В течение всего 2019 года жилье в Москве дорожало. Рост был постепенным и небольшим, но в некоторых сегментах цены даже достигли рекордного уровня. Например, средняя стоимость квартир в массовых новостройках, по данным «Метриум», увеличились с начала года на 6%, достигнув к ноябрю исторического максимума в 173 тыс. рублей за кв. метр. Средняя цена кв. метра на вторичном рынке столицы, по данным ЦИАН, выросла по итогам года на 4,2% до рекордных 200,5 тыс. рублей. Не стал исключением и дорогой сегмент. В премиальных и элитных новостройках, по данным Knight Frank, рост цен составил 3% за год, до 812 тыс. рублей за кв. метр. И если в «премиуме» цены стабильно держались на уровне чуть выше 600 тыс. рублей, то в элитном сегменте «квадрат» подорожал сразу на 16% за год, до 1,15 млн рублей

Основными причинами подорожания стали высокий спрос, повышение себестоимости строительства и реформа долевого строительства. Что касается вторичного рынка, то, с одной стороны, продавцы жилья обращали внимание на информационный фон об увеличении стоимости «первички» из-за реформы долевого строительства. С другой стороны, некоторые покупатели отказались от покупки нового жилья в переходный период и перешли на «вторичку». Рост спроса привел к увеличению числа показов и уменьшению сроков экспозиции. В дорогом сегменте к перечисленным выше факторам добавился выход нового предложения по более высокой цене в самых престижных локациях. Также сказалось активное увеличение доли предложения с отделкой, которая уже почти достигла половины.

На первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья продолжается стагнация. Колебания цен здесь вызваны изменением структуры предложения. Из-за пополнения сегмента коттеджей более дешевыми лотами дома понизились в цене за 2019 год на 11%, до 137,3 млн рублей. Количество таунхаусов и участков в продаже упало почти в два раза, и они подорожали на 28%, до 51,9 млн рублей, и на 24%, до 3,6 млн рублей за сотку. На «вторичке» дешевеют все форматы из-за курса доллара, выхода доступного предложения и пересмотра собственниками.

В 2020 году цены на первичном рынке столицы могут начать расти стремительнее. Модель продаж по всем новым проектам предполагает большую финансовую нагрузку, и девелоперы будут вынуждены уже на старте продаж предлагать жилье дороже. «Вторичка» будет зависеть от «первички», и только в загородном сегменте резких колебаний не ожидается. Портал «Элитное.ру» узнал у участников рынка, что произойдет с ценами в следующем году, и чего ждать покупателям и продавцам.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:

– В 2020 году мы уже не увидим такого стремительного роста цен на жилье, как в 2019 году, когда на фоне перехода к новым правилам работы на рынке увеличение прайса отчасти имело спекулятивный характер из-за общего ажиотажного спроса. В наступающем году рост прайса будет обусловлен в первую очередь увеличением доли девелоперов, которые используют проектное финансирование. Сегодня всего 12% новостроек бизнес- и премиум-класса продаются с использованием эскроу-счетов. Чем выше будет становиться эта доля, тем активнее будет идти наращивание цен.

По нашим оценкам, по итогам 2020 года на первичном рынке бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра увеличится на 5-7%. В премиум-классе и в элитном сегменте рост цен будет чуть ниже, как, впрочем, и до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Подобные проекты чаще выводятся уже на высокой стадии готовности. Соответственно, и прирост стоимости обычно меньше, чем в более доступных сегментах.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

– Текущий рост стоимости кв. метра по всем сегментам сможет «абсорбироваться» спросом в первую очередь за счет доступной ипотечной ставки, которая должна снизиться до 8-9% годовых. Если процесс уменьшения процентов по кредиту остановится в 2020 году, то спрос будет сжиматься, особенно в массовом сегменте. Поэтому мы вряд ли увидим прямое падение цен, но можно рассчитывать на рост среднего дисконта.

Новостройки бизнес-класса в данном отношении более устойчивы. Покупательская активность в этом сегменте в меньшей степени зависит от динамики ставок по кредиту. Поэтому на рынке высокобюджетного жилья вряд ли стоит рассчитывать на большие скидки, но при этом рост стоимости, скорее всего, замедлится и составит в среднем 3-4% за год. Однако отдельные наиболее успешные новостройки по-прежнему будут показывать прирост стоимости до 10-20% годовых.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев:

– Сейчас средняя стоимость на столичном рынке новостроек составляет 248 тыс. рублей за кв. метр, за год данный показатель увеличился на 7,1%. В первой половине 2020 года мы ожидаем дальнейший рост цен, примерно на 3-4%, но повышение будет ограничено покупательским спросом и зависеть от конкретного проекта. В новых проектах рост будет достаточно умеренным, если сравнивать с комплексами, которые продолжают реализацию по старым правилам. Ранее на протяжении 3 лет строительства комплекса рост цен мог составить в среднем 25%, а сегодня не превышает 18%.

Что касается вторичного рынка, то предпосылок для снижения цен нет. Более того, в течение 2020 года мы ожидаем, что ценник поднимется на 10-15%. Однако не стоит забывать, что сейчас в продажу выставлено большое количество объектов небольшой площади – студий. Так как цена определяется, исходя из стоимости кв. метра, то чем активнее будут вводится в эксплуатацию новые комплексы с предложением малогабаритных квартир, тем вероятнее снижение среднего чека покупки по сегментам «стандарт» и «комфорт». В бизнес-классе глобальных изменений мы не ждем, он достаточно стабилен и корректируется только курсом валюты.

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:

– С начала 2019 года цены демонстрируют положительную динамику, при этом рост средней стоимости кв. метра элитных квартир и апартаментов главным образом обусловлен изменениями в структуре предложения и повышением прайсовых цен в ряде проектов. К декабрю средняя цена кв. метра элитных квартир увеличилась относительно начала года на 13% и превысила отметку в 1 млн рулей. В сегменте апартаментов за тот же период цена кв. метра показала рост на 11% и достигла уровня в 893,7 тыс. рублей.

Увеличился и средний предлагаемый бюджет покупки: в формате квартир он вырос на 13% до 177,4 млн рублей, а в сегменте апартаментов – на 34% до отметки в 144,7 млн. В числе значимых трендов последних месяцев можно отметить также вымывание с рынка менее дорогого предложения, в результате чего мы наблюдаем рост средних цен и бюджетов покупки. И, по нашим оценкам, в среднесрочной перспективе ценовая коррекция средней стоимости лотов продолжится.

Заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков:

– На первичном рынке в конце этого года мы увидели нехарактерный для четвертого квартала низкий уровень спроса, что объясняется как летним ажиотажем в преддверии реформы долевого строительства, так и выжидательной позицией покупателей, рассчитывающих на ипотеку. Центробанк продолжает анонсировать возможное снижение ипотечных ставок до уровня 7-8%, а такое понижение, на мой взгляд, приведет к значительному росту покупательской активности в следующем году. Помимо этого вымываются проекты, реализуемые по старой схеме (без эскроу), и растет число жилых комплексов, продаваемых по новым правилам. Все это способно привести к увеличению средней стоимости кв. метра первичного жилья в диапазоне до 10%. По крайней мере, уровень цен в 2020 году точно будет не ниже показателей нынешнего года.

Управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:

– В будущем году на вторичном рынке Москвы встретятся 2 разнонаправленных вектора. С одной стороны, снижение ипотечных ставок привело к тому, что жилье купили очень многие, даже те, кто намеревался это сделать в 2020 году. То есть потребность данной группы покупателей удовлетворена полностью.

С другой стороны, люди всегда будут решать жилищные вопросы, многие из них – неотложно. А в сегменте до 12 млн рублей очевиден дефицит ликвидных, качественных предложений, что формирует неудовлетворенность спроса у тех, кто сейчас только осознает необходимость покупки жилья. И к этому дефицитному пулу объектов часто хотят присоединиться продавцы менее востребованных объектов: например, владельцы сталинок, жилья бизнес-класса. Они пытаются выставить цену своего жилья, опираясь на рыночные данные более бюджетного класса, и эта стоимость оказывается завышенной.

Таким образом, по ценам ожидания такие: бюджетный сегмент продолжит расти вместе с рынком и с учетом инфляции, а менее востребованные сталинки и бизнес-класс по ценам будут стоять на месте и даже, возможно, несколько подешевеют.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:

– Прогнозы развития ситуации на первичном рынке Московской агломерации строятся с учетом следующих факторов. Первый – выход объемов от застройщиков по эскроу-счетам, которые на сегодняшний день занимают не более 20% в экспозиции и по уровню цен находятся в рынке предложения, реализуемого по старым правилам. Второй фактор – замедление выхода новых объемов во всех классах жилья, что приводит к снижению количества новостроек со стартовыми ценами. Параллельно растет строительная готовность реализуемых проектов, что в итоге способствует удорожанию средней стоимости квадратного метра. Мы ожидаем, что в 2020 году рынок продолжит сжиматься, что актуально и для «старой», и для Новой Москвы. При этом у покупателей сформированы высокие ожидания по снижению ипотечных ставок, что влияет на показатели реализации. Кредиты сохранили свою стимулирующую роль, однако падение ставок уже не приносит столь яркого эффекта, как раньше.

Что касается жилой недвижимости комфорт-класса, то рост цен будет выше, чем в прошлом году, в среднем на 1,5-2%. Это объясняется снижением объемов предложения и увеличением стадии готовности текущих проектов. Если за 2019 год комфорт-класс показал прирост на 6%, то в 2020 году можно ожидать увеличения на уровне 8-9%. Стоит отметить, что рынок движется в сторону более четких границ, и более высокий сегмент кристаллизуется в настоящий бизнес-класс. Это касается и качественных характеристик, и уровня цен. Ожидается, что доля реализации будет держаться на уровне 15-20% от совокупных данных по рынку, а цены начнут расти сильнее, чем в 2019 году, примерно на 1-1,5%. Еще один тренд – планомерное увеличение доли готового жилья и продаж на более высоких стадиях, что будет подкреплено структурными изменениями предложения. Премиум и элит-классы остаются продуктом с нишевым спросом. В элитном сегменте ожидается рост сделок в связи с выходом интересных проектов. Сохранится некоторое оживление, которое имело место в 2019 году.

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома:

– Согласно нашим прогнозам, в 2020 году цены в сегменте вторичного жилья «старой» Москвы будут оставаться примерно на таком же уровне, как и на текущий момент. Одна из причин, которая могла бы повлиять на уменьшение цен, – низкая платежеспособность большей части населения, из-за чего те потенциальные покупатели, у которых нет насущной необходимости как можно скорее приобрести квартиру, часто откладывают выход на сделку на неопределенное время. Также продолжается мощное давление на вторичный рынок со стороны сегмента новостроек. Мы предполагаем, что в следующем году застройщики не будут сильно завышать цены на свое предложение, чтобы не отпугнуть покупателей, поэтому часть потребителей, выбирающих между вторичной и первичной недвижимостью, отдаст предпочтение последнему варианту, а это, в свою очередь, ослабит спрос на «вторичке».

Однако действие упомянутых факторов будет нейтрализовано другими. В сегменте остается крайне ограниченным объем бюджетного и качественного предложения – на данный момент именно такие объекты в основном участвуют в товарообороте. Спрос, однако, находится на невысоком уровне, и пока между этими двумя показателями наблюдается равновесие, цены не могут упасть или подняться. Кроме того, мы возлагаем большие надежды на ипотечный сегмент, так как в следующем году с большой долей вероятности ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, а вслед за ней – ставки по ипотеке. Для некоторых потенциальных покупателей, ранее откладывавших покупку квартиры в ожидании уменьшения ставок по жилищным кредитам, это событие станет стимулом для оформления ипотеки.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:

– По-прежнему самый горячий сегмент элитного рынка – городские новостройки. Вопреки ожиданиям, в премиальном и элитном классах после перехода на проектное финансирование не произошло серьезных перемен. Да, в некоторых проектах цены выросли, но это скорее естественное повышение, которое происходит по мере готовности и развития проекта. В ближайшем будущем конкуренция среди застройщиков сохранится, и это будет препятствием для роста цен.

На вторичном рынке тем более нет предпосылок к росту. Конечно, всегда будут появляться привлекательные объекты по хорошей цене, которые тут же будут вымываться, или, напротив, те, стоимость которых станет причиной долгой экспозиции. Самое разумное – не поднимать цены на объекты вторичного рынка в то время, когда рынок новостроек представляет собой такого активного конкурента.

Загородный рынок представлен на 80% объектами вторичного рынка, новых проектов практически нет. Цены держатся примерно на одном уровне, но средняя стоимость сделки снизилась примерно на 15% по сравнению с прошлым годом (это косвенно свидетельствует о готовности продавца к торгу, но уже далеко не в тех масштабах, что три-четыре года назад). Рынок стабилизировался в новых условиях (львиная доля предложений экспонируется в рублях).

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов:

– На загородном рынке элитной недвижимости в 2020 году ожидается рост цен, способствовать чему будут два главных фактора. Во-первых, формирующийся кризис ликвидности предложения. 80% домовладений – морально устаревшие объекты, которые продаются с большим дисконтом, и даже несмотря на это, не пользуются большим спросом. Поэтому оставшиеся ликвидные варианты будут увеличиваться в стоимости.

Второй фактор – перераспределение спроса с городского рынка в пользу загородного. В 2019 году мы наблюдали ровно обратный процесс. На фоне вступления в силу поправок в 214-ФЗ часть элитного сегмента отказалась от приобретения загородного дома в пользу престижной квартиры, опасаясь значительно роста цен на городскую недвижимость. В 2020 году данный фактор утратит свою силу. В результате отложенный спрос снова вернется на «загородку», что простимулирует рост цен на жилье. В свою очередь это приведет к снижению покупательской активности на первичном рынке городской недвижимости, однако с учетом текущего высокого спроса, вряд ли это скажется на ценах.

Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:

– На рынок загородного жилья в следующем году будут влиять два ключевых момента. Первое – в каком виде примут закон об ипотеке на ИЖС. После долгих лет ожидания наконец появился внешний фактор, способный оживить загородный рынок, и это, несомненно, позитивный знак.

Другой важный момент – ужесточение законодательства в сфере малоэтажного жилья, таунхаусов и дуплексов. Власти стремятся урегулировать данные форматы с помощью эскроу-счетов. Это тоже внешний фактор, но, в отличие от ипотеки, скорее отрицательный. Уже сейчас мы видим, что эскроу угрожает рынку таунхаусов: из-за проблем с финансированием замораживаются качественные проекты, а новые поселки не выходят. Похожая ситуация наблюдается с малоэтажными домами и отчасти дуплексами. Все это может привести к глубинным изменениям рынка загородной недвижимости, и уже от таких «тектонических сдвигов» будет зависеть, какую динамику цен и спроса мы увидим в 2020-м.