Первичный рынок района Остоженки сегодня представлен всего одним проектом – «Резиденцией на Всеволожском», которую возводит компания «Лидер-Инвест». В перспективе в этом районе может быть построено еще девять жилых комплексов. На этом будет поставлена точка. Больше свободных площадок на Остоженке нет. Начался обратный отчет целой эпохи на рынке элитной недвижимости. Эпохи «Золотой мили».

История «Золотой мили»

«Золотой милей» называют квартал между улицами Остоженка и Пречистенская набережная, где расположены самые дорогие и престижные жилые комплексы Москвы. Впрочем, это пояснение необходимо лишь тем, кто последние лет двадцать пять находился в летаргическом сне. Известность элитного района распространилась далеко, как за пределы Москвы, так и за пределы узкого круга специалистов рынка недвижимости. Пожалуй, любой, кого ни спроси, сегодня скажет, что «Золотая миля» – это улица Остоженка, где продаются самые дорогие квартиры в России. А 15 лет назад цены на жилье в «Золотой миле» были и вовсе одними из самых высоких в мире: в 2003 году авторитетный британский журнал Wealth-Bulletin включил Остоженку в топ-10 самых дорогих улиц мира. Квартиры в этом районе на тот момент продавались в среднем по 40 тыс. долларов за кв. метр.

Рождением «Золотой мили» стоит считать 1989 год, когда Советом министров СССР был принят проект реконструкции территории района. Остоженку ждала судьба Арбата, застроенного 15-этажными башнями из желтого кирпича. Именно так партийные функционеры Советского Союза представляли престижное жилье. Проект реконструкции был сделан небольшой проектной группой, созданной на базе института МАРХИ. Однако в начале 90-х свое существование прекратил не только Совет министров, но и Советский Союз, поэтому планам не суждено было осуществиться.

Остоженку от других районов центра отличало отсутствие плотной советской застройки

После развала СССР концепция несколько лет пролежала на полке, а потом получила второе рождение. Правда «престижных» домов из желтого кирпича строить уже никто не собирался. Новый проект застройки разрабатывало только что созданное бюро «Остоженка», состоящее из шести человек. Ее руководителя Александра Скокана можно считать одним из основателей «Золотой мили».

Становление Остоженки как элитного района произошло благодаря основателю Rose Group International (RGI) Борису Кузинцу, хотя первый элитный дом в этом районе был построен другой компанией. По данным директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, первым проектом «Золотой мили» стал «Дом в Гагаринском переулке», введенный в эксплуатацию в 1997 году компанией «Реставрация-Н». Борис Кузинец в это время только приобрел участок под застройку. Как позже девелопер объяснил в интервью журналу Forbes, ставку на это место он сделал потому, что Остоженку от других районов центра отличало отсутствие плотной советской застройки. Расселение домов, например, на Арбате вылилось бы компании RGI в большие затраты, тогда как на расселение небольших предприятий и старых бараков Остоженки огромных средств не требовалось.

С 1997 года по настоящее время в районе Остоженки-Пречистенки было сдано в эксплуатацию 38 жилых домов

Но район имел как свои плюсы, так и минусы. С одной стороны, центральное местоположение, близость Кремля, хорошая транспортная доступность. С другой – квартал между Остоженкой и Пречистенкой не воспринимался местом для жизни элиты, исторически к этому не было предпосылок. Но строительный потенциал являлся самым весомым доводом. Кузинцу удалось убедить в перспективности района брокеров. Квартиры в первом проекте Rose Group на Остоженке (дом 19-21 в 1-м Зачатьевском переулке) на старте продавались по 3 тыс. долларов за кв. метр, а за время строительства цена выросла вдвое. При том, что у других застройщиков первых элитных домов в Москве цены после кризиса 1998 года не превышали отметку в 2 тыс. долларов. Закончив первый проект в 2001 году, Борис Кузинец приступил к следующему, а за ним на Остоженку потянулись и другие девелоперы: компании «Баркли», «Донстрой».

Район промзон и бараков стал превращаться в первый элитный анклав столицы. Всего, по словам Александра Шибаева, с 1997 года по настоящее время в районе Остоженки-Пречистенки было сдано в эксплуатацию 38 жилых домов (включая комплексы с апартаментами и проекты реконструкции зданий). Наибольшая строительная активность пришлась на начало и середину 2000-х годов. Больше всего новостроек – по шесть в году – было сдано в 2003-м и 2009-м годах. Для сравнения: в период с 2013-го по 2017-ый годы включительно на «Золотой миле» суммарно было построено всего пять проектов.

Один в поле

В последнее время строительный бум стих. По словам управляющего партнера компании Point Estate Ирины Калининой, на текущий момент первичный рынок «Золотой мили» представлен пятью комплексами. Четыре из них давно построены: апартаментный комплекс Nabokov – в прошлом году, «Кленовый дом» – в 2015 году, «Клубный дом на Смоленском бульваре» – в 2013-м, а жилой комплекс «Остоженка, 11» – даже в 2010-м. Однако распроданы эти проекты, по данным Point Estate, на 27%, 73%, 96% и 89%, соответственно. Получается, что новостройками данные комплексы уже не назовешь, но на первичном рынке они представлены.

Реальная новостройка на Остоженке пока одна – «Резиденция на Всеволожском». Это двухсекционный клубный дом высотой шесть этажей. Всего в доме 21 квартира площадью от 100 до 250 кв. метров. Благодаря планировочным решениям есть возможность объединить несколько квартир в одну, площадью до 700 кв. метров. Верхний этаж комплекса отдан под пентхаусы. Их всего три, от 200 до 250 кв. метров, а высота потолков – 4,2 метра. В подземной части сооружения расположен двухуровневый автомобильный паркинг на 45 мест.

Застройщиком единственной новостройки «Золотой мили» является компания «Лидер-Инвест», в активе которой 27 проектов: семь уже построенных, остальные – в стадии реализации. Проект комплекса создан архитектурным бюро «Мезонпроект» под руководством Ильи Машкова и Александры Кузьминой. Здание выполнено в стиле ар-деко. Фасад будет украшен орнаментальными узорами и натуральным камнем. А над парадным входом будет прикреплен герб «Резиденции».

Кризис серьезно подкорректировал цены на Остоженке. «Золотая миля» больше не бьет мировых рекордов. Сегодня, по данным управляющего директора «Метриум Премиум» Ильи Менжунова, средняя стоимость жилья на вторичном рынке этого района равна 1,085 млн рублей (около 18 тыс. долларов – «Элитное.РУ») за кв. метр. На текущий момент самое доступное предложение вторичного рынка «Золотой мили», по словам Ильи Менжунова, это квартира площадью 133 кв. метра, которая продается за 75 млн рублей; самое дорогое – пентхаус площадью 2,56 тыс. кв. метров за 1,932 млрд. А средняя стоимость лота на Остоженке – 291 млн рублей (при средней площади 270 кв. метров). При этом цены за кв. метр в «Резиденции на Всеволожском» стартуют с отметки 800 тыс. рублей и финишируют на 1,95 млн. «Низкими их не назовешь, – говорит управляющий партнер агентства недвижимости ZIP Realty Евгений Скоморовский. – Однако для элитного клубного дома в данной локации они вполне справедливы».

Мнения экспертов о ЖК «Резиденция на Всеволожском»

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

– Первое впечатление от проекта покупатель получает уже при взгляде на фасады. «Резиденция на Всеволожском» выделяется из череды элитных объектов своей архитектурой: авторам удалось сделать внешний облик запоминающимся, необычным. В отделке фасадов будет использован натуральный камень, формирующий геометрический орнамент. Просторная, оформленная в камне и мраморе входная группа усиливает впечатление от проекта.

Площади и планировки квартир – от 100 до 250 кв. метров – удачные и ликвидные для данной локации. Существенным преимуществом является расположение комплекса не на первой линии Остоженки, а в тихом переулке, куда проникает гораздо меньше шума. Зеленый внутренний дворик дополняет это приятное ощущение спокойствия. Стоит отметить еще одно важное для покупателей преимущество дома – обеспеченность квартир просторными, широкими машиноместами: на квартиру приходится два места на паркинге. Въезд в паркинг – классический рамповый, что тоже оценят покупатели.

Екатерина Семихатова, соосновательница студии People2People design:

– В этом доме много интересных аспектов. Во-первых, создатели проекта отступили от соседних зданий, впустив в небольшой переулок солнечный свет. Впустить свет внутрь сооружения стараются все архитекторы, но в «Резиденции на Всеволожском» «пропустили» солнце не только внутрь здания, но и вокруг него. Это круто! Ведь девелопер, который на такое соглашается, лишает себя дорогостоящих кв. метров. Такое решение – большой комплимент городу, и оно достойно уважения и поддержки.

Во-вторых, понравилась геометрия конструкции. Благодаря большому количеству окон, фасад не выглядит громоздким, наоборот, присутствует, стройность. Фасад немного напомнил мне школьную тетрадь в полосочку, где вместо красивых букв “читается” орнамент. Декор на зданиях, конечно, для Москвы не редкость, но дома с ар-деко можно пересчитать по пальцам. В-третьих, в отделке фасадов используются натуральные материалы, которые создают благородное сочетание и красиво старятся, а значит дом будет привлекать внимание много лет спустя.

В-четвертых, входная группа. Она спроектирована в виде прямоугольного портала с использованием второго света. В ее решении, как, кстати, и в орнаментах фасада, просматриваются древнеегипетские мотивы. Однако архитектура Египта подавляла человека, он чувствовал себя маленькой соринкой пред величием власти богов и фараонов. А в прочтении египетских мотивов авторами «Резиденции на Всеволожском», наоборот, присутствует легкость.

Немного о планировках. Конечно, в доме без отделки они весьма условные, но даже в той сетке, которая есть сейчас, хорошо просматриваются гостевые и приватные зоны. Понятно, где будет кухня, гостиная и холл, а где кабинеты и спальни. Разделение на эти зоны очень частый запрос богатой аудитории, и чувствуется, что архитекторы это учитывали. Еще один важный критерий современного элитного жилья – выходы из ванных комнат непосредственно в спальни. Такое возможно только при большом количестве стояков и их грамотном расположении. В данном проекте это учтено.

Ну, а главное – застройщик не отступил от задуманного. Часто бывает, что в начале проекта девелопер активно поддерживает интересные идеи архитекторов, но к окончанию строительства начинает экономить. А здесь застройщик не поскупился ни на премиальные отделочные материалы, ни на площадь участка. И получилось достаточно впечатляюще!

Обратный отчет

Строительство «Резиденции» практически завершено: идет отделка фасадов, общественных зон и установка лифтов, а выдача ключей начнется уже осенью. Но точкой в современной истории застройки «Золотой мили» этот проект не станет. Уже во время написания данной статьи редакции портала «Элитное.РУ» стало известно, что на рынок Остоженки скоро выйдет новый проект. Группа «Стройтэкс» в ближайшее время приступит к строительству в Пожарском переулке клубного дома Villa Grace на 11 квартир. Правда официального старта продаж пока не было. А до конца года, согласно прогнозу Ирины Калининой, здесь выйдет еще два проекта: комплекс «Левшинский» и клубный дом, к строительству которого обещает приступить «Горн-Девелопмент». Однако конец истории уже виден. «Новых площадок на Остоженке для строительства немного – локация плотно застроена», – говорит Илья Менжунов. В целом, добавляет Ирина Калинина, в районе «Золотой мили» насчитывается не больше девяти перспективных, но находящихся на самом раннем этапе развития площадок. Можно сказать, что с «Резиденции на Всеволожском» на Остоженке начался обратный отчет.