Каждого покупателя жилья волнует, что будет с ценами на квартиры. Приобретать сейчас или стоит подождать? Длительное снижение цен на рынке Москвы, начавшееся после кризиса, уже завершилось. 2018-й год отметился хоть и небольшим, но устойчивым ростом стоимости жилья. Главной причиной стала небывалая активность покупателей, подогреваемая законодательными изменениями и связанным с этим выходом многочисленных новых проектов, а также доступной ипотекой.

В новом году ставки по жилищным кредитам станут выше, так как Центробанк в сентябре 2018-го впервые за четыре года поднял ключевую ставку, а в декабре произошло и второе повышение. То есть девелоперы могут столкнуться со снижением спроса, которое вынудит конкурировать ценами. С другой стороны, расходы самих застройщиков вырастут из-за поправок к закону о долевом строительстве и перехода на эскроу-счета, а также повышения на 2% НДС. В какую сторону качнется чаша ценовых весов в этой ситуации, рассказали порталу «Элитное.ру» представители агентств недвижимости.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– Мы ожидаем, что цены на элитные новостройки Москвы в 2019 году вырастут вследствие увеличения издержек застройщиков из-за изменений ФЗ-214, перехода на эскроу-счета и роста НДС на 2%. Девелоперам придется закладывать эти издержки в цену проектов. Учитывая растущую конкуренцию между проектами, повышение цен, скорее всего, будет умеренным – порядка 5-7%.

Пока на рынке нет единого ценового тренда. В половине проектов цены по итогам 2018 года остались прежними, некоторые подорожали (зачастую вследствие выполнения плана продаж или выхода проекта на новую стадию строительной готовности). Также в ряде проектов застройщики предлагали покупателям различные дисконты и скидки.

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов:

– В 2018 году расценки на городскую элитную недвижимость первичного сегмента росли. По итогам трех кварталов, элитные апартаменты подорожали на 19%, а квартиры – на 7%. Новостройки премиум-класса (жилье) выросли в цене на 6%, а апартаменты того же сегмента – на 5,6%. Полагаю, что в текущем году рост цен продолжился на фоне дальнейшего ослабления рубля, ускорения инфляции, а также реформы долевого строительства.

Что касается загородного рынка элитного жилья, то в 2019 году мы ожидаем рост цен в отдельных локациях. Сейчас на рынке работают в основном небольшие девелоперы, которые возводят несколько домовладений. Такой продукт очень востребован в настоящее время и, конечно, он будет сильно отличаться в цене от вторичного «неликвида». При этом в 2018 году мы видели, как в отдельных локациях резко повышались цены. К примеру, в коттеджном поселке «Раздоры» (на фото выше) рост средней стоимости сотки на 45% совпал по времени со строительством школы по соседству. Если в 2017 году земля здесь стоила 55 тыс. долларов за сотку, то в 2018 году она возросла до 80 тыс. долларов за сотку. Подобные изменения могут наблюдаться и впредь, так что потенциальным покупателям следует внимательнее изучать локальный рынок дорогостоящих домовладений.

Директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России Анатолий Довгань:

– 2018 год ознаменовался выходом на рынок элитной жилой недвижимости столицы рекордного количества новых проектов. Продажи начались в 21 комплексе, что суммарно составляет около 174 тыс. кв. метров, или 1460 квартир и апартаментов. Очевидно, что предложение в сегменте рынка новостроек премиум-класса в 2019 году будет только расти. Уже сейчас анонсировано 10 проектов, в которых запланировано около 1600 лотов. Таким образом, мы видим, что предполагаемый объем новых объектов больше аналогичного показателя прошлого года.

Рост цен на уровне 8-10% за год ожидается лишь в отдельных проектах

При таком ходе событий средняя цена на квартиры и апартаменты в элитных новостройках останется в текущем году на том же уровне (на декабрь 2018 года – 873 тыс. рублей). Колебания будут незначительными: от 3 до 5%. За счет того, что в новых комплексах, в первую очередь, будут проданы недорогие объекты, к концу 2019-го цены на предлагаемые к продаже варианты, скорее всего, будут более высокими, как минимум, на 10-15%. При этом стоит отметить, что на рынке всегда есть наиболее востребованные лоты, стоимость которых за год может вырасти до 20-25%.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова:

– В 2018 году на рынке высокобюджетной жилой недвижимости впервые за последние полтора года был отмечен рост средневзвешенной цены – на 7% в годовой динамике. На данный момент стоимость одного квадратного метра составляет 765 тыс. рублей. По предварительным итогам года в элитном сегменте отмечается рост показателя на 16% за год (980 тыс. рублей за кв. метр), в премиальном – на 3% (578 тыс. рублей за кв. метр). В целом положительная динамика объясняется выходом нового предложения по высокой цене – крупных лотов в клубном доме Barkli Gallery и «Полянка, 44», новой очереди в «Большой Дмитровке IX» (на фото ниже), а также увеличением стадии строительной готовности объектов.

По нашим прогнозам, в целом в этом году рост средних цен на рынке продолжится – еще на 3-5% из-за уменьшения объема предложения, а также в связи с объективными предпосылками: повышением НДС и ключевой ставки, изменением схемы работы с эскроу-счетами. Однако сформировавшийся значительный объем предложения может оказать противоположный эффект на цены. В условиях жесткой конкуренции объем продаж может резко снизиться при повышении стоимости лота, поэтому рост цен на уровне 8-10% за год ожидается лишь в отдельных проектах.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:

– В целом в 2019 году цены значительно не изменятся. Только с июля нового года застройщики будут вынуждены перейти на проектное финансирование, и в последующих проектах обязательно будет заложен банковский процент. Думаю, с учетом инертности всех процессов в строительной сфере, на первичном рынке существенное увеличение цен мы увидим лишь через год. В 2019 году будет продаваться большой объем вышедших ранее комплексов, а цены на них если и вырастут, то только соразмерно этапу строительства.

Какого-то дефицита предложения и резкого скачка цен ожидать не следует

Таким образом, первичный рынок все еще останется серьезным конкурентом для вторичного рынка, а ценовая политика, сложившаяся в условиях конкуренции застройщиков, станет фактором если не для снижения цен на вторичном рынке, то точно для удержания их на одном уровне. Что касается загородного рынка, то средняя цена в долларах снижается (1,7 млн в этом году и 1,8 млн в прошлом), а в рублях остается неизменной. Вероятнее всего, этот тренд продлится – цены будут незначительно корректироваться в сторону уменьшения. В противном случае, продавцы не смогут реализовать свои объекты в условиях относительно низкого спроса.

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов:

– В 2019 году на первичном рынке элитной недвижимости Москвы ожидается сокращение выхода новых проектов и снижение количества сделок за счет перехода застройщиков на эскроу-счета. В результате этого, по нашим оценкам, возможен рост цен на уровне 7-10% в рублях, а в долларах – в зависимости от курса. В то же время, в прошлом году вышел значительный объем новых проектов: участникам рынка есть, что продавать, а значит какого-то дефицита предложения и резкого скачка цен ожидать не следует. Поддерживать цены будет и ипотека, которая останется по-прежнему востребованной, несмотря на рост ставок. Вторичный рынок элитного жилья в этом году будет чувствовать себя стабильно: собственники адаптировались к рыночным ценам и нашли баланс с покупателями, что способствует оживлению рынка.

Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Наталья Бланкова:

– В 2019 году произойдет не только корректировка себестоимости строительства, но и усложнится порядок выхода в реализацию новых проектов, в которых цена кв. метра относительно комплексов 2018 года возрастет на размер корректировки себестоимости – на 5-7%.

Акцизы на топливо, повышение стоимости стройматериалов, дополнительные требования по отчислениям в компенсационный фонд и рост НДС до 20% добавят еще 2%. В результате цены на недвижимость для покупателя могут вырасти на 10%. В высоких сегментах рост стоимости во многом будет зависеть от самого проекта и от изменений курса доллара – максимальное повышение цен может составить 10-15%.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев:

– С начала 2018 года средняя цена первичных элитных лотов возросла на 4%, до 699,5 тыс. рублей за кв. метр. Рост был связан с вымыванием с рынка наиболее ликвидных объектов в новых проектах, стартовавших в 2017-2018 годах по достаточно низким стартовым ценам, а также с подорожанием строящихся комплексов из-за увеличения готовности. При этом повышение стоимости сдерживалось появлением большого объема предложения в новых проектах по стартовым ценам в классе «премиум».

На рост показателя может повлиять повышение цен на жилье в связи с началом действия законодательных изменений

В 2019 году рост цен сохранится, но составит не более 10%. В подклассе «элит» ожидается более уверенное повышение, порядка 10%, как и в 2018 году. В премиум-классе в случае выхода нового предложения по низким стартовым ценам средняя стоимость лотов при сохранении текущего спроса будет возрастать умеренными темпами. Помимо этого, на рост показателя может повлиять повышение цен на жилье в связи с началом действия законодательных изменений со второй половины 2019 года.

Стоит отметить, что в 2019 году предложение пополнится рядом новых проектов, разрешение на строительство которых было получено в 2018-м, а также в открытые продажи будут выведены комплексы, которые пока реализуются в закрытом режиме. Так, рынок пополнится 18-22 проектами с более чем 80 тыс. кв. метрами недвижимости, из которых восемь в данный момент находятся в закрытых продажах.