2024 год выдался на рынке недвижимости Москвы неурожайным. Первая половина показывала активный рост спроса, завершившийся в конце июня из-за окончания массовой льготной ипотечной программы на новостройки и обновления условий по семейной и IT-ипотекам. По рыночной же ипотеке ставки на фоне рекордной ключевой достигли заградительного уровня.

Продажи ожидаемо начали снижаться. В результате за 11 месяцев года на «вторичке» Москвы, по данным Росреестра, прошло 128,9 тыс. сделок, на «первичке» – 121,6 тыс. ДДУ, что на 19,5% и 17,6% меньше, чем за тот же период 2023 года. Спад произошел во всех сегментах жилья, кроме элитного, не зависящего от дешевой ипотеки, – здесь активность покупателей даже обновила рекорды. Эксперты портала «Элитное.ру» опросили представителей агентств недвижимости и узнали, чем им запомнился уходящий год на рынке недвижимости Москвы.

Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Анна Мурмуридис:

– В октябре 2024 года ЦБ РФ повысил ключевую ставку до рекордного и психологически заградительного уровня в 21% с целью сдерживания инфляционного давления, что окажет влияние на все сферы бизнеса, в том числе и на рынок жилья. Ключевым событием на рынке жилой недвижимости (Москвы в том числе) в этом году стало завершение массовой программы льготной ипотеки с господдержкой.

В 2024 году также сообщили о внедрении «ипотечного стандарта» с 2025 года, разработанного Минфином совместно с ЦБ. Данное нововведение поспособствует регламентированию ипотечного рынка и сформирует правила и нормы взаимодействия его участников. До момента вступления в силу «ипотечного стандарта» застройщики поддерживают спрос благодаря субсидированию ипотеки, а также траншевой ипотеке, что дает возможность взять кредит под меньший процент или позволяет снизить взносы в первые месяцы по сравнению с ипотекой на рыночных условиях.

Во времена жесткой денежно-кредитной политики рассрочка стала популярной мерой для поддержания спроса. Девелоперы предлагают различные условия по покупке недвижимости в рассрочку: с удорожанием и без, с полной выплатой за период рассрочки или с возможностью погасить остаток единым платежом к моменту получения РВЭ, с ежемесячным или поквартальным платежом, а также с возможностью перейти на ипотеку. Гибкие условия по рассрочке позволяют потенциальному покупателю приумножить свой капитал, оставив часть денежных средств на депозитах, и в то же время стать собственником жилья.

Еще одним знаковым событием года является подписание президентом России указа «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года», подразумевающий обеспечение россиян жильем площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году. Как следствие, власти Москвы будут контролировать проектирование объектов: в столице запрещено строительство однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. м и двухкомнатных площадью менее 44 кв. м.

Также стоит упомянуть, что в этом году мэрия Москвы ввела запрет на строительство апартаментов (псевдожилья), и, как результат, их доля в структуре предложения заметно сократилась.

По итогам 11 месяцев 2024 года в границах «старой» Москвы было продано 56,8 тыс. лотов или 2,9 млн. кв. м. жилья (без учета элитного сегмента). Общее годовое количество сделок (зарегистрированных ДДУ без учета элитного сегмента жилья) в границах «старой» Москвы в 2024 году будет ниже предыдущего года на 21% (вернется к показателям 2022 года). Доля ипотеки на конец 2024 года прогнозируется на уровне 46-47%, и в будущем году возможно ее дальнейшее сокращение в общем объеме сделок. Средняя цена кв. м (без учета возможных скидок и элитного сегмента жилья) выросла с начала года на 16% и по итогам 11 месяцев 2024 года составляет 534 тыс. рублей.

В элитном классе, наименее зависимом от ипотечных программ, спрос вырос благодаря тому, что сделки заключались в основном с использованием рассрочки или за полную оплату. Объем продаж в элитном сегменте находится на высоком уровне и по итогам 11 месяцев 2024 года составляет более 53 тыс. кв. м (или 382 купленных лота), что больше реализованных объемов за 11 месяцев 2023 года на 46%. Несмотря на высокий спрос, дефицита на рынке элитной недвижимости в ближайшее время не ожидается: с начала 2024 года продажи стартовали в четырех элитных комплексах.

Основатель компании «Бест-Новострой» и платформы Bnmap.pro Ирина Доброхотова:

– На рынке новостроек Москвы в уходящем году произошло много знаковых событий, главным из которых, конечно, является прекращение действия льготной ипотеки 30 июня, что разделило наш рынок на «до» и «после». Первая половина года была более чем удачной по спросу, во второй произошло заметное охлаждение. Однако с учетом успешного первого полугодия год удается закрыть на нормальном уровне. Сейчас можно сказать, что рынок проходит стадию привыкания к новым условиям и учится жить с тем, что есть.

В наиболее зависимом от ипотеки масс-сегменте сократилась доля ипотечных сделок и вообще продажи, также стагнировали цены предложения, в более дорогих сегментах (премиальный, элитный) сокращение продаж выражено существенно слабее, а цены и объем предложения выросли. Это во многом связано с возвращением денежных потоков и формированием новых объемов спроса.

Несмотря на прогнозы части игроков рынка о падении цен, мы видим рост средних цен в целом по Москве. Год не был спокойным, но мы уверены, что дальше отрасли удастся не только выстоять, но и продемонстрировать новые достижения.

Управляющий директор офиса компании «Миэль» «Сущевский» Александр Москатов:

– 2024 год стал поворотным для отрасли и рынка недвижимости. Именно в этом году закончилась базовая льготная ипотека, которая была большим драйвером последние 3,5 года. С одной стороны, доступность жилья выросла, но с другой – цены на недвижимость почти удвоились за этот период.

Ранее мы полагали, что рынок ипотеки может прекратить свое существование при ставках 12-17%. Сегодня средняя ставка по кредиту достигла 29%, а ипотеку все еще берут, пусть реже и в меньших объемах. Количество покупателей сократилось минимум на 25%. Тем не менее, цены на недвижимость в Москве пока не демонстрируют снижения. В других регионах России наблюдаются небольшие корректировки, но в целом стабильность сохраняется. Пожалуй, впервые рынок демонстрирует такую длинную ровную линию в графике.

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова:

– 2024 год оказался непростым для рынка новостроек, в том числе высокобюджетных. Несмотря на значительный рост числа сделок – на 55% по сравнению с 2023 годом, – спрос был нестабильным. Выросла конкуренция между недвижимостью как инвестиционным инструментом и высокодоходными депозитами, ставки по которым превысили 20%.

Тем не менее, консервативные инвесторы, стремящиеся к диверсификации, составили основную часть клиентов на высокобюджетном рынке. В 2024 году зафиксирован высокий спрос со стороны региональных покупателей. Число заявок из регионов выросло примерно на 18%. Интерес к московской высокобюджетной недвижимости сохраняется у обеспеченных покупателей из регионов, представителей растущих отраслей: обрабатывающей промышленности, электроники, торговли, импортозамещения.

Однако общая нестабильность и рост ключевой ставки влияют на настроения клиентов. В 2025 году активность покупателей в высокобюджетном сегменте может снизиться.

Коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев:

– Рынок премиальных новостроек в 2024 году проявил повышенную устойчивость к внешним обстоятельствам. Клиенты с января по ноябрь совершили 5,5 тыс. сделок по ДДУ – это абсолютный рекорд за всю историю. Показатель на 37,5% выше, чем годом ранее.

Покупатели на фоне ослабления рубля и экономической волатильности инвестировали, главным образом, в ликвидные недвижимые активы. Большинство клиентов переориентировались с ипотечных кредитов на гибкие программы рассрочки. Также в уходящем году расширился выбор первичного премиального жилья. Сейчас в экспозиции представлено 7,1 тыс. лотов против 5,1 тыс. лотов в конце 2023 года (плюс 39,2%). При этом самыми продаваемыми остаются проекты с развитой инфраструктурой, приватными парками и эксклюзивным сервисом.

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:

– После рекордных 19 стартов на элитном рынке Москвы годом ранее девелоперы в 2024 году вывели в продажу девять новых проектов. При этом все они находятся в привлекательных локациях и отличаются эксклюзивными концепциями. Соответственно, у покупателей сегодня есть значительный выбор качественного первичного жилья.

Средняя цена кв. м в элитных новостройках в уходящем году впервые превысила 2 млн рублей. А максимальный показатель – 9,8 млн рублей за кв. м – зафиксирован в пентхаусе клубного дома на Пречистенской набережной (Хамовники).

Потребительская активность на протяжении года оставалась стабильно высокой. Это объясняется, прежде всего, тем, что многие клиенты не доверяют политике ЦБ, считают слишком рискованными депозиты с высокими ставками и для сбережения средств предпочитают вкладываться в ликвидную недвижимость. Чаще всего покупателями элитного жилья в Москве в 2024 году становились региональные бизнесмены, добившиеся успеха в ходе политики импортозамещения.

Эксперт отдела загородной недвижимости офиса компании «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева:

– В первую очередь в 2024 году запомнилось резкое и последовательное в течение всего года повышение ключевой ставки Центробанка, которая оказывает непосредственное влияние ипотеку. Если в 2023 году сделок с привлечением ипотечных средств было не менее 50% от общего числа, то начавшееся в конце 2023 года и продолжившееся в 2024 году повышение ставок сильно снизило этот показатель. Рынок загородной недвижимости зависит от ставки по кредиту в меньшей степени, чем рынок городской недвижимости. Но негативное влияние все же очень чувствуется. Ведь есть довольно существенная категория сделок, когда загородная недвижимость приобретается после продажи квартиры.

Кроме того, к концу 2024 года перестали действовать льготные ипотечные программы, благодаря которым можно было купить и построить дом на землях ИЖС. Эти два фактора негативно сказались на активности рынка загородной недвижимости к концу 2024 года.

В качестве одной из тенденций стоит отметить интерес покупателей загородной недвижимости к небольшим домам в состоянии предчистовой отделки или под ключ на небольших участках в эконом-сегменте рынка. Реализовать такой запрос покупателям помогли небольшие строительные компании, которые обладают достаточной степенью мобильности и имеют набор готовых эргономичных проектов, чтобы быстро построить дом под запрос покупателя, а потом довести его до жилого состояния. Развитию этой тенденции способствовал также рост цен на строительные и отделочные материалы. Иногда покупателю загородной недвижимости выгоднее купить готовый дом, чем строить его самостоятельно.

В целом в 2024 году сохранился интерес покупателей к рынку загородной недвижимости как к новому для горожан и более комфортному стилю жизни. Особенно, если дом расположен в населенном пункте с развитой инфраструктурой (в том числе, транспортной и детской) или рядом с таким местом. Ведь здесь есть и свежий воздух, и большее, по сравнению с квартирой, пространство для жизни.