В июне текущего года девелоперская группа «Сити-XXI век» объявила о выходе на рынок недвижимости Москвы нового проекта – премиального комплекса апартаментов Hill8 (на фото выше). В названии компания делает отсылку к легенде о семи холмах, на которых построена Москва. Ряд историков полагает, что холмы в этой легенде означают не возвышенности, а семь древних центров столицы. Название комплекса апартаментов в интерпретации застройщика является продолжением легенды и означает восьмой холм.

По первоначальной задумке застройщика, «Восьмой холм» должен был пополнить ряды московских новостроек бизнес-класса. «Но в нашей компании настолько высокие стандарты девелоперского продукта, что планировали построить “бизнес”, а спроектировали ”премиум”», – говорит директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. Почти как в крылатой фразе политика Виктора Черномырдина, с той лишь разницей, что у девелопера получилось лучше, чем планировалось.

«Янтарный город»: выход на рынок бизнес-класса

Компания «Сити-XXI век» работает на рынке недвижимости столичного региона с 1997 года. В портфеле девелопера насчитывается более 60 проектов, построенных в Москве и области. Общая площадь комплексов – более 1,2 млн кв. метров. Правда, длительное время девелоперская группа специализировалась на массовой застройке и домах комфорт-класса. В сегменте дорогого жилья она дебютировала только в конце «нулевых». В 2008 году «Сити-XXI век» построил в Строгино комплекс бизнес-класса «Янтарный город» (на фото ниже).

«До сих пор “Янтарный город” является одним из самых дорогих жилых комплексов в районе Строгино, – рассказывает руководитель департамента реализации жилья бизнес-класса агентства ZIP Realty Александр Навлицкас. – Это полноценный проект бизнес-класса с подземным паркингом и закрытой территорией». Сегодня квартиры с ремонтом в «Янтарном городе» можно купить от 300 000-350 000 рублей за кв. метр, без ремонта – от 200 000 рублей за кв. метр. «Это на 20-30% выше, чем в среднем по району», – добавляет господин Навлицкас. Главным козырем проекта, по мнению риэлтора, является местоположение. Комплекс построен на границе зоны отдыха, примыкающей к Большому Строгинскому затону. По соседству с «Янтарным городом» возводились и другие новостройки бизнес-класса, но, несмотря на то, что цены там были ниже, чем в «Янтарном городе», продавались проекты хуже, так как располагались дальше от «большой воды».

Step by step. Дебют в премиум-классе

Внутри компании давно, почти одновременно с завершением строительства «Янтарного города», созрело решение повторить успех данного комплекса. Площадку по адресу: проспект Мира, 95, группа «Сити-XXI век» купила около десяти лет назад. Однако быстро вывести проект не удалось. «В процессе создания данного комплекса сменилось несколько команд архитекторов, не раз изменялась посадка самого здания, но все концепции нас не устраивали», – рассказывает Мария Могилевцева-Головина. За это время рынок два раза успел побывать в кризисе и выйти из него.

Нужную посадку с интересной концепцией удалось найти бюро ABD architects под руководством Бориса Левянта. Архитекторы взялись за работу несколько лет назад. По задумке ABD architects планируется возведение одного здания высотой 15 этажей (на фото ниже). Его фасады будут декорироваться юрским камнем. Всего в комплексе запланировано 294 апартамента, при этом нижние этажи здания будут отданы под коммерческие помещения, включая торговую галерею, а в подземной части сооружения расположится двухуровневый паркинг.

Вспоминая успех «Янтарного города», ориентировались на качественный бизнес-класс. «Однако сам продукт в итоге получился по качественным характеристикам уровнем выше, – отмечает Мария Могилевцева-Головина. – Тщательное проектирование обеспечило более продуманные решения и стало одним из факторов, повысивших класс проекта». На рынке нет единой классификации объектов жилой недвижимости, есть только понятийные вещи и свой стандарт девелоперского продукта у каждой компании. Внутренний стандарт «Сити-XXI век» гораздо выше, чем в целом у проектов, выводимых застройщиками под классом «бизнес».

О премиальности свидетельствовала и фасадная концепция с использованием юрского камня, и система инженерного оснащения, и высота потолков, и планировки. «Например, в проектах бизнес-класса высота потолков, как правило, варьируется в пределах 2,8-2,9 метров, а в Hill8 она начинается от трех метров, – объясняет Мария Могилевцева-Головина. – Кроме того, у нас комфортные большие апартаменты, в том числе с террасами, просторными мастер-зонами и кухнями-гостиными».

«Нас приятно удивило, что цены на услуги Карима Рашида были в 2-3 раза ниже, чем у его российских конкурентов, при этом сроки гораздо меньше»

Впрочем, по некоторым параметрам комплекс все-таки не дотягивал до уровня премиум. В первую очередь, при роскошных фасадах он имел достаточно простые входные группы. У застройщика было два пути. Первый – стать стандартным бизнес-классом, что в данном случае означало упростить проект: убрать с фасадов юрский камень и упростить пластику; заменить современные инженерные системы на более простые и доступные; добавить дополнительные этажи за счет уменьшения высоты потолков. После этих изменений высокая себестоимость строительства существенно снижалась, что позволяло застройщику продавать апартаменты по ценам бизнес-класса. «Но у такого пути был существенный минус, – замечает Мария Могилевцева-Головина. – Мы попали бы в “красный океан”, в зону высокой конкуренции».

Зона «красного океана»

Новостройки бизнес-класса в этой локации представлены достаточно широко. Территориально Hill8, по словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, в первую очередь, конкурирует с ЖК «Серебряный фонтан». Тем более, что последний является проектом смешанного формата и предлагает апартаменты наряду с квартирами. Комплексы iLove и Jazz расположены несколько дальше, но тоже составляют существенную конкуренцию проекту «Сити-XXI век».

Впрочем, отмечает Ирина Доброхотова, конкуренция весьма условная:

– Во-первых, из всех новостроек района Алексеевский Hill8 ближе всего расположен к метро. По этому параметру с ним может конкурировать только Jazz, который возводится в Останкинском районе, напротив метро «Марьина роща». Однако проекты находятся в районах, которые в силу своих исторических и географических особенностей слишком разные. Район Алексеевский – это «парадный» проспект Мира, преимущественно застраивавшийся «сталинками». Марьина Роща, в свою очередь, исторически считается промышленной локацией, к тому же, район «зажат» между ТТК и несколькими ветками железной дороги.

Летом текущего года в Hill8 были открыты продажи. При этом по ценам на старте он вполне может конкурировать с окружающим его «красным океаном» проектов бизнес-класса

Стоит отметить, что новостроек премиум-класса в районе Алексеевский всего две: Hill8 и Egodom. Последний – самый дорогой комплекс в этой локации. Минимальный бюджет покупки здесь начинается от 23,3 млн рублей. За такие деньги можно купить 1-комнатную квартиру площадью 56,5 кв. метров.

Конкуренция в сегменте бизнес-класса в районе намного острее: в экспозиции представлено 6 новостроек на 9 корпусов, почти половина (четыре) из которых – с апартаментами. Самые дорогие лоты предлагаются в уже сданном комплексе «Парк Мира». Цены здесь начинаются от 11,3 млн рублей, самые доступные апартаменты – от 6,7 млн рублей – продаются в проекте iLove.

Почему «Сити-XXI век» выбрала Карима Рашида

В «красный океан» девелопер решил не «заплывать» также из-за понимания планов других девелоперов по освоению прилегающих участков, концепции по которым еще не презентованы рынку. Однако и в премиальности комплекса были пробелы, и главный из них – незамысловатый дизайн входных групп. Компания провела тендер, в котором участвовало два десятка дизайнеров. В short list попали трое. Два российских дизайнера и американец египетского происхождения Карим Рашид. Последний за свою карьеру запустил в производство более 2500 дизайн-проектов, начиная с архитектуры и заканчивая дизайном мебели, посуды и модных аксессуаров. И 300 из этих работ получили международные премии в области дизайна, а некоторые даже попали на полки музеев мира.

Однако, замечают в девелоперской компании, победил Рашид в тендере благодаря адекватной цене за работу, а не звездному статусу. « Нас приятно удивило, что цены на его услуги были в 2-3 раза ниже, чем у его российских конкурентов, при этом сроки гораздо меньше», – вспоминает Мария Могилевцева-Головина. Американский дизайнер сделал проект уютного лобби (на фото ниже), компенсировав холодный минимализм фасада «Восьмого холма» Москвы.

С появлением Карима Рашида пазл премиальности комплекса стал складываться. Впрочем, были в нем и другие пробелы, которые застройщику пришлось срочно закрывать. «Мы сделали перепланировку апартаментов, основной целью которой было объединение лотов небольшой площади, – объясняет Мария Могилевцева-Головина. – Мы уменьшили количество апартаментов, зато проживание в комплексе стало более приватным». В подземном паркинге, наоборот, количество парковочных мест увеличилось до 203. Также на автостоянке появились зарядки для электромобилей Tesla. Кроме того, застройщику пришлось поменять лифты на премиальные, известной фирмы KONE, скорость которых вдвое выше. «При этом мы так удачно заключили договор, что теперь сможем поставить лифты KONE и в наших новостройках комфорт-класса», – хвастается Мария Могилевцева-Головина.

Разворот на прилегающей территории

Перевоплощение из «бизнеса» в «премиум» компания осуществила за 2017 год, а летом текущего года в Hill8 были открыты продажи (рендеры апартаментов на фото ниже). При этом по ценам на старте он вполне может конкурировать с окружающим его «красным океаном» проектов бизнес-класса. Средняя цена кв. метра в Hill8 составляет 230 000 рублей. Цены за лот начинаются от 7,6 млн рублей. За эти деньги можно приобрести апартаменты площадью 36 кв. метров. Самые дорогие апартаменты площадью 379 кв. метров продаются за 43,6 млн рублей. В настоящее время реализовано 7% всех площадей. Интересно, что «вымываются» наиболее дорогие предложения: «Средняя цена кв. метра в проданных квартирах составляет 270 000 рублей, что на 40 000 выше средней цены кв. метра по прайсу, – замечает Мария Могилевцева-Головина. – Необходимо отметить, что у ряда наших покупателей аппетит просыпается за мгновение до подписания договора долевого участия. У нас уже есть кейсы, когда клиент приходит оформлять ДДУ на один апартамент, а в итоге переключается на более дорогой лот».

У комплекса есть все шансы, чтобы стать успешным проектом. Но на нем застройщик останавливаться не собирается. В настоящее время Hill8 составляет всего лишь десятую часть портфеля проектов компании. Раньше основной акцент компании «Сити-XXI век» был сделан на проектах комфорт-класса в Подмосковье. «Но сегодня мы видим перетекание спроса из области в Москву, – замечает Мария Могилевцева-Головина. – Такая тенденция становится все более явной и будет усиливаться с каждым годом, и мы не можем не реагировать на это».

У новичков часто вызывает трудности маневр, получивший название «разворот с использованием прилегающей территории». По сути, именно такой маневр сегодня и выполняет «Сити-XXI век»

С трендом перетекания согласны и другие эксперты рынка недвижимости. «Спрос сместился на столицу, что связано с кризисом на рынке недвижимости, – объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. – После серьезного падения цен в 2015 году многие действительно решили продать квартиры в области и купить в столице, так как цены практически сравнялись».

Как добавляет Мария Могилевцева-Головина, компания понимает всю очевидность невозможности конкуренции с реновацией, поэтому на сегмент «комфорт» в будущем смотрит с большой осторожностью. «Сегодня у нас идут переговоры по нескольким площадкам, расположенным в разных районах Москвы, – продолжает она, – и один из этих проектов, скорее всего, будет в классе “бизнес” или “премиум”».

При сдаче экзаменов на водительские права у новичков часто вызывает трудности маневр, получивший название «разворот с использованием прилегающей территории». По сути, именно такой маневр сегодня и выполняет «Сити-XXI век». Правда, девелопер не совсем новичок, а «водитель» с 21-летним стажем на рынке недвижимости и успешным опытом в реализации проектов дорогого жилья. Так что можно ожидать, что в ближайшее время у Москвы появится гораздо больше центров.