Большинство квартир в Москве и раньше покупали с привлечением ипотеки. А в последние месяцы доля таких сделок побила рекорд из-за небывало низких ставок. На рынке новостроек до 1 ноября 2020 года действует льготная ипотека под 6,5%, и правительство может продлить эту программу. На «вторичке» кредиты на покупку жилья тоже стали доступнее. Банки смягчили условия после того, как ЦБ снизил ключевую ставку до минимума. И даже те, кому раньше мысль об этом даже не приходила в голову, задумали решить свой жилищный вопрос таким способом. Но они могут столкнуться со сложностями. Ведь купить квартиру в ипотеку хотят не только лучшие для банка клиенты – среднего возраста с хорошим стажем и белой зарплатой. Кто сегодня входит в категорию «проблемных» заемщиков и как они все же могут получить одобрение? Материал подготовлен на основе данных компании «Метриум».

Заемщики с «серой» зарплатой

В самую распространенную категорию заемщиков, далеких от идеального портрета, входят те, кто не может подтвердить уровень доходов. Они получают «серую» зарплату (как и треть жителей России по данным Росстата за 2018 год) или не работают официально.

Если это стало поводом для отказа в предоставлении кредита, то есть несколько способов решения проблемы. Так, официально трудоустроенный заемщик может предоставить копию трудовой книжки (заверенную) и вместо 2-НДФЛ – справку по форме банка. Документ подтверждает доход тогда, когда подоходным налогом облагается часть заработка, а остальные средства поступают «в конверте». В этой справке работодатель указывает фактическую заработную плату.

Можно вообще не подтверждать свой доход, если оформлять ипотеку по двум документам, включая паспорт гражданина РФ

Альтернативные источники доходов могут стать дополнительным аргументом для банка, хотя обычно их и не рассматривают как единственный источник доходов заемщика. Это поступления от сдачи жилья аренду, проценты по депозитам, дивиденды, алименты и пенсии. Но нужно подтвердить, что это не разовые, а регулярные поступления. Купить квартиру в ипотеку может даже человек, получающий лишь пенсию по инвалидности, но добиться одобрения реально только в единичных банках.

Также заемщиком/созаемщиком может стать родственник или знакомый. Оформить кредит можно на двух супругов, если хотя бы один из них официально трудоустроен и соответствует требованиям банка. Этот же способ используют пожилые люди, и их дети фактически занимаются обслуживанием ипотеки.

У состоятельных людей, приобретающих дорогое жилье, также может не быть ни официального дохода, сопоставимого с стоимостью покупки, ни записанных на них активов. Например, это госслужащие, которые могут показать зарплату только в размере 200-300 тыс. рублей, и руководители крупных госкорпораций с реальными доходами, превышающими оклады и премии. У таких людей возможностей, конечно, больше. За них может ходатайствовать руководство банка, или им могут увеличить официальную зарплату до уровня, необходимого для прохождения кредитного комитета в банке.

Можно вообще не подтверждать свой доход, если оформлять ипотеку по двум документам, включая паспорт гражданина РФ. Второй зависит от банка. Основным условием выступает больший первоначальный взнос (30-50%). Однако иногда действуют ограничения для владельцев бизнеса и ИП, включая еще больший первый взнос.

Другие «сложные» клиенты

Много «проблемных» клиентов и среди владельцев бизнеса. Ведь предпринимательская деятельность сопряжена с рисками, которые так не любят банки. Раньше к подобным заемщикам также предъявляли повышенные требования, но теперь из-за кризиса они стали еще жестче. Часть организаций подняла первоначальный взнос и ставку, другие вообще отказались рассматривать заявки от бизнесменов. Всего несколько банков готовы работать с недавно зарегистрировавшими компанию предпринимателями, перешедшими на патентную систему налогообложения, и теми, кто номинально имеет небольшую долю в составе учредителей, но по факту владеет двумя-тремя компаниями.

Также сегодня в опале у банков оказались работники сферы услуг, особенно это касается тех областей деятельности, которые наиболее пострадали от пандемии. К примеру, туризм, гостиничный бизнес, индустрия развлечений и фитнеса. От многих банков таким людям автоматически «прилетает» отказ по ипотечному кредиту. Часто решение пересматривают даже по уже одобренным заявкам.

Обивающие пороги банков люди, получающие отрицательное решение, стали одной из примет кризисного времени

Не все просто и у тех, кто имеет небольшой стаж работы. В базовых требованиях банков такой стаж составляет от одного года, не менее 3-6 месяцев на последнем месте. При этом сейчас у многих работников стаж прервался по причинам, независящим от них. Только за первые три недели режима самоизоляции уровень официально зарегистрированной безработицы в Москве, по информации центра «Моя работа», вырос на 45%.

Возраст также принимают по внимание. Тяжело получить одобрение заявки и пенсионерам, и молодым людям. Если первые живут только на пенсию, то вероятность отказа велика: обычно размер пенсии в стране не позволяет взять кредит. У работающих пенсионеров шансов больше, но максимальный возраст на момент погашения ипотеки варьируется от 70 до 85 лет. Что касается молодежи, то выдать кредит людям до 21 года готовы лишь единичные банки. Вероятность получить отказ особенно велика у молодых людей призывного возраста без военного билета.

Иностранцы могут получить ипотеку в ограниченном количестве банков, в некоторых из них такая возможность предоставляется лишь выходцам из определенных стран, в том числе Украины и Белоруссии. Если же такой заемщик еще и является владельцем бизнеса, то число организаций сокращается буквально до нескольких.

В категорию «сложных» попадают даже те, кто имеет шлейф отказов. Обивающие пороги банков люди, получающие отрицательное решение, стали одной из примет кризисного времени. Часто причиной становится плохая кредитная история: категорический отказывают имеющим текущие просрочки. В других случаях есть пространство для маневра: кредитную историю смотрят за определенный период, к примеру, за три или пять лет, а иногда и всего за год.