Глава «ВМС Девелопмент» Сергей Решоткин объяснил «Элитное.ру», почему променял парижские интерьеры на реконструкцию московских исторических особняков
Около 7 лет назад на рынке элитного жилья Москвы появился новый игрок – компания «ВМС Девелопмент». Ее владелец – бизнесмен Сергей Решоткин – долгое время жил в Париже, где изучал классические интерьеры разных эпох, историческую европейскую архитектуру и коллекционировал редкие предметы искусства. Вернувшись как-то в Москву, заметил, что небольшая, еще оставшаяся нетронутой старая часть столицы напоминает центр Парижа, Лондона или Вены, облик которых строится на симбиозе исторической архитектуры и современной инженерии. Объекты культурного наследия «устали» от пыли офисных переездов, а могли бы, как и прежде, в 18-19 века, служить жилыми элитными резиденциями.
В Москве на тот момент ниша реставрационного девелопмента была свободна, а рынок всегда с удовольствием «съедал» исторические жилые реконструкции. При этом количество миллионеров в столице России стремительно росло. Сегодня интересы компании Сергея Решоткина «ВМС Девелопмент» лежат только в области реставрации исторических особняков Москвы.
Первые шаги в девелопменте
– Свои первые шаги в девелопменте, – рассказывает бизнесмен, – мы сделали 20 лет назад, когда в 1998 году приобрели бывший доходный дом купца Генералова по адресу: Лялин переулок, 3. Наша компания отреставрировала здание и вывела на рынок. Затем почти на 12 лет мы забыли о реставрации, занимаясь строительством промышленных и административных объектов. В частности, наша компания построила два крупнейших дилерских автомобильных центра в Казани: компаний Mercedes и Volkswagen. Но все это был немного другой бизнес – новое строительство.
Одна из парижских работ Сергея Решоткина. Фото автора
Параллельно значительную часть времени Сергей Решоткин проводил в Европе: дети учились в Париже, а сам он изучал европейскую архитектуру и пробовал себя в редевелопменте старых парижских домов.
Парижский опыт воссоздания люксовых интерьеров подтолкнул Сергея Решоткина вернуться к реставрации ветхих особняков в Москве. В 2016 году «ВМС Девелопмент» начал реконструкцию объекта культурного наследия «Жилой дом с палатами XVIII века», особняка, расположенного по адресу: Подсосенский переулок, 11, и построенного по проекту архитектора Александра Попова. До революции здесь располагался доходный дом.
Здание было восстановлено с максимальной точностью. Стены дома сохранились, а деревянные перекрытия, лестницы и, естественно, инженерные коммуникации, пришлось полностью менять. По старым схемам и фотографиями были воссозданы чугунные ворота, решетки на окнах и французских балконах, а также лепнина. Всего в реконструкцию здания площадью 1350 кв. метров компанией «ВМС Девелопмент» было вложено более 415 млн рублей (307,4 тыс. рублей в кв. метр). В результате получился небольшой клубный проект, получивший название il Ricco (на фото выше). Всего в доме находится 11 апартаментов площадью от 76 до 207 кв. метров, а в подземной части здания расположен паркинг на 14 автомобилей.
Бизнес или хобби
Все стадии проекта Решоткин пропускает через себя: и стройку, и проектирование, и конструктив, и выработку креативной идеи, и стилистические решения. Кажется, что реконструкция исторических зданий для него не бизнес, а хобби.
В новых проектах мы планируем получить доходность выше, чем в il Ricco
– По образованию я инженер-ракетчик: закончил МГТУ имени Баумана. Но по натуре – коллекционер, и занимаясь реконструкцией, коллекционирую результаты этой работы. Да и архитектура Москвы мне всегда нравилась, просто, в отличие от архитектуры крупных европейских столиц, например, Парижа, где современные здания очень органично вписаны в исторический ансамбль города, застройка Москвы кажется хаотичной. В результате, когда я занялся редевелопментом исторических зданий, то меня это очень увлекло. У каждого исторического особняка есть своя специфика, свои особенности. Заниматься реконструкцией мне очень интересно, но это бизнес. Хотя положительных эмоций от такого бизнеса получаешь, как от хобби: утром на работу идешь с удовольствием!
Сколько можно заработать на редевелопменте
Когда компания «ВМС Девелопмент» только приступила к реконструкции дома в Подсосенском переулке, господин Решоткин заявил, что, если доходность инвестиций меньше 20% годовых в валюте, это неудачные инвестиции. Летом текущего года il Ricco достроен: в июне началась выдача ключей. То есть проект уже реализуется 3 года, а значит доход компании должен составить порядка 60%. Реализовалась ли формула доходности на примере этого проекта?
– Здание в Подсосенском переулке мы приобрели достаточно дешево – в районе 2 тыс. долларов за кв. метр. Это был аварийный объект, который пустовал почти четверть века. Комплекс il Ricco (интерьеры на фото ниже) получился в русском стиле с элементами французской архитектуры. Квартиры в доме продают в среднем за 10 000 долларов за кв. метр (примерно 645 000 рублей – ред.).
Правда, пока (данные на июнь 2019 года) в клубном проекте продано лишь 6 из 11 апартаментов: два – на старте продаж, когда кв. метр начинался от 495 000 рублей; три – за время строительства; а еще один – перед сдачей дома госкомиссии. Осталось пять, почти половина. А, следовательно, 60-процентная доходность проекта il Ricco – пока лишь смелые теоретические расчеты предпринимателя.
Деревянные или железокаменные
Сегодня в коллекции «ВМС Девелопмент» находится уже три проекта. В конце прошлого года компания приступила к реконструкции объекта исторического наследия – доходного дома купца Расторгуева на улице Солянка. Комплекс, в котором после завершения строительства будет 19 лотов (включая четыре таунхауса и виллу), получил название «Дом с атлантами» (на фото ниже).
Цены на лоты варьируются в пределах 65-360 млн рублей. Третий проект девелопера – реставрация бывшего доходного дома виноторговца Леве – здания, возведенного по проекту Адольфа Эрихсона в 1903 году. Клубный дом на 12 квартир, включая пентхаус, получил адресное название Stoleshnikov, 7. Жилье в этом проекте будет продаваться с отделкой, а цены начинаются от 1,5 млн рублей за кв. метр.
– В новых проектах мы планируем получить доходность выше, чем в il Ricco, – говорит Сергей Решоткин. – Перед покупкой мы серьезно анализировали и исследовали здания. Эти особняки сделаны очень добротно. Например, перекрытия в доме в Подсосенском были деревянными, на Солянке – как деревянными, так и каменными, а в Столешникове – железокаменными. По сути, это железобетон, просто раньше функцию бетона выполнял камень, усиленный железной армированной сеткой.
В будущем «ВМС Девелопмент» планирует делать по одному новому дому в год
Такое перекрытие нам нужно будет только усилить и проложить тепло- и звукоизоляцию. Или, допустим, в «Доме с амурами» (так внутри девелоперской компании называют проект il Ricco – ред.) стены полые: Попов использовал забутовку. В этом нет ничего страшного, просто опирать перекрытия на такие стены уже нельзя, а значит, нужно возводить дополнительные колонны. А в «Доме с атлантами», напротив, стены не полые, к тому же метровой толщины, что решает многие конструктивные вопросы.
Новая формула элитного проекта
Сам Сергей Решоткин с начала 2000-х годов живет на Минской улице, в комплексе «Золотые ключи». Впрочем, в самом ближайшем будущем планирует поселиться в проекте, «сделанным своими руками», – клубном доме Stoleshnikov, 7 (на фото ниже).
– Если спросить любого риэлтора, «что главное в элитном комплексе?», то он, не задумываясь, ответит: «location, location, location». У меня другая формула элитного проекта. Да, местоположение, несомненно, очень важно. Но необходимы еще две составляющие. Во-первых, потребительские характеристики: высота потолков, уровень инсоляции, перекрытия, качество инженерии… Во-вторых, история здания: когда дом построен, кем, кто в нем жил… И в Stoleshnikov, 7, все эти составляющие идеально переплетаются.
В будущем «ВМС Девелопмент» планирует делать по одному новому дому в год. При этом компания обещает придерживаться узкой специализации – реконструкции исторических особняков: объектов культурного наследия Москвы или просто уникальных зданий.
– А новым строительством наша компания заниматься не планирует: нам это не интересно, да и не выгодно. Доходность в редевелопменте исторических памятников вдвое выше, чем в новом строительстве, хотя бюрократические сложности такие, что хоть волком вой…