Программу реновации в Москве приняли более двух лет назад – 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 5 тыс. домов (в основном хрущевок), в которых проживает более 1 миллиона человек, и строительство нового жилья за счет города. Уже утверждено 345 стартовых площадок, выданы разрешения на строительство 111 корпусов, 120 возводят, а 46 – ввели в эксплуатацию. Портал «Элитное.ру» узнал у ведущих агентств недвижимости, как изменилась за последний год ситуация на рынке сносимых пятиэтажек, и можно ли заработать на покупке квартир в этих домах.

Больше предложений и выше цены

Владельцы жилья, попавшего в программу реновации, стали чаще выставлять его на продажу. Год назад в сносимых пятиэтажках, по данным «Инком-Недвижимости», предлагалось 1,5 тыс. квартир, а сегодня – уже 2,3 тыс. квартир, что на 54% больше. В основном на рынок вышли лоты от владельцев, желающих подзаработать на фоне интереса инвесторов к пятиэтажкам.

Средний срок экспозиции в домах под реновацию меньше, чем по рынку в целом

Из-за спекуляций со стороны собственников стоимость, как правило, завышена. И квартиры в хрущевках под снос оказались рекордсменами по росту цен за последний год. «Ни один другой тип жилья (квартиры в современных монолитных домах, панельных корпусах старых серий 1970-1980 годов, типовая «панель», «сталинки») не смог показать аналогичного увеличения стоимости», – подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее словам, «квадрат» в среднем подорожал на 7%, до 153 тыс. рублей. Рост цен на жилье в хрущевках отмечен преимущественно в локациях, где идет активное строительство новых площадок, то есть сроки расселения измеряются не несколькими годами, а считанными месяцами. Также увеличение цен отмечено и в районах, в которых пятиэтажные дома составляют подавляющую часть жилого фонда. Например, речь идет о Рязанском районе (на фото ниже).

По другим данным, рост оказался еще выше. В ЦИАН подсчитали, что средняя цена кв. метра в пятиэтажках, попавших в программу реновации, увеличилась на 10%, до 189,4 тыс. рублей, а в остальных домах на вторичном рынке рост цен не превысил 6%. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова также говорит о том, что цены подросли примерно на 10%. А в «Инком-Недвижимости» утверждают, что кв. метр такого жилья за год подорожал сразу на 17%, до 186,8 тыс. рублей.

Сколько стоят реновационные квартиры, кто их покупает, и где спрос выше

Средняя стоимость квартир в пятиэтажках под снос составляет 8,1 млн рублей (данные «Инком-Недвижимость»). Юлия Дымова утверждает, что минимальная стоимость квартир в районах Щелковский, Гольяново и Люблино – от 5,7 млн рублей. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», есть варианты и дешевле – за 4,3 млн рублей в районе Царицыно. Это «однушка» площадью 33 кв. метра в 5-этажном панельном доме. Самое дорогое жилье реализуется в Мещанском районе за 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 90 кв. метров в кирпичном доме.

Если в старом фонде квартира стоила 7,5 млн рублей, то новая при грамотном расчете и хорошей локации будет стоить 14 млн рублей

Большинство тех, кто покупает квартиры в домах под снос, – инвесторы. По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, они выбирают такое жилье для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи квартиры, полученной в новом доме. Некоторые приобретают недвижимость на будущее, к примеру, для детей. Таких людей не волнует ни этаж, ни состояние объекта, поскольку они не собираются как-либо использовать эти площади, и просто ждут сноса дома. А вот покупатели, которые хотели бы приобрести такой объект непосредственно для проживания, часто не решаются на сделку, поскольку не всегда понятны сроки сноса, и неизвестно, где будет находится новое жилье.

Средний срок экспозиции в домах под реновацию меньше, чем по рынку в целом: 50 дней против 60 дней. В прошлом году было 62 дня и 78 дней соответственно (данные ЦИАН). На спрос, как объяснила Юлия Дымова, влияет срок сноса дома и локация, так как по закону новое жилье предоставляется в том же районе. В первую очередь «уходят» те квартиры, которые попали под ближайшую реновацию, например, район Клязьминских улиц или Бескудниково. Здесь за год количество объектов уменьшилось в несколько раз, и сейчас в продажу выставлено буквально несколько лотов».

Как и сколько можно заработать

«Покупка квартиры в доме под реновацию действительно может принести неплохой доход», – считает Мария Литинецкая. То есть даже с учетом того, что многие собственники завысили цены, все равно удастся заработать за счет получения большей площади взамен. Площадь однокомнатной квартиры в пятиэтажке составляет 30-32 кв. метра. По сегодняшним меркам квартирографии это равноценно не «однушке», а студии с открытым пространством и отсутствием межкомнатных перегородок. Однако взамен в новом доме такие собственники получат полноценное однокомнатное жилье большей площади, за счет чего и ожидается капитализация до 30-50%.

Конкурировать придется не только с такими же инвесторами, но и с девелопером, который имеет большие возможности для демпинга

Юлия Дымова в качестве одного из вариантов называет приобретение комнаты. Взамен предоставляется отдельная однокомнатная квартира без доплаты. Также можно купить дополнительные метры со скидкой от Фонда реновации либо за наличные деньги, либо по льготной ипотеке. Второй вариант – покупка квартир с двумя, тремя или четырьмя комнатами. В дальнейшем может быть предоставлено жилье той же комнатности и в том же районе, но выше по стоимости. Или можно использовать программу по приобретению дополнительных метров, чтобы получить несколько квартир. Например, если в старом фонде квартира стоила 7,5 млн рублей, то новая при грамотном расчете и хорошей локации будет стоить 14 млн рублей.

«Однако вложения в пятиэтажки сопряжены с серьезными рисками, поэтому пока покупатели не торопятся инвестировать средства, – резюмирует Мария Литинецкая. – Во-первых, программа реновации находится на старте своего развития. И пока не понятно, насколько удается соблюсти ожидаемые сроки расселения. Во-вторых, собственники квартир в хрущевках завысили цены». Кроме того, город будет продавать «лишние» кв. метры в построенных домах. То есть конкурировать придется не только с такими же инвесторами, но и с девелопером, который имеет большие возможности для демпинга.