«Здания-книжки» на Новом Арбате – не только революция в центре Москвы, случившаяся полвека назад, но и совсем свежая сенсация. В 2018 году Capital Group анонсировал полностью обновленную «книжку» – проект The Book. И снова с революционной концепцией: таких в Москве больше нет. Побывав внутри, мы выяснили, что представляет из себя новая жизнь здания-легенды.

1960-е годы, без преувеличения, один из самых славных и, пожалуй, самый свободный период советской архитектуры. Впервые за десятилетия СССР вернулся в мировой архитектурный контекст со смелыми и полными воздуха модернистскими проектами, главным из которых, конечно, стало строительство Нового Арбата (тогда — Калининского проспекта, на фото ниже 1968 год).

Сегодня советский модернизм переживает новый пик славы: в любви к зданиям из стекла и бетона признаются такие мэтры, как Рем Коолхаас, на фоне этих домов и в их интерьерах снимают клипы и организуют модные показы.

Началась вторая жизнь и для Нового Арбата (на фото ниже). В 2016-м правительственную трассу благоустроили, сделав ближе к простым горожанам: расширили на два метра тротуар, организовали стильные общественные зоны, высадили деревья – все, как в Европе. Недаром проектом занималось международное трио: с российской стороны «Цимайло, Ляшенко & Партнеры» и Strelka Architects, с западной – авторы знаменитого копенгагенского парка Superkilen немцы Topotek1.

Но этим дело не ограничилось. Ближе к людям стала и культовая «книжка» – дом по адресу: Новый Арбат, 15. Мало кто помнит, но изначально строящиеся по Калининскому проспекту «дома-книжки» планировали сделать жилыми: Тхор, Мндоянц, Посохин и Егерев собирались проектировать на первых этажах рестораны, магазины и прочую социальную инфраструктуру, а выше – именно квартиры. Потом «книжки» отдали министерствам из-за правительственного статуса трассы. Это решение, как и запрет на открытый доступ на крышу «книжек» (такой проект тоже был), связывают с жестким повышением генсеком Никитой Хрущевым требований к безопасности Калининского проспекта после убийства Кеннеди.

Концепция с «начинкой»

И вот теперь одна из «книжек» – та, в которой в советской время размещалось Министерство угольной промышленности, – снова открыта для всех. В результате переосмысления проекта компанией Capital Group здание получило новую концепцию, куда более близкую к первоначальному, свежему модернистскому замыслу.

Точнее сразу три концепции. Проект The Book (на фото ниже) объединяет в себе отель международного бренда, сервисные апартаменты, которые рассчитаны, в том числе, и на долгосрочную аренду, и апартаменты для постоянного проживания, которые предлагаются на продажу.

Разумеется, столь сложная конструкция была бы невозможна без серьезных изменений «начинки». Ее переделали практически целиком: работы продлились два года. За это время Capital Group полностью заменила инженерные коммуникации, системы кондиционирования и вентиляции, противопожарной безопасности, установила скоростные лифты, заменила остекление фасадов, входные группы и кровлю здания.

Более чем полувековая история здания – несомненный повод для капитального ремонта с полной заменой инженерии и коммуникаций, особенно если речь идет о создании премиального проекта, да еще и буквально в самом сердце города. Но есть и еще одна причина, и она как раз заключается в сложной концепции, объединяющей в себе три разных потока: гости отеля, постояльцы сервисных апартаментов и владельцы собственного жилья.

Требования трех аудиторий The Book различаются и в части планировок

«Нет сомнений, что для 1960-х здание Министерства угольной промышленности было суперсовременным, но в 2017-м, когда мы приступили к его обновлению, перед нами стояла очень сложная задача, – рассказывает руководитель проекта Capital Group. – Во-первых, конечно, нужно было поменять все внутренние коммуникации, а вписать современные системы в старое здание, мягко говоря, непросто. Во-вторых, все четыре “книжки” Нового Арбата строились, управлялись и функционировали как единое целое. Нам потребовалось полностью автономизироваться, чтобы не зависеть от соседей. И, наконец, мы должны были сформировать три функциональные зоны для трех разных аудиторий, каждая – со своими потребностями, с разным трафиком в разное время суток и т.д.»

Строго говоря, есть и четвертая аудитория — продвинутые москвичи, которым открыт доступ в общественные зоны The Book (на фото ниже): ресторан, конференц-залы и пента-лаундж – своего рода синтез коворкинга, лаунж-зоны и бара, который заменяет традиционное лобби отелю международного бренда Pentahotel. Попасть в эти зоны можно совершенно спокойно: конференц-зал, конечно, придется сначала забронировать, а вот позавтракать, пообедать, поужинать, поработать или пообщаться можно, просто поднявшись на лифте прямо от центральной входной группы здания.

Такая открытость не мешает обитателям апартаментов: пройти в жилую зону, как и в сервисные апартаменты Intermark, и в номера отеля Pentahotel «с улицы» уже не получится. Доступ на соответствующие этажи происходит только по магнитным картам: нет нужного допуска, и лифт просто не повезет гостя никуда, кроме общественных зон здания.

Всего в The Book несколько доступных жителям и посетителям лифтов: два работают на гостиницу и зоны сервисных апартаментов, два – гостевые, еще два – для жильцов (попадаешь в них из отдельного входа, который расположен во дворе), один лифт для свободных посетителей – в ресторан и пента-лаундж, один офисный и несколько технических (все процессы обслуживания всех трех функциональных зон, от мелких ремонтов до замены белья, остаются как бы на изнанке здания, в лучших традициях сервиса престижных отелей).

Новая жизнь «дома-книжки»: три в одном

Требования трех аудиторий The Book различаются и в части планировок: краткосрочная аренда предполагает один сценарий пользования квадратными метрами, долгосрочная – другой, постоянное проживание – третий.

На этажах со 2 по 3 и с 6 по 11, которые отведены под «Pentahotel Москва, Арбат» (лайфстайл-бренд в составе международной Rosewood Hotel Group), например, размещены гостиничные номера трех типов: Standard (от 20 кв. м), Plus (от 27 кв. м) и PlayerPad (от 33 кв. м). Дизайн номеров – минималистичный, с отдельными ретро-вкраплениями в виде стилизованного телефонного аппарата – привет советскому прошлому. При этом, что любопытно, тема оформления стен в виде карт города, которая применена в «Pentahotel Москва, Арбат», будет впоследствии воссоздаваться и в других отелях сети.

Сервисные апартаменты Intermark рассчитаны на более длительное пребывание: здесь можно комфортно жить месяцами. Соответственно и выбор планировок для них более широкий: от студий до четырехкомнатных апартаментов, от 30 до 85 кв. м. Двухкомнатные и трехкомнатные апартаменты оборудованы двумя санузлами.

Жители сервисных апартаментов могут сами выбирать, пользоваться ли полным набором услуг гостиничного сервиса или заниматься домом самостоятельно. Стоимость размещения в этой зоне начинается от 8000 рублей в сутки, а загрузка близка к 100%.

В «Pentahotel Москва, Арбат» на момент публикации загрузка, к слову, именно стопроцентная, что и неудивительно: при стоимости ночи от 5000 рублей получить такой уровень сервиса, такие виды и такое местоположение больше негде. Тут стоит еще добавить, что Pentahotel – это еще и уникальная лайфстайл-концепция: отель устроен так, чтобы гости чувствовали себя участниками некоего прогрессивного комьюнити и всегда имели возможность для неформального общения. Для этого существует пента-лаундж – одновременно зона регистрации, неформального общения, рабочая зона и бар.

К слову, владельцы The Book Apartments пользуются всей общественной инфраструктурой здания со скидкой: речь и о пента-лаундж, и о ресторане с континентальными завтраками, и о фитнес-зоне с панорамным видом на арбатские переулки.

Квартира для пиджака или семейное жилье

«Покупатели The Book Apartments (фото апартаментов ниже) – это и москвичи, и жители российских регионов, и молодежь от 18 лет, и взрослые состоявшиеся люди, и одиночки, и пары. Около 40% приобретает апартаменты в качестве инвестиций как для сдачи в аренду, так и для последующей перепродажи. 60% – это люди, собирающиеся жить в апартаментах постоянно. Среди последних, кстати, очень много семей», – рассказывает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.

«Интерес к The Book семейных покупателей может показаться неожиданным, но только на первый взгляд, – говорит госпожа Дивеева. – Вспомним, что изначально все “книжки” планировалось сделать жилыми, и, несмотря на последующую смену функции, внешний облик и локация зданий остались прежними. Конечно, без соответствующей “начинки” – и речь идет не только о коммуникациях, но и о планировках этажей – в здании вряд ли можно было бы организовать что-либо, кроме неактуальных “квартир для пиджака”. Но появляются продуманные планировки, и The Book сразу же получает статус уникального для Москвы жилого здания, дома с видами буквально на все, что есть в столице: на староарбатские переулки, на все “семь сестер”, на “Сити”…»

Конечно, продуманные планировки появились не сами по себе, их проработали с учетом запросов современных покупателей. В результате в The Book теперь представлено большое количество видов планировок жилых апартаментов: от компактных 27-40-метровых студий до двух пентхаусов площадью более 180 кв. м с террасой, балконом и видами на три стороны (таких лотов всего два). У семейных покупателей, на которых, по словам Оксаны Дивеевой, сегодня приходится около 30% спроса, особенно востребованы апартаменты площадью около 60 кв. м. Имеются и особенные лоты на 12-13 этажах с высотой потолка 4 метра, а на 26 уровне – ограниченный пул апартаментов площадью 150 кв. м с высотой потолка 6,5 метра.

Все 178 апартаментов из числа изначально доступных для покупки – с отделкой премиум-класса, системами кондиционирования, оборудованной кухней с техникой Bosch. Отдельно стоит отметить функциональность планировки: даже компактный 38-метровый апартамент включает все, что необходимо для жизни, в том числе для семейной жизни молодой пары с маленьким ребенком.

Цены на The Book Apartments вырастут не менее чем на 15% в ближайшие три года

Надо сказать, что The Book Apartments, будучи для города предложением без преувеличения штучным, очень быстро находит новых владельцев. За первый же месяц после открытия продаж было реализовано около трети апартаментов, рассказывает Оксана Дивеева. «Активнее всего на старте, разумеется, действовали инвесторы (на сегодняшний день минимальная стоимость начинается от 20 миллионов), – говорит эксперт. – Но сейчас мы видим большой интерес к проекту со стороны будущих жителей – это, главным образом, состоятельные семейные люди, для большинства из которых это уже не первая покупка недвижимости, что всегда видно сразу, поскольку такие покупатели буквально до сантиметра знают, какая площадь и какая планировка квартиры им нужны».

В перспективе, по оценке Capital Group, цены на The Book Apartments вырастут не менее чем на 15% в ближайшие три года. Что касается аренды – уже сейчас ставка на купленные под аренду юниты начинается от 110 000 рублей в месяц и может доходить до 500 000 рублей. И это легко объясняется: у The Book нет аналогов и не предвидится. Соседние «книжки» со временем также получат новую жизнь, но жилья в них не будет.