«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
21 июля 2019

Глава «ВМС Девелопмент» Сергей Решоткин объяснил «Элитное.ру», почему променял парижские интерьеры на реконструкцию московских исторических особняков

«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»

Около 7 лет назад на рынке элитного жилья Москвы появился новый игрок – компания «ВМС Девелопмент». Ее владелец – бизнесмен Сергей Решоткин – долгое время жил в Париже, где изучал классические интерьеры разных эпох, историческую европейскую архитектуру и коллекционировал редкие предметы искусства. Вернувшись как-то в Москву, заметил, что небольшая, еще оставшаяся нетронутой старая часть столицы напоминает центр Парижа, Лондона или Вены, облик которых строится на симбиозе исторической архитектуры и современной инженерии. Объекты культурного наследия «устали» от пыли офисных переездов, а могли бы, как и прежде, в 18-19 века, служить жилыми элитными резиденциями.

В Москве на тот момент ниша реставрационного девелопмента была свободна, а рынок всегда с удовольствием «съедал» исторические жилые реконструкции. При этом количество миллионеров в столице России стремительно росло. Сегодня интересы компании Сергея Решоткина «ВМС Девелопмент» лежат только в области реставрации исторических особняков Москвы.

Первые шаги в девелопменте

– Свои первые шаги в девелопменте, – рассказывает бизнесмен, – мы сделали 20 лет назад, когда в 1998 году приобрели бывший доходный дом купца Генералова по адресу: Лялин переулок, 3. Наша компания отреставрировала здание и вывела на рынок. Затем почти на 12 лет мы забыли о реставрации, занимаясь строительством промышленных и административных объектов. В частности, наша компания построила два крупнейших дилерских автомобильных центра в Казани: компаний Mercedes и Volkswagen. Но все это был немного другой бизнес – новое строительство.

Одна из парижских работ Сергея Решоткина. Фото автора

«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»

Параллельно значительную часть времени Сергей Решоткин проводил в Европе: дети учились в Париже, а сам он изучал европейскую архитектуру и пробовал себя в редевелопменте старых парижских домов.

Парижский опыт воссоздания люксовых интерьеров подтолкнул Сергея Решоткина вернуться к реставрации ветхих особняков в Москве. В 2016 году «ВМС Девелопмент» начал реконструкцию объекта культурного наследия «Жилой дом с палатами XVIII века», особняка, расположенного по адресу: Подсосенский переулок, 11, и построенного по проекту архитектора Александра Попова. До революции здесь располагался доходный дом.

«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»

Здание было восстановлено с максимальной точностью. Стены дома сохранились, а деревянные перекрытия, лестницы и, естественно, инженерные коммуникации, пришлось полностью менять. По старым схемам и фотографиями были воссозданы чугунные ворота, решетки на окнах и французских балконах, а также лепнина. Всего в реконструкцию здания площадью 1350 кв. метров компанией «ВМС Девелопмент» было вложено более 415 млн рублей (307,4 тыс. рублей в кв. метр). В результате получился небольшой клубный проект, получивший название il Ricco (на фото выше). Всего в доме находится 11 апартаментов площадью от 76 до 207 кв. метров, а в подземной части здания расположен паркинг на 14 автомобилей.

Бизнес или хобби

Все стадии проекта Решоткин пропускает через себя: и стройку, и проектирование, и конструктив, и выработку креативной идеи, и стилистические решения. Кажется, что реконструкция исторических зданий для него не бизнес, а хобби.

В новых проектах мы планируем получить доходность выше, чем в il Ricco

– По образованию я инженер-ракетчик: закончил МГТУ имени Баумана. Но по натуре – коллекционер, и занимаясь реконструкцией, коллекционирую результаты этой работы. Да и архитектура Москвы мне всегда нравилась, просто, в отличие от архитектуры крупных европейских столиц, например, Парижа, где современные здания очень органично вписаны в исторический ансамбль города, застройка Москвы кажется хаотичной. В результате, когда я занялся редевелопментом исторических зданий, то меня это очень увлекло. У каждого исторического особняка есть своя специфика, свои особенности. Заниматься реконструкцией мне очень интересно, но это бизнес. Хотя положительных эмоций от такого бизнеса получаешь, как от хобби: утром на работу идешь с удовольствием!

Сколько можно заработать на редевелопменте

Когда компания «ВМС Девелопмент» только приступила к реконструкции дома в Подсосенском переулке, господин Решоткин заявил, что, если доходность инвестиций меньше 20% годовых в валюте, это неудачные инвестиции. Летом текущего года il Ricco достроен: в июне началась выдача ключей. То есть проект уже реализуется 3 года, а значит доход компании должен составить порядка 60%. Реализовалась ли формула доходности на примере этого проекта?

– Здание в Подсосенском переулке мы приобрели достаточно дешево – в районе 2 тыс. долларов за кв. метр. Это был аварийный объект, который пустовал почти четверть века. Комплекс il Ricco (интерьеры на фото ниже) получился в русском стиле с элементами французской архитектуры. Квартиры в доме продают в среднем за 10 000 долларов за кв. метр (примерно 645 000 рублей – ред.).

«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»

Правда, пока (данные на июнь 2019 года) в клубном проекте продано лишь 6 из 11 апартаментов: два – на старте продаж, когда кв. метр начинался от 495 000 рублей; три – за время строительства; а еще один – перед сдачей дома госкомиссии. Осталось пять, почти половина. А, следовательно, 60-процентная доходность проекта il Ricco – пока лишь смелые теоретические расчеты предпринимателя.

Деревянные или железокаменные

Сегодня в коллекции «ВМС Девелопмент» находится уже три проекта. В конце прошлого года компания приступила к реконструкции объекта исторического наследия – доходного дома купца Расторгуева на улице Солянка. Комплекс, в котором после завершения строительства будет 19 лотов (включая четыре таунхауса и виллу), получил название «Дом с атлантами» (на фото ниже).

«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»

Цены на лоты варьируются в пределах 65-360 млн рублей. Третий проект девелопера – реставрация бывшего доходного дома виноторговца Леве – здания, возведенного по проекту Адольфа Эрихсона в 1903 году. Клубный дом на 12 квартир, включая пентхаус, получил адресное название Stoleshnikov, 7. Жилье в этом проекте будет продаваться с отделкой, а цены начинаются от 1,5 млн рублей за кв. метр.

– В новых проектах мы планируем получить доходность выше, чем в il Ricco, – говорит Сергей Решоткин. – Перед покупкой мы серьезно анализировали и исследовали здания. Эти особняки сделаны очень добротно. Например, перекрытия в доме в Подсосенском были деревянными, на Солянке – как деревянными, так и каменными, а в Столешникове – железокаменными. По сути, это железобетон, просто раньше функцию бетона выполнял камень, усиленный железной армированной сеткой.

В будущем «ВМС Девелопмент» планирует делать по одному новому дому в год

Такое перекрытие нам нужно будет только усилить и проложить тепло- и звукоизоляцию. Или, допустим, в «Доме с амурами» (так внутри девелоперской компании называют проект il Ricco – ред.) стены полые: Попов использовал забутовку. В этом нет ничего страшного, просто опирать перекрытия на такие стены уже нельзя, а значит, нужно возводить дополнительные колонны. А в «Доме с атлантами», напротив, стены не полые, к тому же метровой толщины, что решает многие конструктивные вопросы.

Новая формула элитного проекта

Сам Сергей Решоткин с начала 2000-х годов живет на Минской улице, в комплексе «Золотые ключи». Впрочем, в самом ближайшем будущем планирует поселиться в проекте, «сделанным своими руками», – клубном доме Stoleshnikov, 7 (на фото ниже).

«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»
«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»

– Если спросить любого риэлтора, «что главное в элитном комплексе?», то он, не задумываясь, ответит: «location, location, location». У меня другая формула элитного проекта. Да, местоположение, несомненно, очень важно. Но необходимы еще две составляющие. Во-первых, потребительские характеристики: высота потолков, уровень инсоляции, перекрытия, качество инженерии… Во-вторых, история здания: когда дом построен, кем, кто в нем жил… И в Stoleshnikov, 7, все эти составляющие идеально переплетаются.

В будущем «ВМС Девелопмент» планирует делать по одному новому дому в год. При этом компания обещает придерживаться узкой специализации – реконструкции исторических особняков: объектов культурного наследия Москвы или просто уникальных зданий.

– А новым строительством наша компания заниматься не планирует: нам это не интересно, да и не выгодно. Доходность в редевелопменте исторических памятников вдвое выше, чем в новом строительстве, хотя бюрократические сложности такие, что хоть волком вой…