank Андрея Соловьева, в высокобюджетном сегменте не совсем корректно говорить об объектах с низкими темпами продаж, поскольку здесь редко отмечается количество сделок более 3-4 в месяц.

«Но и 1-2 сделки в месяц для элитных новостроек не являются плохим показателем», – замечает он. По итогам первого квартала, приводит аналитику Илья Менжунов, в 85 новостройках Москвы средние темпы реализации в месяц не превысили 5 единиц. То есть для премиум-класса «стандартный» показатель равен 10-15 лотов в квартал. «Поэтому за пару лет в элитной новостройке может быть реализовано около 25 квартир, и это нормально», – рассуждает риэлтор.

Также стоит учесть, что есть довольно масштабные проекты, для которых пять лет продаж, как говорится, «не срок». Например, комплекс RedSide (на фото выше, девелопер – ГК Insigma) вышел на рынок в 2014 году. Несколько экспертов записали этот проект в список аутсайдеров. Однако, по словам директора по маркетингу ГК Insigma Кирилла Бортова, за первые 8 месяцев продаж было реализовано 194 квартиры, а в последующие годы до ввода в эксплуатацию в декабре 2017 года динамика продаж сохранялась на высоком уровне. В результате на сегодняшний день продано более 800 лотов, а в продаже осталось 149, что составляет около 15% от общего объема. Быстро это или медленно – сказать сложно…

Три главные ошибки девелопера

Теперь, когда мы c вами окончательно запутались в темпах продаж на первичном рынке, перейдем к причинам низкого спроса. По мнению экспертов, их три. Первая – это ошибка ценообразования. Если в массовом сегменте стоимость кв. метра в отдельной локации более-менее сопоставима, то в элитном классе застройщики часто делают наценку за эксклюзивность, и далеко не всегда она адекватна как рынку, так и здравому смыслу.

Средняя стоимость элитного жилья, по данным Ильи Менжунова, варьируется от 500 тыс. до 3,5 млн рублей за кв. метр, а бюджет покупки – от 25,2 млн рублей до 1,7 млрд рублей. Если проект значительно проигрывает конкурентам по доступности, то его темпы продаж, скорее всего, будут ниже, чем в соседних комплексах.

Состоятельный покупатель – существо не только тревожное, но и «стадное»

Вторая ошибка кроется в квартирографии. Далеко не всегда девелоперы удачно «нарезают» лоты, и в продаже появляются огромные квартиры в сверхбюджете. Продать их непросто не только из-за дороговизны: состоятельные люди в последние годы не гонятся за «квадратами», а предпочитают удобные и эффективные планировки. «Именно квартиры с большими метражами чаще всего остаются в продаже даже после ввода дома в эксплуатацию», – отмечает Ирина Доброхотова.

Третья ошибка, которая может сказаться на темпах продаж, – завышенное позиционирование, когда, например, в спальном районе с неблагоприятным окружением строят проект бизнес- или премиум-класса. Интерьеры от гуру дизайна и входные группы от мировых звезд архитектуры – прекрасно, но если по дороге в аптеку тебя могут ограбить, то покупатель предпочтет поискать другой вариант. Естественно, продаются такие объекты хуже конкурентов, построенных в «правильном месте». Состоятельный покупатель – существо не только тревожное, но и «стадное».

Новостройки в группе риска

Также эксперты назвали проекты, вышедшие на рынок в последние 3-4 года, которые, по их мнению, имеют шансы надолго задержаться в прайс-листах риэлторов и застройщиков. Так как «подписаться» под своими словами собеседники оказались не готовы, то редакция оставила в этой группе лишь те комплексы, которые назвало несколько экспертов.

Больше всего сомнений у риэлторов вызывает проект «Царев сад» на Софийской набережной (на фото ниже, застройщик – строительная компания «Сбербанк Капитал, ООО», 68 апартаментов). История освоения этой площадки была длительной и сложной, инвестор и сам проект менялись несколько раз, но после прихода «Сбербанк Капитал» комплекс быстро достроили, продажи начались уже на завершающей стадии и сейчас ведутся в закрытом режиме. Но эксперты сомневаются, что лоты удастся быстро продать. Причина – слишком высокие цены, даже с учетом респектабельного месторасположения. «Хотя комплекс и находится рядом с Кремлем, прямых видов на него нет, под окнами – высокий мост, на котором часто образуются пробки. А средневзвешенная цена «квадрата» – 1,6 млн рублей», – объяснил гендиректор одного из столичных агентств недвижимости.

Еще один проект группы риска – «Клубный дом на Космодамианской» на 22 квартиры. Продажи стартовали в ноябре 2016 года, но в комплексе, по словам опрошенных порталом «Элитное.ру» экспертов, пока не продано ни одного лота. Уточнить данную информацию у Kalinka Group, которая является брокером данного проекта, не получилось. По мнению сторонних экспертов, причина отсутствия покупательского интереса – неудачные планировки и уже устаревшая для сегмента концепция.

Среди потенциальных аутсайдеров эксперты назвали и ЖК «Меценат» на Якиманке (на фото ниже, застройщик – ООО «Торгпродуктсервис», Большая Ордынка, 8, стр. 1-4). В этом элитном комплексе запланировано 24 квартиры, 9 таунхаусов и 3 двухэтажные виллы. История у «Мецената» непростая, она тесно связана с проектом реставрации Кадашевской слободы и протестами общественности. Строительство комплекса началось летом 2015 года, но потом несколько раз останавливалось, а сроки сдачи объекта продлялись. Продажи были открыты в третьем квартале 2018 года, но пока, по словам риэлторов, ни одной сделки не заключено.

Подтвердить или опровергнуть эту информацию не удалось, застройщик, а также две риэлторские компании – Kalinka Real Estate Consulting Group и Blackwood, которые указаны как брокеры комплекса, – отказались от комментариев. Опасения покупателей можно понять. В частности, позвонить и написать застройщику нельзя, на официальном сайте проекта нет ни его телефона, ни электронной почты, можно лишь заказать обратный звонок, а проектная документация обновляется редко.

В числе примеров и «Дом на Хлебном» (на фото ниже, девелопер – группа ВТБ, 16 лотов), продажи в котором стартовали осенью 2016 года. Можно подсчитать, что почти за три года в комплексе продано шесть квартир, так как сейчас, по данным Knight Frank, покупателям предлагается десять объектов с финишной отделкой от застройщика. Причина медленных продаж – не только в высокой цене (от 150 до 620 млн рублей за лот), но и в отсутствии подземного паркинга. Впрочем, это распространенная проблема для проектов реконструкции.

Среди комплексов, продажи в которых ведутся достаточно медленно, эксперты назвали еще два проекта: апарт-комплекс бизнес-класса Tatlin Apartments и премиальный RED7, хотя, с точки зрения редакции, записывать оба проекта в группу риска преждевременно. Tatlin Apartments возводится по адресу: улица Бакунинская, дом 5 (девелопер – Vesta Development, запланировано 130 лотов). Продажи стартовали в мае прошлого года, и к началу июня в комплексе было продано всего 8 апартаментов (6% от общего числа).

Комплекс RED7 (девелопер – ГК «Основа», запланировано 83 лота) вышел на рынок лишь осенью 2018 года. Среди минусов проекта собеседники «Элитного.ру» назвали «не самые удачные планировки с очень “глубокими” комнатами». Однако застройщика темпы продаж вполне устраивают. «Проект рассчитан на 4 года, квартиры реализуются в строгом соответствии с нашей финансовой моделью. У нас нет необходимости и желания продать на старте реализации больше, чем заложено в графике», – сообщил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Жизнь на стройке

Чем же грозит покупателям покупка квартиры или апартамента в комплексе с низкими темпами продаж? Во-первых, есть риск продления сроков строительства, но это в первую очередь относится к проектам небольших застройщиков. Вторая проблема – затянувшиеся ремонты в квартирах соседей. Если после ввода в эксплуатацию большинство квартир не распродано, говорит гендиректор АН «Бон Тон» Наталья Кузнецова, то первым жильцам дома придется долгие годы мириться с ремонтами в соседских квартирах. А пыль, грязь и, в принципе, жизнь на стройке – вряд ли это то, о чем мечтают покупатели элитных квартир.