Бесплатные деньги для девелоперов закончились. На прошлой неделе прошел ежегодный летний деловой бранч ИД «Коммерсант», названный в этом году «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли». На мероприятии обсуждалась тема внедрения на рынке недвижимости схемы эскроу-счетов.

Эскроу-счета – что это и как работает

В декабре 2017 года началась самая серьезная реформа на рынке жилой недвижимости, по окончании которой все застройщики должны будут перейти от строительства с долевым участием к схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Переход осуществляется в три этапа: подготовительный – с декабря 2017 года по 30 июня 2018 года, переходный – с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года и завершающий – с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года.

«В регионах выручают только государственные субсидии, но доступны они исключительно крупным застройщикам»

Согласно новой схеме, деньги покупателей квартир не переводятся на счет застройщика, а замораживаются на специальном эскроу-счете банка. И если девелопер при возведении дома столкнется с финансовыми проблемами и не сможет достроить его, то покупатель вправе рассчитывать на возврат денег. Механизм выстроен таким образом, что в случае заморозки строительства покупатель не останется и без квартиры, и без денег.

Конец эпохи: как много избранных

Переходный этап завершился 30 июня 2019 года. А это значит, что с июля текущего года застройщикам уже нельзя принимать деньги напрямую. Тем не менее, как сообщил выступающий на мероприятии ИД «Коммерсант» заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров (на фото ниже), на текущий момент лишь 25% застройщиков Москвы перешли на новый механизм финансирования, тогда как остальные 75% работают по старой схеме долевого строительства.

Стоит заметить, что в целом по стране данные еще скромнее. Недавно вице-премьер правительства РФ по вопросам строительства Виталий Мутко сообщил, что лишь 7% застройщиков в России начали работать по схеме с использованием эскроу-счетов.

Как объяснил Александр Гончаров, чтобы получить право работать по старой схеме, застройщик должен был реализовать не менее 10% площадей жилья. Продать десятую часть и более успели многие компании. По словам заместителя главы управления Росреестра по Москве Марии Макаровой (на фото ниже), в июне текущего года на рынке столичных новостроек произошел серьезный всплеск продаж, сразу за которым последовал спад. Так, в июне количество заключенных договоров по жилому фонду составило 11 677, а в июле – всего 5 652. А в сегменте нежилой недвижимости на июнь пришлось 2784 заключенных договора, а на июль – 1983.

Объяснить это можно так. Первую половину года застройщики, чтобы продать «десятину» и продолжить работать по старой схеме, активно завлекали покупателей различными скидками и акциями. Одни-таки успели запрыгнуть в последний вагон. А другие – можно предположить – просто выкупили недостающую часть самостоятельно, на аффилированные компании и доверенных лиц.

Помощь государства – право сильных

Есть еще одна возможность попасть в число «избранных». Готовясь к переходу на новую схему, замечает управляющий партнер GR Project Group Гасан Архулаев (на фото ниже), девелоперы активно искали новые источники финансирования, в том числе в форме государственно-частного партнерства или субсидий от государства. Для многих девелоперов в регионах, где и денег у населения в десятки раз меньше, чем в Москве, и маржинальность проектов существенно скромнее, государственные деньги стали единственным спасением. Правда, доступны они только крупным игрокам девелоперского рынка. «В регионах выручают только государственные субсидии, но доступны они исключительно крупным застройщикам», – размышляет президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий.

Директор группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, туристической и развлекательной индустрий, инфраструктуры и государственного сектора аудиторской компании EY Илья Сухарников рассказал, что его группой было проведен аудит различных девелоперских проектов в России, и в результате исследования выяснилось, что 30% строящихся сегодня комплексов при переходе к проектному финансированию столкнутся с серьезными проблемами. «С затруднениями могут столкнутся небольшие застройщики, – заметил руководитель ДРНТ города Москвы Владимир Жидкин, – а у крупных компаний, таких как «МИЦ», ПИК, «А101» проблем с переходом на эскроу-счета не будет».

Что станет с застройщиками

30% – это много. Получается, проблемы возникнут у каждой третьей новостройки. И на рынке недвижимости в ближайшие годы грядут серьезные перемены. «Изменения будут, конечно: с рынка уйдут мелкие игроки, но, возможно, он станет понятней и прозрачней, – рассуждает Вениамин Голубицкий. – В любом случае, больше всего от этой истории выиграют банки». Став промежуточным звеном между покупателем и продавцом, они начнут зарабатывать на обоих. С одной стороны, средства покупателей будут аккумулироваться на эскроу-счетах, с другой – застройщики будут брать кредиты на проектное финансирование.

Банки при новой схеме финансирования строительных проектов, получая деньги сразу в два «кармана», станут в этом треугольнике наиболее выигрышной стороной

«В первом полугодии текущего года «Сбербанк» выпустил ряд новых продуктов, которые должны помочь застройщикам решить проблему дефицита денег, – рассказал вице-президент «Сбербанка» Сергей Бессонов. – Сейчас мы разрабатываем продукт, с помощью которого физлица смогут инвестировать в девелоперские проекты, но он выйдет, скорее всего, уже в 2020 году». Процентные ставки по целевым кредитам для застройщиков будут составлять до 10-12% в год. Однако, как пояснил Сергей Бессонов, высокие процентные ставки будут действовать до тех пор, пока на эскроу-счетах нет денег, а с развитием проекта они начнут снижаться вплоть до 4-5%.

В любом случае, бесплатных денег для застройщиков больше не будет, а это значит, что квартиры подорожают, доходность девелоперов снизится, и многие из них уйдут с рынка. Правда, уйдут недалеко. «Уже сегодня появляются команды, которые умеют грамотно выстраивать отношения и с банками, и с застройщиками, – говорит Гасан Архулаев. – И количество таких компаний будет расти». Берут такие структуры от 3 до 7% от стоимости проекта. По сути, речь идет о fee-девелопменте. Это направление подразумевает, что компания управляет строительством, выстраивает концепцию, проводит экономический анализ, но не является собственном проекта, а получает за свою работу плату в размере 3-7% от стоимости проекта. С ним согласен и Вениамин Голубицкий. «Рынок fee-девелопмента будет расти, и все, кто сегодня называет себя девелоперами, станут fee-девелоперами», – рассуждает эксперт.

Что ждет рынок недвижимости

Теперь давайте подведем итоги. В схеме задействованы три стороны: банки, застройщики и покупатели. Банки при новой схеме финансирования строительных проектов, получая деньги сразу в два «кармана», станут в этом треугольнике наиболее выигрышной стороной. Застройщики, в свою очередь, – самой ущемленной: девелоперский рынок ждет передел, в результате которого многие игроки перестанут быть собственниками строительных проектов и займутся fee-девелопментом. Остаются покупатели, для которых все не так однозначно.

С одной стороны, даже на ранних этапах строительства можно будет покупать квартиру, не боясь остаться и без жилья, и без средств на его покупку. С другой стороны, деньги для застройщиков станут дороже, при этом девелоперский рынок может покинуть треть игроков, и конкуренция среди них снизится. А это значит, что цены на жилье вырастут. По прогнозам аналитиков, квартиры в новостройках станут дороже на 10-12%. Впрочем, на этапе котлована, скорее всего, можно будет по-прежнему приобрести жилье дешевле. Ведь застройщики будут заинтересованы снизить кредитную нагрузку и уменьшить процентную ставку с условных 12% до 4-5%.