Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры
06 сентября 2018

Инвестиции в новостройки Москвы могут принести до 50% прибыли. Выросла и привлекательность приобретения квартир для сдачи в аренду

Текст: Надежда Николаева
Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры

Портал «Элитное.РУ» провел опрос среди агентств недвижимости с целью выявить на рынке Москвы наиболее привлекательные варианты для инвестиций. Эксперты утверждают, что и сегодня на перепродаже квартир в столичных новостройках можно заработать до 50%. В то же время риэлторы отмечают, что в регионы и зарубежную недвижимость вкладывать деньги не стоит.



Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов:

– Безусловно, на первичном рынке элитного жилья Москвы сегодня есть привлекательные объекты для инвестиций. Ставки по вкладам продолжают снижаться, и на этом фоне интерес к недвижимости как к объекту для вложений растет, хотя доходность и снизилась по сравнению с докризисным периодом. В среднем вложения в квартиры элит-класса могут приносить инвесторам 10-15% годовых, что раза в два превышает депозиты банков. А в высоколиквидных проектах за цикл стройки можно получить доход 30-50%, как, например, в известном жилом комплексе «Садовые Кварталы» (на фото ниже). Но речь идет, безусловно, только о ликвидных комплексах. К числу наиболее инвестиционно привлекательных и востребованных объектов, помимо «Садовых Кварталов», также стоит отнести комплексы «Софийский», Capital Tower и «Жизнь на Плющихе».

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры

По итогам 1 полугодия 2018 года 28% всех сделок на первичном рынке элитного жилья приходилось именно на стадию «нулевой цикл», что говорит о росте популярности недвижимости как объекта для инвестиций. Наиболее выгодной с этой точки зрения можно назвать тактику «сработать на опережение»: купить квартиру на самом раннем этапе строительства, до официального старта продаж. Также удачным для вложений стоит назвать такой формат, как квартиры или апартаменты с отделкой: их можно быстро продать или сдать в аренду, не тратя времени и средств на дорогостоящий ремонт. Так, в комплексе Roza Rossa (на фото ниже) в Хамовниках можно приобрести компактные апартаменты с отделкой по цене от 20 млн рублей и после окончания строительства получать прибыль 25% годовых, сдавая недвижимость в аренду с помощью управляющей компании Metropol.

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры

Если говорить о площади инвестиционных квартир, то на старте продаж многих элитных комплексов инвесторами в первую очередь раскупаются небольшие однокомнатные квартиры и студии. Высокий спрос на такие лоты наблюдается в проектах Roza Rossa, «Современник», I’M, «Цвет 32».
При выборе объекта для инвестиции важную роль играет локация, и здесь в первую очередь стоит обратить внимание на Хамовники, которые уже несколько лет подряд удерживают пальму первенства по покупательскому спросу. Но, безусловно, главный фактор, который делает новостройку интересной для инвесторов, – это гибкая ценовая политика застройщиков.



Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– В среднем заработать на инвестициях в недвижимость, которая уже вышла в продажу, можно от 10% до 15%. Доход в размере от 10% обещают «Полянка, 44», Cloud Nine, «Малая Бронная, 15» (на фото ниже), до 15% возможно получить от вложений в «Цвет 32», «Реноме» и другие.

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры

Но самые «лакомые кусочки» рынка находятся в закрытых продажах. Потенциал доходности по объектам, о которых сегодня известно лишь ограниченному пулу брокеров, – до 30%. Такая цифра в современных реалиях может показаться преувеличенной, однако зачастую такие объекты в режиме секретности продаются по цене на 10-15% ниже той, которая будет на старте продаж. С учетом потенциального роста цены с момента официального представления проекта рынку до заселения, который в среднем составляет те же 15%, формируется доходность до 30%.

Сейчас в закрытом режиме продается около 550 лотов общей площадью порядка 78 тыс. кв. метров. Большая часть таких проектов находится в Хамовниках и Тверском районе. К примеру, в Хамовниках появится комплекс, предлагающий квартиры с отделкой. Сейчас цена составляет 500 тыс. рублей за кв. метр, на старте она будет не ниже 650 тыс. рублей за кв. метр. На Пресне к 2021 году построят масштабный премиальный жилой комплекс, и прогнозируемая доходность по нему выглядит привлекательной – 300 тыс. рублей за кв. метр сейчас против 500 тыс. за кв. метр на этапе сдачи в эксплуатацию – до 20%.



Управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов:

– Инвестиционно привлекательные новостройки высокобюджетных сегментов на рынке есть. Однако поиск потенциально доходного и успешного проекта уже не так прост, как в середине 2000-х или начале 2010-х годов, когда элитные объекты были эксклюзивом, за которым «охотилось» немало потенциальных покупателей. Сегодня комплексы конкурируют за клиента.
Кроме того, есть проблема, связанная с низкой девелоперской активностью. За первое полугодие 2018 года в продажу вышел только один жилой комплекс элитного класса. Соответственно, подыскать объект для вложений на ранней стадии строительства непросто – почти все элитные новостройки либо находятся на стадии завершения, либо уже сданы в эксплуатацию.

Наиболее перспективны сегодня проекты премиум-класса, которые фактически занимают промежуточное положение между элитными новостройками и бизнес-классом. Всего в этом сегменте насчитывается 60 проектов с 3,5 тыс. квартир. При выборе потенциально успешного проекта необходимо учитывать комплекс факторов, а не только отдельные характеристики, такие как расположение или стоимость. Большая часть проектов премиального сегмента (около 25%) находится в Пресненском районе, а также в Раменках и Замоскворечье. Только по самим локациям уже можно понять, что по своей концепции, а значит и по инвестиционным характеристикам, они значительно отличаются.

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры

Правильно подобранный объект по мере роста стадии строительной готовности может принести инвестору прибыль в 20-30%. На мой взгляд, в сегодняшних условиях следует делать ставку на эксклюзивность, нетривиальность проекта – именно такие проекты привлекают внимание покупателей, особенно избалованных. К примеру, на западе Москвы стартовали продажи в комплексе премиум-класса Spires (на фото выше). Во-первых, он выполнен в стиле ар-деко, к которому наши архитекторы почти никогда не обращались. Во-вторых, проект включает большое разнообразие планировочных решений, в том числе квартиры с каминами, террасами, лофты и даже урбан-виллы.

На российском рынке жилья стагнация, поэтому риск для инвестирования очень высок. Кроме того, в силу более низких номинальных цен, вложения принесут меньше возврата при одинаковом количестве затраченных сил. Что касается зарубежных рынков недвижимости, то там тоже не все безоблачно. С азиатских рынков жилой и коммерческой недвижимости идет отток капитала. Риски растут из-за замедления экономики Китая. В Европе и США риски меньше, но и доходность весьма скромная, а конкуренция девелоперских проектов огромна. Кроме того, не следует забывать фактор санкций. Так, в США и Великобритании уже проверяется чистота всех средств российских инвесторов, направляемых в местную недвижимость.

Директор департамента инвестиций Blackwood Владлена Зинина:

– На рынок поступил значительный объем нового предложения по привлекательными ценам, что связано с изменениями в законодательстве и переходом на расчеты с застройщиком с помощью эскроу-счетов. Девелоперы стимулируют спрос акциями и предложениями, что ведет к снижению стоимости входа в проект. Кроме того, дополнительные скидки предоставляют при оптовых покупках квартир, а размер дисконта напрямую зависит от объема планируемого к покупке пула лотов. В таком случает инвестор может заработать 25-35%: 10-15% за счет скидок от застройщика за опт, а также 15-25% за счет повышения строительной готовности объекта при покупке квартир на начальной стадии строительства.



Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:

– Сейчас, пожалуй, самый подходящий за последнее время момент для покупки элитной квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Цены существенно «просели» и, по всей вероятности, достигли минимальных значений. В течение ближайших нескольких месяцев они не снижались, в то же время арендные ставки в рублях сохранились практически на стабильном уровне. Спрос на аренду качественного жилья достаточно высок, а предложений, соответствующих запросам арендаторов высокобюджетных квартир, крайне мало.

Доходность от инвестиций в московское элитное жилье становится интересной. Ставка аренды дорогих квартир в центре Москвы сейчас составляет от 25 до 40 тыс. рублей за кв. метр в год, что сопоставимо с премиальными офисами. Вместе с тем цена приобретения «элитки» – от 450 до 800 тыс. рублей за кв. метр. То есть доходность, которую может получить инвестор, составляет 5% и выше. Если рассматривать пассивный вариант вложения средств, то владение элитной квартирой сейчас становится достаточно выгодным, особенно на фоне того, что ставка рублевых депозитов в высоконадежных банках стремительно снижается, а валютные депозиты имеют практически нулевую норму доходности. В то же время сейчас велика вероятность, что в перспективе 2-3 лет цены снова начнут расти. Поэтому, помимо доходности от сдачи в аренду, инвестор может рассчитывать на доходность от прироста стоимости самого актива.

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры

Если инвестор готов к более высокой степени риска, то для сдачи в аренду еще выгоднее приобретать квартиры в новостройках, особенно в проектах, где ключи будут переданы покупателям не ранее, чем через год. В этом случае можно воспользоваться многочисленными спецпредложениями, которые сейчас предоставляют практически все застройщики, купить квартиру дешевле и получить доходность уже на уровне 6-8% годовых. В качестве интересного проекта, на который стоит обратить внимание, можно привести The Mostman (на фото выше) в Таганском районе. По нашим оценкам, инвесторы, вложившие средства в проект, в среднем могут заработать до 10%, а в некоторых случаях даже больше.

Также инвесторам стоит обратить внимание на приобретение такого формата жилья, как апартаменты. При сопоставимых характеристиках они стоят, как правило, дешевле квартир, а инвестиционная доходность по ним может в среднем составлять 6-9% годовых. Еще одна инвестиционная возможность, которая сейчас открывается на рынке, – приобретение сервисных апартаментов. СА – это квартиры, которые управляются профессиональным оператором, сдающим их в краткосрочную аренду от 1 суток и более. Предпочтение стоит отдавать объектам премиального сегмента, потому что здесь ниже конкуренция, выше ставка и гораздо надежнее операторы, которые такую услугу предоставляют.

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры

Первый пример на московском рынке – сервисные апартаменты в комплексе The Book на Новом Арбате (СА находятся под управлением компании Intermark Residence Аrbat). Заметим, что инвестиционная доходность в такой тип недвижимости может составлять 9-15% годовых. Если говорить о предпочтениях арендаторов, то сейчас среди них популярны не просто квартиры с отделкой, а квартиры в комплексах, где, помимо самого проживания, они могут получить как можно больше различных услуг. Поэтому комплексы, которые реализуются под брендом гостиничных операторов, проекты, где квартиры или апартаменты соседствуют с гостиницей с богатой инфраструктурой, становятся очень востребованными. К таким проектам относятся: «Звезды Арбата» (на фото выше), «ВТБ Арена Парк» и другие.



Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков:

– На нашем рынке инвестиционных покупателей давно уже нет. Собственно, единицы пытаются зарабатывать, приобретая квартиры на этапе строительства, делая в них отделку под ключ и предлагая готовый продукт по более высокой цене. Во-первых, это возможно лишь в случае, если инвестор обладает определенными возможностями (может дешево и оптом закупить материалы, сэкономить на работе своих бригад). Во-вторых, по этому пути пошли сами застройщики, в-третьих, уже всерьез обсуждается перспектива законодательного запрета на продажу квартир без ремонта. С одной стороны, это приведет к удорожанию продукта (точнее, исчезновению недорогого полуфабриката). С другой стороны – таким цивилизованным путем идет вся Европа, и хотя дешевый полуфабрикат будет уже не купить, никому не придется и переплачивать инвестору за то, что предложит застройщик по оптимальной цене.

Уместнее говорить о том, что премиальную недвижимость стоит покупать впрок (например, для подрастающих детей)

Не так давно мы с коллегами на примере апартаментов пытались посчитать срок их окупаемости: в зависимости от класса получилось от 20 до 60 лет. Поэтому уместнее говорить о том, что премиальную недвижимость стоит покупать впрок (например, для подрастающих детей) хотя бы потому, что город не резиновый, и проекты, которые доступны сейчас, не будут повторяться снова и снова. При этом, сдавая такую недвижимость в аренду, покупатель как минимум не будет терпеть убытки, а за длительный срок она может даже окупиться. Хотя налоги, необходимость делать косметический ремонт и прочие форс-мажоры могут удлинить изначально планируемый срок. Например, минимальная стоимость апартаментов площадью 60 кв. метров в новостройке, расположенной в пределах кольцевой линии метро (станция «Павелецкая»), составляет 17,9 млн рублей. Дом сдадут в эксплуатацию в первой половине 2019 года. Сейчас аналогичные апартаменты можно сдать за 75 тыс. руб. в месяц, включая коммунальные платежи. То есть вернуть свои средства можно за 20 лет.

Инвестиции в регионы едва ли могут быть привлекательными на фоне низкого спроса. Что касается зарубежной недвижимости, то и там реализовать объекты при необходимости очень непросто. В цене они не растут, и только в отдельно взятом случае, когда объект невероятно ликвидный, на нем можно заработать. Покупку недвижимости за рубежом я бы не стал рекомендовать как инвестицию. Жилье там стоит приобретать только для жизни, для себя или детей, не рассчитывая даже на то, что удастся выручить за него ту же цену, по которой его приобрел «инвестор», если срочно понадобится выйти в кэш. А уж заработать на таком вложении – большая удача.