Когда-то покупка квартиры считалась идеальной инвестицией: люди знали, что жилье не может падать в цене, а может только расти. Однако за три десятка лет рынок коммерческого жилья в России уже пережил четыре кризиса, что несколько охладило пыл сторонников «прятать деньги в бетон». Чтобы понять, чего ждать от текущего, пятого кризиса, и стоит ли его бояться, мы предлагаем вспомнить, как рынок недвижимости пережил предыдущие четыре.

1. Дефолт 1998 года и ослабление рубля

Первый кризис на рынке жилья случился в 1998 году. 17 августа правительство РФ объявило дефолт, заморозив выплаты по внутреннему госдолгу, что привело к ослаблению рубля. Курс доллара мгновенно вырос с 6 до 25-30 рублей.

Цены на квартиры тогда измерялись исключительно долларами (впрочем, как и зарплаты, и все остальное). Средняя цена кв. м жилой недвижимости в Москве на тот момент составляла 980 долларов. Однако в течение двух лет цены на жилье падали, достигнув к июню 2000 года отметки 671 доллар за кв. м. А с осени того же года как экономика страны в целом, так и рынок недвижимости в частности стали восстанавливаться, и цены на жилье постепенно росли. В 2002 году уровень цен вышел на докризисный.

2. Мировой банковский кризис 2008 года

Второй кризис случился через 10 лет. Спусковым крючком стал ипотечный кризис в США. На нашу страну, как и на многие, он перекинулся из-за того, что крупные российские компании были закредитованы иностранными банками. Кроме того, цены на топливо упали в два раза: со 120 долларов за баррель до 60.

Что касается рынка недвижимости, то кризис ударил по застройщикам, лишив их источников финансирования проектов. В результате многие девелоперы, у которых была высокая долговая нагрузка, или полностью прекратили свое существование, или отошли к банкам. Так, банк ВТБ получил контроль над компаниями «Донстрой» и «Галс-Девелопмент». В этот кризис цены на жилье потеряли 36% в долларовом эквиваленте и 10-15% – в рублях. Правда, в прайсах на квартиры в новостройках ценники остались прежними. Скидки давали при личном общении, а чаще дисконты прятали в бонусы в виде бесплатных опций: например, ремонта, кладовой или, реже, машино-места. На восстановление рынка также ушло около двух лет: во второй половине 2010 года цены и объемы сделок начали расти.

3. Санкции 2014 года и падение цен на нефть

В марте 2014 года случилась аннексия Крыма, а вслед за ней Евросоюз ввел первые санкции в отношении России. Кроме того, из-за активного развития добычи сланцевой нефти в США рухнули цены на нефть: цена барреля опустилась ниже 30 долларов. В итоге курс доллара вырос вдвое: с 35 до 70 рублей.

Кризис длился порядка трех лет. Квартиры в долларах подешевели на 50-60%, в рублях – на 15-20%. В этот период обанкротились несколько крупных застройщиков, в частности, СУ-155, Urban Group, а также множество небольших девелоперов. В 2017 году рынок жилья еще находился в состоянии стагнации, с 2018 года начал оживать, а цены на квартиры стали расти.

4. Пандемия и локдаун 2020 года

Этот период, в общем-то, и кризисом сложно назвать. Скорее, рынок отделался легким испугом. Локдаун продлился несколько месяцев, цены на жилье ненадолго стагнировали. Зато в качестве меры поддержки от государства была запущена массовая льготная ипотека, которую в виде различных программ продлевали в течение пяти лет. Эта избыточная мера, избаловав застройщиков, перекосила рынок жилья и в конечном итоге стала причиной нынешнего кризиса.

5. Отмена льготной ипотеки в 2024 году

С 2022 года против России начали вводиться новые беспрецедентные санкции. Экономика страны столкнулась с множеством проблем, однако рынок недвижимости оказался на особом положении. Программы льготной ипотеки постоянно продлевали вместо того, чтобы вовремя свернуть, из-за чего кризис, который по всем параметрам должен был начаться два года назад, получился отложенным, а сектор новостроек благодаря дотациям от государства чувствовал себя прекрасно: и объемы росли, и цены, и спрос не падал. За последние пять лет цена кв. м в Москве выросла с 182 тыс. до 276 тыс. рублей.

В итоге с помощью дотаций от государства рынок загнал себя на недоступный покупателям уровень. А когда льготы кончились, то начался кризис, только в более тяжелой форме, чем мог бы быть два года назад.

Однако, если в предыдущие кризисы застройщики хоть аккуратно, но снижали цены, то сегодня они не спешат это делать, уверяя всех в высокой себестоимости строительства. И вместо того, чтобы оптимизировать расходы и скорректировать цену, девелоперы ждут очередного финансового допинга от государства. Сложилась почти революционная ситуация по Ленину, только наоборот: в нашем случае, верхи не хотят корректировать цены, а низы – не могут приобретать жилье.

Сколько это продлится, прогнозировать сложно. Вероятно, как и предыдущие кризисы, не менее 2-3 лет. Если, конечно, чиновники не пойдут застройщикам навстречу, вернув на рынок льготную ипотеку или предоставив какие-то иные преференции.