На рынке недвижимости создалась патовая ситуация, и стагнация продлится довольно долго
В последние четыре года льготная ипотека была главным драйвером продаж квартир в новостройках. Ипотечные программы запустили в разгар ковидных ограничений, весной 2020 года, чтобы поддержать строительный сектор. Но потом несколько раз продлевали, и на протяжении четырех лет первичный рынок прекрасно существовал благодаря господдержке.
Для примера, в доковидном 2019 году банки выдали 1,3 млн кредитов на покупку жилья, а в течение 2023 года – более 2 млн, то есть в полтора раза больше. В массовом сегменте доля ипотечных сделок доходила до рекордных 85%. Однако в июле большая часть госпрограмм льготной ипотеки на покупку первичного жилья под 8% была свернута. С этого момента прошло почти пять месяцев. Вместе с экспертами давайте разберемся, как сегодня живется рынку недвижимости без помощи государства.
Стоит заметить, что уже месяц спустя после завершения льготной ипотеки, говорит гендиректор агентства ZIP Realty Александр Мальцев, спрос на новостройки упал на треть. В период с июля по октябрь взять кредит на покупку жилья можно было под 18-23%. «Для многих потенциальных покупателей и такие условия оказались неподъемными», – замечает риелтор. Однако в конце октября ЦБ поднял ключевую ставку до 21% (в июне она составляла 16%, а к осени выросла до 19%). А с ноября, соответственно, подорожала и стоимость кредитов на жилье. Теперь минимальная ставка в «Сбербанке» составляет 28,1%, в ВТБ – от 29%, а максимальный уровень ипотечных ставок в крупных банках может достигать 43%.
По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольберга, результаты этих изменений будут понятны в 2025 году. Однако по настроению застройщиков уже и сейчас видно, что рынок новостроек нашел свое дно. «Девелоперы сегодня активно «режут косты», – говорит генеральный директор компании Dominanta Денис Бородако. – И это для них вопрос выживания…»
Чтобы удержать рынок от полного краха, некоторые застройщики предлагают покупателям приобрести жилье в рассрочку
По словам совладельца группы «Родина» Владимира Щекина, сильнее всего просел рынок массового жилья. «Например, падение в комфорт-классе составило 43%, тогда как в «бизнесе» – лишь 24%», – объясняет он.
Но ипотека важна и для премиального сегмента. По данным компании Regions Development, доля сделок с привлечением жилищных кредитов в этом сегменте в начале 2024 года составляла около половины от общего объема, а в октябре снизилась до 24%.
Чтобы удержать рынок от полного краха, некоторые застройщики предлагают покупателям приобрести жилье в рассрочку. В частности, по данным агентства «Инком-Недвижимость», сегодня можно купить квартиру в новостройке с рассрочкой платежа на 12 месяцев и при этом получить от девелопера дополнительную скидку. А если покупатель не сможет уложиться в срок, то по его истечению стоимость рассрочки составит 5% годовых. Эксперты полагают, что во втором полугодии 2025 году произойдет снижение ключевой ставки ЦБ, и покупатели смогут взять жилищные кредиты с приемлемой ставкой и рассчитаться с застройщиком.
Однако на такой сценарий не стоит сильно надеяться. По мнению Михаила Гольберга, рынку недвижимости нужно рассчитывать, что жить с текущей ставкой ЦБ придется долго, минимум 10 месяцев.
Лизинговые ставки существенно ниже ипотечных – 15-17% годовых
Альтернативой ипотеки, по мнению экспертов Key Capital, может стать лизинг жилья. Это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. Лизингодатель, в роли которого может выступить банк, приобретает объект у застройщика, а потом сдает его в долгосрочную аренду потенциальному покупателю. Последний оплачивает стоимость жилья, включая первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Этот процесс продолжается до момента полного погашения задолженности, после чего жилье становится собственностью конечного покупателя.
По данным аналитиков Key Capital, лизинговые ставки существенно ниже ипотечных: 15-17% годовых. И только за первые три квартала 2024 года, по данным «Лизингового союза», количество лизинговых сделок с жильем составило 328, что в пять раз больше, чем за весь прошлый год (64 сделки).
К основным минусам лизинга можно отнести высокие риски потери объекта конечным покупателем, так как право собственности переходит к нему лишь после полного погашения всех платежей, не сразу после оформления, как происходит в ипотечных сделках.
Кроме того, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, девелоперы стремятся предложить клиенту максимально гибкие и разнообразные инструменты приобретения жилья, куда, помимо программ рассрочек, могут входить совместные ипотечные программы с банками. «Иногда девелоперы прибегают к маркетинговым акциям, но такие инструменты всегда носят временный характер, распространяются на ограниченный пул лотов и могут предложить реальный дисконт в пределах 5-10% от общей стоимости квартиры», – добавляет господин Сибренков.
30% потенциальных покупателей предлагают купить лоты с дисконтом 25-30%
Аналитики «Инком-Недвижимости» также отмечают, что спрос на вторичном рынке жилья столицы вырос на 15% по сравнению с прошлым годом. Однако сделок меньше. Дело в том, что 30% потенциальных покупателей предлагают купить лоты с дисконтом 25-30%. А продавцы пока не готовы давать такие скидки.
Если пользоваться шахматным языком, то на рынке недвижимости создалась патовая ситуация: банки не могут больше давать дешевые кредиты, девелоперы – строить, покупатели – приобретать квартиры по таким ценам, а продавцы – дисконтировать. И судя по оценкам экспертов, стагнация на рынке продлится довольно долго.