Апартаменты – самый загадочный тип недвижимости на российском рынке. Это слово проникло в наш лексикон из дамских романов и стало одним из атрибутов красивой жизни, наряду с кабриолетом и омарами. Четверть века назад термин использовался исключительно по отношению к дорогому жилью: квартирам большой площади, на верхних этажах, с окнами «в пол».

Апартаменты как сыр в мышеловке

«Красивая жизнь» апартаментов продолжалась недолго. В 2001 году вышло постановление Госстандарта, согласно которому под это понятие попали объекты нежилой недвижимости площадью от 40 кв. метров, состоящие из нескольких помещений и имеющих кухонную зону. Для девелоперов данное постановление открыло возможность переделки гостиниц и офисов в апартаментные комплексы.

Заметным явлением апартаменты на российском рынке стали в 2010-2011 годах. Тогда рынок коммерческой недвижимости вошел в затянувшееся пике, и застройщики начали переформатировать проекты бизнес-центров и отелей в апарт-комплексы. Новые комплексы с загадочными апартаментами десять лет назад стали массово строиться во всех районах Москвы и во всех сегментах недвижимости, включая «эконом» и «комфорт». Более того, стоили апартаменты в среднем на 15-20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Впрочем, покупатели относились к формату настороженно, руководствуясь принципом «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».

Да, покупая апартаменты, можно угодить в «мышеловку», но не меньше их и в сделках с квартирами. Приобретение любой недвижимости – серьезное, большое дело. При покупке возникает много вопросов, с которыми нужно разбираться. Попробуем это сделать?

Апартаменты занимают половину рынка новостроек Москвы. Поэтому самое время понять, что это за формат, и какая покупка принесет боль, а какая – выгоду. Тем более, что вторая мышь все-таки получает бесплатный сыр.

Кто получит сыр

Начнем с налогов. Это первая мышеловка. По юридическому статусу апартаменты делятся на офисные и гостиничные. То есть фактически вы приобретаете квартиру, мало отличающуюся от обычной: в ней есть и прихожая, и ванная, и кухня. Юридически же апартаменты остаются офисом или гостиничным номером.

Так вот, имущественный налог на офисные апартаменты составляет 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. На гостиничные – в четыре раза меньше, всего 0,5%. Ставка на квартиры начинается от 0,1%. «Однако это касается лишь жилья кадастровой стоимостью до 10 млн рублей», – замечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Немного сэкономить возможно на небольших квартирах, но если речь идет об объектах площадью 150-200 кв. метров и более, то владельцы апартаментов явно будут в выигрыше

По данным эксперта, ставка на квартиры стоимостью 10-20 млн рублей составляет уже 0,15%; за жилье кадастровой стоимостью 20-50 млн рублей – 0,2%, а от 50 до 300 млн – 0,3%.
При этом кадастровая стоимость апартаментов почти всегда существенно ниже квартир. Брокер агентства недвижимости ZIP Realty Александр Навлицкас предлагает рассмотреть кадастровую стоимость на примере домов, расположенных на Кутузовском проспекте. Так, в новом элитном жилом комплексе «Кутузовский, 12» цена кв. метра, согласно кадастровой оценке, составляет порядка 267 тыс. рублей; квартиры в сталинском доме по адресу: Улица 1812 года, дом 3 – около 212 тыс. рублей за кв. метр. Тогда как апартаменты в премиальном комплексе «Матч Поинт» на Кутузовском проспекте, согласно кадастровой оценке, стоят чуть менее 97 тыс. рублей за кв. метр.

А теперь посчитаем имущественный налог, например, для стометровой квартиры, что по меркам премиального жилья не так уж и много. В сталинском доме на Улице 1812 года такое жилье будет стоить 21,2 млн рублей. Ставка составит 0,2%, а ежегодный налог – 42,4 тыс. рублей. За квартиру той же площади в доме «Кутузовский,12» владельцу придется заплатить уже 53,4 тыс. рублей в год (кадастровая стоимость составит 26,7 млн, а ставка останется такой же). Аналогичные апартаменты в «Матч Поинт» по кадастру будут стоить уже 9,7 млн. И при ставке 0,5% ежегодный налог составит 48,5 тыс. рублей.

Получается, что при площади 100 кв. метров налог будет примерно одинаковый. Немного сэкономить возможно на небольших квартирах, но если речь идет об объектах площадью 150-200 кв. метров и более, то владельцы апартаментов явно будут в выигрыше.

Вторая «мышеловка» апартаментов – отсутствие постоянной регистрации. Можно сделать только временную, сроком на пять лет, но только в гостиничных апартаментах. Впрочем, в Москве достаточно покупателей с постоянной регистрацией. Апартаменты для них – объект инвестирования или просто улучшение жилищных условий.

Третья ловушка «спрятана» в инфраструктуре района, где возводится комплекс. Подписывая разрешительную документацию на строительство жилого дома, власти берут на себя ответственность за обеспечение его жильцов социальными объектами. В старых районах чиновники рассчитывают нагрузку на существующую инфраструктуру, в новых – вместе с новым комплексом планируется строительство школ и поликлиник, проектируются дороги, закладываются дополнительные маршруты общественного транспорта.

Если апартаментный комплекс возводится в окружении плотной застройки с готовой инфраструктурой, то риска нет никакого. Но юридически апартаменты можно построить хоть среди заброшенной промзоны. И даже вдали от цивилизации застройщик не обязан обеспечивать качество вашей будущей светлой жизни.

О плюсах не спорят

Но закончим с рисками и перейдем к плюсам. Апартаменты – это инвестиции, которые окупаются быстро. По данным агентства Savills, доходность от сдачи в аренду квартир составляет не выше 5% годовых, апартаментов – доходит до 8%. По словам гендиректора агентства Дмитрия Халина, этому есть два объяснения. Первое – стоят апартаменты дешевле, как мы упоминали выше, на 15-20%, тогда как цены на аренду сопоставимы. Ведь арендатору не важен юридический статус объекта, а получить временную прописку он сможет в обоих случаях.

Но есть и другой момент. Апартаменты можно сдавать под «тихие» офисы: кабинеты юристов, программистов или дизайнерские бюро. А квартиры подобным образом использовать нельзя, так как это является прямым нарушением жилищного кодекса. С одной стороны, размышляет Дмитрий Халин, владельцы апартаментов имеют больше шансов найти арендатора, с другой – сдать существенно дороже. На аренде под офисное использование владелец апартаментов заработает от 10 до 50% больше, чем на аренде жилья.

Ну, и напоследок, снова о ценах, но уже с примерами. В премиальном квартале «Матч Поинт» апартаменты площадью 55 кв. метров можно приобрести за 14 млн рублей. Тогда как в жилом комплексе «Барклай» (сопоставимом по классу и локации) квартира площадью 52 кв. метра стоит уже 18 млн рублей. На мой взгляд, 4 млн рублей – это крайне весомый аргумент в пользу апартаментов.