История вопроса

В советское время у наших соотечественников было два направления для пляжного отдыха – Сочи и Крым. В Сочи, как правило, тянулась номенклатурная элита, торговые работники и производственники, отдыхать здесь было престижно. Крым уступал Краснодарскому краю по качеству инфраструктуры гостеприимства, но уникальная природа полуострова мало кого оставляла равнодушным.

Природа Крымского полуострова – это «мир в миниатюре»: существует немного мест, где вершины с прохладным и влажным воздухом от теплых галечных пляжей отделяет всего 2-3 км. Уютные ландшафты полуострова, начиная с 19 века, облюбовала творческая элита. Здесь отдыхали литераторы Александр Пушкин, Антон Чехов, Владимир Набоков, Максимилиан Волошин, Владимир Маяковский. В советское время, благодаря более демократичным, в сравнении с Сочи, ценам, в Крыму часто бывали даже студенты. Но знаменитости тоже часто приезжали в Крым.

Ялта считается наиболее престижным и дорогим курортом полуострова

Так, в поселок Морское приезжал лидер группы «Кино» Виктор Цой, а писатель Юлиан Семенов обзавелся собственной дачей на южном берегу Крыма. Ялта считается наиболее престижным и дорогим курортом полуострова. До революции здесь находилась царская дача семейства Романовых – Ливадийский дворец. А в советское время каждый из вождей страны – Иосиф Сталин, Никита Хрущев, Леонид Брежнев, Юрий Андропов и Михаил Горбачев – обзаводился в Крыму госдачей, которые, как правило, располагались в окрестностях Ялты.

Рождение рынка

После того, как полуостров стал российской территорией, только самые ленивые из наших соотечественников не высказывали желания приобрести на полуострове жилье. Ностальгия по Крыму охватила три четверти взрослого населения России. Правда, многие вчерашние студенты давно стали богатыми людьми и привыкли комфорту, а выбор качественного жилья на полуострове пока крайне ограничен.

– Рынок элитной недвижимость Крыма фактически находится в процессе зарождения, – говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Привилегированное жилье здесь представлено в основном домами, которые строились ведомственными организациями. Их отличает монументальная архитектура, но назвать такое жилье элитным можно лишь условно. Зачастую эти объекты построены в центре кварталов эконом-класса, у них нет паркинга, продуманной придомовой территории. По меркам московского рынка такое жилье с трудом можно отнести к бизнес-сегменту, но при этом уровень цен порой сопоставим с ценами на московскую элитную недвижимость. Например, дом площадью 400 кв. метров в Ялте может стоить порядка 2,5 млн долларов.

Новые проекты качественного и престижного жилья в Крыму пока можно пересчитать по пальцам одной руки. Один из самых интересных комплексов – резиденция «Дипломат» (на фото). Он расположен в Ливадийском заповеднике (в поселке Ореанда, 4 км от центра Ялты). «Дипломат» построен на возвышенности, в 230 метрах от моря. Ниже по склону находится санаторий «Глициния» (бывшая дача Леонида Брежнева). До Ливадийского дворца от корпусов около 500 метров, а в ста метрах от проходит «царская тропа» – исторический пешеходный маршрут, место прогулок семейства Романовых.

– Нередко богатые люди, покупая дом на море, выбирают недвижимость не на побережье, а в некотором отдалении, на возвышенности с хорошими видовыми характеристиками, – говорит директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова. – Во-первых, это дает такой бонус как круглосуточные панорамные виды – не только на море, но и окружающие пейзажи. Ландшафт прибрежных участков, как правило, плоский и любоваться можно только видом самого моря, и только днем: ночью море превращается в темное пятно. Во-вторых, на возвышенностях легче найти большие участки. А главное, покупая дом прямо у воды, нужно учитывать, что высокая влажность, ветер, соль, эрозия почвы создают как дискомфорт для самих жильцов дома, особенно в зимний период, так и разрушительно воздействуют на сами строения. Поэтому затраты на ремонт прибрежных домов, как правило, оказываются несколько выше.

О проекте

Резиденция «Дипломат» состоит из восьми строений: семь корпусов высотой 8 этажей и один – пятиэтажный. В основу архитектурного проекта комплекса, который разработал итальянец Кристиано Бони, легла классическая концепция царского дворца в Ливадии. Известный архитектор участвовал во на всех этапах строительства резиденции, включая внутреннюю отделку общественных зон и апартаментов. Внутренняя инфраструктура комплекса включает итальянский ресторан «Дон Сильвио», спортивную и детскую площадки, SPA-комплекс с закрытым бассейном, три открытых бассейна, а также двухуровневый подземный паркинг на 240 автомобилей.

Всего в резиденции 270 апартаментов, включая 17 пентхаусов. Самые маленькие апартаменты – студия площадью 44 кв. метра, самые роскошные – трехуровневый пентхаус площадью 458 кв. метров. Застройщик комплекса – компания «Добро-Плюс», владельцами которой, по словам директора по маркетингу «Резиденции «Дипломат» Натальи Зубовой, являются частные инвесторы из России. Строительство проекта началось еще в 2011 году, когда Крым находился под юрисдикцией Украины, а продажи апартаментов стартовали в 2012 году.

Все апартаменты в резиденции «Дипломат» продаются с чистовой отделкой и меблировкой

Капитальные работы по строительству зданий были завершены к началу 2014 года, а отделочные – в первом квартале прошлого года. В настоящее время на территории резиденции проводятся работы по озеленению. На текущий момент в «Дипломате» реализовано 140 апартаментов (52% от общего объема). И, как замечает директор департамента продаж Татьяна Мазаева, после того как Крым стал территорией России география покупателей расширилась. Если раньше приобретали в основном украинцы, то теперь как россияне, так и жители других стран СНГ, например, Казахстана. Украинцы, правда, после крымского референдума покупать перестали. Но ни один из тех, кто купил апартаменты в «Дипломате», добавила Татьяна Мазаева, их не продал.

Все апартаменты в резиденции «Дипломат» продаются с чистовой отделкой и меблировкой, что соответствует последним мировым тенденциям в сегменте элитной недвижимости. Цены варьируются в пределах 4-7,5 тыс. долларов за кв. метр. Самые доступные апартаменты – студия площадью 43,8 кв. метров за 197,1 тыс. долларов. А наиболее дорогой лот проекта – трехэтажный пентхаус (на фото ниже) площадью 458 кв. метров – стоит порядка 2,36 млн долларов.

Приобрести апартаменты в проекте «Дипломат» можно в рассрочку или ипотеку. Кредиты с первоначальным взносом от 20% и ставкой 12,99% предоставляет «РНКБ Банк». По словам Натальи Зубовой, в ипотечных кредитах и рассрочке, как правило, заинтересованы покупатели небольших апартаментов. Зато у всех покупателей крымского жилья в ближайшие два года получится сэкономить на налогах. По данным управление Федеральной налоговой службы по Республике Крым, жители полуострова начнут платить налоги на недвижимость не раньше 2018 года. А после того, как льготы будут отменены, владельцы апартаментов в резиденции «Дипломат» будут платить 0,5% от кадастровой стоимости.

Пять лет без конкурентов

Основные конкуренты резиденции «Дипломат» – это «Вилла Елена» и клубный проект «Дом Композиторов». Оба комплекса также расположены в Ялте. «Вилла Елена» позиционируется как апарт-отель и цены там начинаются от 10 тыс. долларов за кв. метр (данные на начало июня 2017 года). Кроме того, эксплуатационные расходы в этом проекте составляют 5 долларов за кв. метр, для сравнения, в «Дипломате» – 149 рублей (примерно 2,5 доллара). Апартаменты в «Доме Композиторов» стоят дешевле (4-7 тыс. долларов), но продаются без отделки.

Так что ждать серьезных конкурентов «Дипломату» придется еще долго

– Ремонт квартиры – это всегда стресс и серьезная работа для покупателя, поэтому многие московские застройщики дорогой недвижимости уже давно продают квартиры с ремонтом, – замечает управляющий партнер агентства недвижимости ZIP Realty Евгений Скоморовский. – А если жилье расположено в другом регионе, то проблем с ремонтом становится на порядок больше.

Надо заметить, что строительство этих проектов началось еще во времена Украины, а крупные российские застройщики не спешат осваивать местный рынок недвижимости. «Для формирования и развития рынка элитного жилья в Крыму, – отмечает Екатерина Румянцева, – потребуется не менее пяти лет». Так что ждать серьезных конкурентов «Дипломату» придется еще долго.