В проекте PLAY от STONE HEDGE число инвестпокупок приблизилось к 70%. В основном приобретают небольшие апартаменты для сдачи в аренду
Еще недавно казалось, что частные инвесторы исчезли с премиального рынка как класс, однако за последние полгода в данной сфере наметились позитивные изменения. Возросшую активность этой категории покупателей эксперты объясняют выходом на рынок перспективных проектов, на которых можно заработать уже в среднесрочной перспективе. Портал «Элитное.ру» рассмотрел этот тренд на примере проекта PLAY, реализуемого девелопером STONE HEDGE рядом с Даниловским рынком. В этом комплексе число инвестиционных сделок приблизилось к 70%.
Иногда они возвращаются
Эксперты отмечают, что с 2014 года количество частных инвесторов в области недвижимости первичного рынка неуклонно снижалось. «Фактически, инвесторы уже давно исчезли как класс, – утверждает директор департамента жилой недвижимости PennyLaneRealty Сергей Колосницын. – Остались единицы, и эти люди очень глубоко в рынке. Оценить новые проекты на низкой стадии как выгодные для инвестиций – все равно, что поймать удачу за пышный хвост». На этом фоне информация о том, что в некоторых проектах начало расти число инвестиционных сделок, оказалась неожиданной. Портал «Элитное.ру» решил разобраться в ситуации, чтобы понять, о чем идет речь: о случайности или о зарождающемся рыночном тренде.
Выяснилось, что в последние полгода частные инвесторы действительно активизировались, однако их внимание оказалось сосредоточено на отдельных проектах премиального сегмента. По словам генерального директора Tekta Group Романа Сычева, в текущих условиях новостройки премиум-класса лучше подходят для инвестиций, чем элитные проекты. Во-первых, в данном сегменте сейчас представлено 55 комплексов, насчитывающих почти 3,8 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в элитном сегменте – 52 проекта и 2,2 тыс. объектов. Причем около 40% элитных квартир и апартаментов продается в уже готовых домах, то есть не представляет интереса для вложений на ранней стадии строительства. Во-вторых, ассортимент премиальных новостроек обновляется интенсивнее, чем элитных, и именно поэтому инвесторы сосредоточились именно в данном сегменте.
В абсолютном выражении на перепродаже квартир здесь можно заработать больше, чем в бизнес-классе или, тем более, в массовом сегменте»
«Прошедшим летом покупателей простимулировала девальвация рубля, которая способствовала росту сбережений, – рассказывает Роман Сычев. – Многие клиенты решили вложить дополнительный доход (или все сбережения) именно в проекты премиум-класса, потому что в абсолютном выражении на перепродаже квартир здесь можно заработать больше, чем в бизнес-классе или, тем более, в массовом сегменте».
Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE добавляет, что причина еще и в том, что в элитном сегменте чаще всего реализуются квартиры в готовых домах, потому что продажи идут медленно. Это ведет к дополнительным расходам, ведь за оформленную в собственность квартиру нужно платить налог и нести эксплуатационные расходы. Кроме того, иногда инвесторы в элитном сегменте заказывают необычный дизайн-проект или оснащают объект системой «умный дом», чтобы привлечь внимание покупателя именно к своей квартире, представленной в комплексе. «Все эти расходы помогают продать быстрее, но снижают доходность, – объясняет эксперт. – В премиум-классе удается избежать этих издержек, если инвесторы выбирают ликвидные проекты с интенсивными продажами, и такая квартира может найти покупателя еще до ввода дома в эксплуатацию».
Особенность премиум-класса еще и в том, что такие новостройки включают большее количество квартир, чем в элитном сегменте, то есть локальная конкуренция продавцов очень высокая, поэтому вложившись в новостройку на ранней стадии, инвестор практически сразу (или выдержав небольшую паузу) может выставить на продажу свою квартиру.
Среди проектов, которые вызвали повышенный интерес инвесторов в прошлом, эксперты назвали «Нева Тауэр» и «Дом Серебряный Бор», среди новинок этого года – дом PLAY от STONE HEDGE (на фото выше) и Spires от Tekta Group. По наблюдениям департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank, популярными у этой категории покупателей стали проекты «Кутузовский, 12» (девелопер Capital Group), дом Наркомфина (компания «Лига Прав») и Roza Rossa (девелопер KR Properties). «Последний проект по своей сути и является предложением для инвесторов, поскольку включает в себя сервисные апартаменты, которые удобно сдавать в аренду, – уточнили в департаменте. – Сейчас у инвесторов пользуются спросом компактные лоты с финишной отделкой, которые не составит труда сдать в аренду с минимальными вложениями в обустройство».
Кейс: PLAY от STONE HEDGE
Как рассказали «Элитному.ру» в девелоперской компании STONE HEDGE, число инвестиционных сделок в новом проекте PLAY, выведенном на рынок в мае этого года, вплотную приблизилось к 70%. «Мы провели анализ данных по сделкам и сами поражены результатам. Оказалось, 66% покупателей приобрело лоты в нашем доме с целью инвестиций, причем впоследствии 87% собираются использовать апартаменты для сдачи в аренду», – отметила коммерческий директор группы компаний STONE HEDGE Анастасия Малкова.
Если углубиться в изучение портрета покупателя в доме PLAY, то выяснится, что частный инвестор – это мужчина, который приобретает небольшие 1-комнатные апартаменты с целью инвестиций под дальнейшую сдачу в аренду. Как показало исследование, женщины в этом проекте, наоборот, покупают просторные лоты (2-комнатные и более) для себя и в дальнейшем собираются здесь жить. Возникает резонный вопрос, чем именно привлек проект ту самую «ушедшую с рынка» категорию частных инвесторов? Эксперты считают, что «прямое попадание в целевую аудиторию» обеспечило сочетание сразу нескольких параметров: удачного расположения, надежной репутации девелопера, интересной концепции и привлекательной на старте продаж стоимости лотов. Кроме того, STONE HEDGE предложил наиболее подходящий формат не столько для «семейной» части покупателей, сколько для частных инвесторов – лоты небольшой площади.
Итак, дом премиум-класса PLAY будет возведен рядом с популярным Даниловским рынком (на фото выше), местом притяжения гурманов всех возрастов и, соответственно, в шаговой доступности от метро «Тульская». Что получают покупатели от столь интересного месторасположения? С одной стороны, тихий зеленый район, очень спокойный и благоустроенный по сравнению со многими другими, расположенными на таком же удалении от Кремля. И одновременно – прекрасная транспортная доступность, ибо отсюда можно спокойно выехать в любом направлении на автомобиле и даже велосипеде, не говоря уже о демократичном и скоростном метро. С другой стороны, абсолютно «тусовочное» место, где уже давно модно встречаться по выходным и назначать деловые встречи в будни.
Наличие по соседству культового рынка могло бы показаться недостатком, однако его полностью нивелируют такие преимущества, как приватность и небольшие размеры проекта. PLAY – 12-этажный дом (на фото ниже), в котором запланировано всего 220 апартаментов со свободной планировкой, расположенный на собственной, закрытой от посторонних и красиво оформленной территории. Естественно, в проекте предусмотрены все «классовые» опции: подземный паркинг, в который можно спуститься прямо на лифте от квартиры, интересные арт-объекты во внутреннем дворике, стильное лобби, лаундж-кафе, салон красоты и прочие сервисные точки для миллениалов и тех, кто не хочет тратить время на дорогу.
Помимо привычных для премиум-класса параметров, девелопер обещает создать для жильцов и необычные «фишки». Например, въехать в подземный паркинг можно будет только своим – охранная система настроена на опознавание госномеров и считывание специальной метки, – а попасть на территорию можно лишь при наличии особой карточки владельца. Из приятных и бесплатных опций – собственный Wi-Fi, который будет работать во всем здании и прилегающей зоне (на фото ниже). Кстати, несмотря на качественное инфраструктурное наполнение, девелопер не перегрузил проект в этой части, все необходимые опции присутствуют, однако ни за какие дополнительные излишества покупателям платить не придется.
Качественная и стильная архитектура – еще один важный параметр, который обеспечивает покупательский интерес к проекту. Функциональность, стиль и эргономичность ценны для целевой аудитории вне зависимости от ее национальности и вероисповедания, такие проекты сейчас в тренде как в Европе, так и в России. Натуральные материалы фасадов, высокие потолки и панорамные окна в апартаментах, оригинальное оформление общественных пространств – все это проекту PLAY обеспечили архитекторы и дизайнеры известных отечественных арх-бюро ADM и Nowadays. В частности, для общественных пространств дома (на фото ниже) был создан единый цветовой код. Сочетание цвета слоновой кости и вино-красного предполагает некую торжественность, но при этом остается строгим и функциональным, как того требует современный деловой стиль.
И, наконец, потребности рациональных инвесторов в области недвижимости удовлетворяет и ценовая политика девелопера. На старте продаж покупателям были предложены лоты (пример интерьера на фото ниже), площадь которых варьируется от 35 до 75 кв. м, а стоимость «квадрата» в PLAY начиналась от 193 тыс. рублей. Минимальный бюджет покупки составлял всего 7 млн рублей, что вполне доступно для целевой аудитории. Кстати, STONE HEDGE предполагал, что этот проект будет особенно интересен миллениалам – молодым активным людям. В расчете на них и был предложен новый формат – Рrogressive Premium: все функционально, стильно, современно, но при этом ничего лишнего. «Представители поколения Y живут активно и динамично, для них важен стиль, но не нужны “понты”, и именно они прекрасно умеют как считать свои деньги, так и экономить свое время», – отметила Анастасия Малкова.
Можно сказать, что на настоящий момент – через полгода после старта продаж – политика девелопера себя оправдала. Интерес к PLAY «вышедших из подполья» частных инвесторов лишь подтвердил это. Впрочем, сейчас на рынке ожидают вывода еще нескольких проектов класса «премиум» на ранней стадии реализации, так что в ближайшем будущем ассортимент предложения для этой аудитории расширится.