В апреле 2022 года на рынке элитных новостроек Москвы прервался длительный восходящий тренд. Впервые с конца 2019 года цены снизились, сообщила компания Kalinka Group. С того времени рост был непрерывный. В результате «квадрат» подорожал в два раза и достиг пика в 1,6 млн рублей в марте этого года, на что повлияли валютные колебания, увеличение в предложении доли класса де-люкс до 38% и рост в этом сегменте доли жилья, продаваемого в иностранной валюте до 36%. Однако уже в апреле из-за укрепившегося рубля средняя цена кв. метра сократилась на 8%, до 1,4 млн рублей.

По словам директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, активный рост цен в элитном сегменте закончился еще в конце 2021 года. В прошлом году стоимость увеличивалась из-за инвестиционной привлекательности, отчасти связанной с дешевой ипотекой. В начале 2022 года динамика замедлилась, а в марте из-за экономической неопределенности многие покупатели решили взять паузу. А если нет ажиотажа, нет и причин для повышения цен.

Весь 2021 год обновлялись рекорды по спросу, а в начале 2022 года он упал. С января по март, по данным Kalinka Group, прошло 300 сделок – на 60% меньше, чем годом ранее. Основное количество ДДУ (40%) заключили в феврале. При этом риелторы отмечают, что обращений по поводу покупки «элитки», наоборот, стало больше, в том числе и на вторичном рынке.

С начала 2022 года количество запросов и звонков по поводу покупки «вторички» поднялось более чем в два раза (статистика агентства Tweed). В марте из-за желания спасти сбережения от девальвации спрос оказался почти на 25% выше, чем год назад. 95% обращений поступило от клиентов, которые хотят купить квартиру по старым рублевым ценам. Интересовались в основном жильем с отделкой и объектами, которые подходят под сдачу в аренду.

Многие собственники квартир не готовы заключить сделку: они не уверены в том, куда инвестировать полученные средства, следят за развитием ситуации и проявляют осторожность. Поэтому геополитическая ситуация переориентировала покупателей на первичный рынок. Однако выбор в новостройках с трудом может удовлетворить существующий спрос, ведь в прошлом году предложение вымылось.

В проектах элит-класса, как подсчитали в Knight Frank Russia, на продажу выставлена 1 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 161 тыс. кв. метров. Это на 15% меньше, чем в конце 2021 года, и на 49% ниже показателя годом ранее. По данным Savills, экспозиция опустилась до минимума: в продаже осталось всего 22% жилья от объема, запроектированного девелоперами. Даже при нынешнем умеренном спросе такого числа хватит не более чем на год-полтора. У покупателя остается ограниченный выбор, особенно в домах на финальной стадии готовности, которые в текущей ситуации пользуются спросом.

Также предложение упало из-за снижения активности девелоперов. За первые три месяца года вышло только три клубных дома, и новые объемы не смогли восполнить дефицит. Кроме того, в одном из проектов приостановили продажи. Пока это единичный такой случай. В то же время текущая ключевая ставка исключает резкий вывод большого числа новых комплексов. Также не дают уверенности участникам рынка колебания курса валют, увеличившаяся себестоимость строительства и нарушение логистических поставок.

В целом в новостройках Московского региона цены не снижаются, но рост замедлился. В марте средняя цена кв. метра, по информации ЦИАН, составила 263,7 тыс. рублей, что на 2% больше, чем в феврале. В марте было плюс 3%. Основной вклад в рост вносят сами покупатели, быстрее покупая более доступные квартиры. На вторичном рынке жилья «старой» Москвы средняя цена «квадрата» снизилась впервые с 2017 года. Как сообщила компания «Инком-Недвижимость», в апреле она составила 286,4 тыс. рублей, уменьшившись на 0,2%.

Спрос также просел и также из-за роста цен. Дополнительно повлияли неопределенность на рынке труда и повышение ипотечных ставок, к которым элитный сегмент не так чувствителен. В апреле заключили 9,5 тыс. ДДУ – почти в два раза меньше, чем в марте. А вот дефицита предложения нет. Застройщики продолжают выводить «новинки», хотя число их заметно сократилось: в апреле стартовали продажи в 18 корпусах против 27 в марте 2022 года и 76 в апреле 2021 года. В реализации в Москве и Подмосковье находится 76,7 тыс. квартир и апартаментов (месяц назад было 75,2 тыс. лотов). На «вторичке» спрос сократился втрое по отношению к марту. Время экспозиции квартир по адекватной цене поднялось в два раза, а жилье с завышенной стоимостью останется в продаже до следующего ценового подъема, возможного лишь в долгосрочной перспективе.