В жизни над облаками всегда был определенный шарм. Пентхаусы могут себе позволить купить лишь не лишенные романтики состоятельные покупатели с самым высоким социальным статусом. Но этих людей, мягко говоря, немного, и раньше наиболее дорогие лоты годами могли ждать своего покупателя.

Для роскошного пентхауса 3 года – не срок

За последние десять лет ситуация все же изменилась, и пентхаусы стали доступны для более широкой аудитории. Застройщики, безусловно, сохраняют все необходимые атрибуты сегмента, но предпочитают более «мелкую» нарезку и, соответственно, предлагают лоты покупателям по более низким ценам. Тем не менее, стоимость самых дорогих лотов по-прежнему поражает воображение – 1,5 млрд рублей. Именно за эту сумму был выставлен на продажу пентхаус площадью около 500 кв. метров в комплексе апартаментов Nabokov компании Vesper, расположенном в районе «Золотой мили».

По словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, пентхаусы в элитных объектах отличают, как правило, террасы, высокие потолки или второй уровень и, конечно, уникальные видовые характеристики. Популярны виды на ММДЦ «Москва-Сити», Кремль, Москва-реку. Очень важна приватность: востребованность пентхаусов у покупателей гораздо выше, если жилье имеет отдельный лифт, выход на крышу и собственную террасу. В целом пентхаусы отличаются низкой ликвидностью. Средний срок экспозиции на рынке для такого типа недвижимости в Москве составляет около трех лет, а наиболее дорогие могут продавать гораздо дольше.

Небесное жилье или типовая квартира с балконом

Сейчас в строящихся элитных комплексах, по данным Александра Шибаева, покупателям предлагается 138 пентхаусов, что составляет 4% от общего объема предложения. Суммарный объем их площадей – 36 800 кв. метров. При этом за последний год объем предложения элитных пентхаусов вырос на 20%, несмотря на то, что количество лотов в предложении уменьшилось на 5%. Дело в том, что средняя площадь выросла до 266 кв. метров из-за появления в открытой продаже больших объектов, в частности, лота в 1040 кв. метров в комплексе апартаментов Fairmont & Vesper Residences от компании Vesper, пентхаусов в проекте реконструкции «Дом с атлантами» от «ВМС Девелопмент» и новых лотов в башне «Восток» комплекса «Башня Федерация». Помимо вышеперечисленных, в элитном сегменте предлагают пентхаусы в таких проектах, как Barkli Gallery (на фото ниже) от «Баркли», Knightsbridge Private Park от «Реставрация Н», Cloud Nine от Vesper, Ordynka от Insigma, «Большая Дмитровка, 9» от «Ингеоцентр». Кроме того, предложение пополнилось лотами в новых проектах: Artisan от Valartis Group, Fairmont & Vesper Residences от Vesper, Villa Grace от «Стройтэкс», White Khamovniki от Capital Group, «Малая Пироговская, 14» от Elbert Development Group и др.

Теперь пентхаусами часто называют просто большую квартиру на верхнем этаже с небольшим балконом и с потолками чуть выше, чем в типовой квартире

В свою очередь, на премиум-класс приходится около 60% первичного рынка пентхаусов столицы, а за последний год предложение в этом сегменте пополнилось лотами в проектах Lucky (Vesper), «Долгоруковская, 25» («БЭЛ Девелопмент»), «Дом на Тишинке» («Донстрой»). Отдельной строкой Knight Frank выделяет пентхаусы, предлагающиеся покупателям на территории «Москва-Сити», где сейчас на продажу выставлено 6 лотов общей площадью 5 000 кв. метров и общей стоимостью 5,1 млрд рублей. Самый дорогой из них – видовой 3-уровневый пентхаус на 2200 «квадратов» со стеклянным куполом. Апартаменты расположены на 95-97 этажах небоскреба «Башня Федерация».

Стоит заметить, что, если по подсчетам Blackwood, на первичном рынке столицы представлено 138 пентхаусов, то данные других агентств гораздо скромнее. В частности, директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев говорит, что в открытой продаже сейчас находятся около 80 пентхаусов в 25 проектах. А управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов сетует, что выбора у покупателей почти нет: желающие обзавестись подобной недвижимостью могут выбирать всего из 22 вариантов (9 лотов – в бизнес-классе, 7 – в премиум-классе и 6 – в элитном классе). Похожие данные и у экспертов компании Savills в России: 24 пентхауса в 12 комплексах.

Причину такой странной арифметики председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева видит в том, что в Москве нет какого-то организованного рынка пентхаусов. «Изначально под пентхаусом подразумевалась единственная видовая квартира на последнем этаже, имеющая террасу, высокие потолки и окна на четыре стороны света, – объясняет она. – Теперь пентхаусами часто называют просто большую квартиру на верхнем этаже с небольшим балконом и потолками чуть выше, чем в типовой квартире».

Сделки и цены в сегменте пентхаусов

Цены на пенхаусы в настоящее время стартуют с отметки 200 млн рублей. По словам директора департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолия Довганя, минимальная стоимость – 213 млн рублей (или около 3,3 млн долларов), а средний бюджет предложения – 556 млн рублей (8,6 млн долларов).

Сделки в этом сегменте происходят достаточно регулярно, причем своих покупателей дожидаются даже самые дорогие и эксклюзивные лоты. Илья Менжунов отметил, что в прошлом году в комплексе Nabokov был продан пентхаус площадью 500 кв. метров без отделки за сумму около 1,5 млрд рублей, а в Barkli Gallery уже в текущем году был реализован лот площадью 195,9 кв. метров с отделкой за 500 млн рублей. Екатерина Румянцева вспоминает еще одну сделку в Nabokov, которая, правда, была заключена в 2017 году. Тогда пентхаус был продан за рекордные 1,8 млрд рублей. А директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Алексей Сидоров обращает внимание на крупную сделку в комплексе Ordynka (на фото ниже), где пентхаус площадью около 900 кв. метров «ушел» за 1 млрд рублей.

По словам Алексея Сидорова, за последние полтора года только в элитном сегменте прошло около десяти сделок (без учета проектов, в которых застройщик не работает с брокерами). А в сегментах «бизнес» и «премиум» объем сделок гораздо больше и с учетом апартаментов исчисляется десятками. Более подробную информацию предоставила компания Blackwood. По данным этого агентства, в 2018-2019 годах на первичном элитном рынке было совершено более 60 сделок, а суммарная площадь всех приобретенных пентхаусов составила 12 200 кв. метров.

Среди сделок с ценником от 500 млн рублей аналитики агентства выделяют продажу пентхаусов в «Башне Федерация» (491 кв. метров), «Бунине» (338 кв. метров) и «Бродском» (433 кв. метров). А среди сделок от 200 млн рублей – реализации лотов в проектах «Большая Дмитровка, 9», «Полянка, 44», White Khamovniki и «Вишневый сад».

Площади меньше и цены доступней

Несмотря на разницу в подсчете числа лотов в этом узком сегменте, эксперты оказались едины в одном: за последние годы пентхаусы стали меньше по площади и доступнее по цене. С одной стороны, девелоперы стали активно предлагать их в бизнес-классе, а с другой – делать более «мелкую» нарезку в элитных и премиальных комплексах.

Такие лоты ориентированы на людей, которые хотят купить самое лучшее и дорогое, и для которых бюджет не имеет значения

В качестве примера коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова приводит городские резиденции премиум-класса Spires, где предусмотрели шесть пентхаусов с террасами, но площадь их была относительно скромной – от 110 до 190 кв. метров. Цены на лоты оказались существенно выше, чем на обычные квартиры в этом комплексе, 650 000 и 360 000 рублей за кв. метр соответственно. «Несмотря на это, четыре пентхауса были проданы в первые месяцы после старта продаж», – отмечает она.

Снижение площадей пентхаусов – тенденция последних 10 лет. Если в 2009 году средний метраж составлял 300-500 кв. метров, то к 2018 году показатель снизился до 150-300 кв. метров (то есть, практически вдвое), и все больше новых пентхаусов, особенно в премиум-классе, выходит в низком диапазоне площадей, до 200 кв. метров (47% от всего предложения).

Однако на рынке появляются и «мега-пентхаусы» площадью по 1-1,5 тыс. кв. метров (например, в проектах Capital Towers, на фото выше, или Fairmont & Vesper Residences). «Такие лоты ориентированы на людей, которые хотят купить самое лучшее и дорогое, и для которых бюджет не имеет значения, – объясняет Екатерина Румянцева. – Конечно, срок экспозиции таких лотов может сильно затянуться». В результате диапазон площадей столичных пентхаусов огромен, и сейчас метраж варьируется от 100 до 2200 кв. метров.

Еще одна общая черта, характерная для нашего времени – увеличение доли лотов с отделкой. Сегодня на первичном рынке столицы с ремонтом продается около 30% пентхаусов. При этом средняя стоимость отделки в этом формате жилья значительно выше, чем в квартирах в том же комплексе. Так, по данным Ильи Менжунова, в Barkli Gallery цена отделки в квартирах составляет 191 000 рублей за кв. метр, а в пентхаусе – 348 000; а комплексе Nabokov – 150 000 и 250 000 рублей соответственно. И судя по всему доля пентхаусов с отделкой в ближайшее время будет только расти.