Большинство экспертов уверены, что год будет сложным для всей отрасли, кроме «элитки», которая останется в спросе

Не слишком успешный 2024 год на рынке недвижимости Москвы уже практически завершился. Он показал спад спроса во всех сегментах, кроме элитного, продемонстрировавшего рекорды, и теперь замер в преддверии стагнации. Эксперты портала «Элитное.ру» опросили представителей ведущих агентств недвижимости и узнали, каким те видят 2025 год на столичном рынке недвижимости. Большинство экспертов прогнозирует, что роста продаж ожидать не стоит, и год станет сложным для отрасли, хотя «элитка» останется в спросе.
Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Анна Мурмуридис:
– В 2025 году участники рынка, не обладающие собственным капиталом, по части проектов временно займут выжидательную позицию до стабилизации экономической ситуации и снижения ключевой ставки. Тем не менее мы ожидаем и старты продаж по новым интересным проектам.
Минфином и ЦБ разработан ипотечный стандарт (официальной публикации нет), который начнет действовать с начала 2025 года и будет регламентировать ипотечный рынок, зафиксировав правила и нормы взаимодействия его участников. В пресс-службе ЦБ отметили, что основной целью данного документа является минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования, а также более прозрачные условия кредита для заемщиков.
Темпы продаж в Москве замедлятся. Спрос в 2025 году будет держаться на уровне показателей 2019/2022 года.
В 2025 году девелоперы планируют поддерживать оптимальные объем и структуру предложения для потенциальной реализации лотов. Сбалансированным можно считать предложение, в три раза превышающее объем спроса, таким образом мы предполагаем, что в 2025 году показатель будет находиться в районе 2,5 млн кв. м.
Недвижимость более высокого сегмента имеет потенциал роста стоимости даже в условиях нестабильной экономической обстановки, что связано с меньшей зависимостью от условий ипотечного кредитования.
Девелоперы продолжат предлагать скидки на квартиры и апартаменты, но в основном в массовом сегменте жилья. Также стоит понимать, что скидки – это отчасти маркетинговая активность. Вероятно, часть проектов на старте продаж будет выходить с максимально привлекательными ценами с последующим ростом для быстрого наполнения эскроу-счетов .
Основатель компании «Бест-Новострой» и платформы Bnmap.pro Ирина Доброхотова:
– Рынок недвижимости Москвы в следующем году будет существовать в условиях высокой ключевой ставки, что означает дополнительное давление на масс-сегмент, который сильнее всего связан с ипотекой. Покупатель будет стараться собрать максимальный первоначальный взнос, чтобы взять минимальный ипотечный кредит.
Но в Москве строится много высокобюджетной недвижимости, менее завязанной на ипотеку. И в этих классах можно ожидать новых стартов, поскольку спрос развивается по иным законам. То, что происходит в масс-сегменте, не равно происходящему в более дорогих сегментах.
Возможно, мы увидим снижение цен в некоторых проектах масс-сегмента, но это очень точечная история, ее можно ожидать только в тех проектах, которые стартовали недавно, где низкие темпы реализации и высокая доля нераспроданных остатков. Застройщику необходимо поддерживать определенные темпы реализации, чтобы обеспечивать наполнение эскроу-счетов, избегать штрафных санкций от банков и оставаться в рамках финансовой модели. А в бизнес-плюс, премиальном и элитном сегментах массового снижения цен не ожидается.
Управляющий директор офиса компании «Миэль» «Сущевский» Александр Москатов:
– В 2025 году конкуренция среди девелоперов вырастет, придется разрабатывать новые механизмы привлечения покупателей. Ужесточение денежно-кредитной политики продолжится. Вводится ипотечный стандарт, по которому будет много ограничений для заемщиков. Это еще сильнее подрежет число покупателей и спрос, связанный с ипотекой.
Для тех, кто не нуждается в ипотеке для приобретения недвижимости, решение будет зависеть от других факторов. Покупатели окажутся перед дилеммой: держать свои средства на вкладе под высокие проценты или инвестировать в недвижимость, если инфляция не замедлится. Часть покупателей может выйти на рынок, стремясь сохранить сбережения. Какой фактор победит – так и будут действовать.
Скорее всего, в 2025 году объем предложения вырастет. Опираясь на основные факторы, влияющие на цену недвижимости, она должна снизиться, потому что все идет к тому, что покупателей будет меньше. Однако фактор инфляционных ожиданий мы не спрогнозируем, он может гнать покупателя вперед.
Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова:
– 2025 год будет неопределенным для рынка высокобюджетной недвижимости. Высокая ключевая ставка может подорвать рентабельность многих отраслей, в том числе промышленности, демонстрировавшей в последние 2-3 года мощный рост. Дорогой кредит (20-30%) может поставить в сложное положение многих бизнесменов, которые являются основными покупателями столичного высокобюджетного жилья.
Однозначно успешного года ожидать не стоит, однако возможны положительные изменения внешнеполитической конъюнктуры, которые скомпенсируют замедление экономического роста. В 2025 году прогнозируется снижение предложения, особенно в сегменте де-люкс. Качественных объектов этого класса в Москве мало, а многие клубные дома находятся на завершающих стадиях реализации. Часть проектов морально устарела (3-5 лет).
Однако несмотря на то, что 2025 год станет сложным для всей строительной отрасли, качественные элитные проекты останутся в спросе при любых экономических ситуациях. Активность покупателей в высокобюджетном сегменте, вероятно, будет поддерживаться за счет рассрочки, которая становится основным инструментом продаж. Значительных скидок в 2025 году ожидать не стоит. Застройщики высокобюджетного сегмента готовы ждать наступления более благоприятной рыночной ситуации и будут использовать более тонкие инструменты продаж.
Коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев:
– На мой взгляд, первичный рынок премиум-класса в 2025 году, как минимум, повторит рекордные результаты спроса, достигнутые в 2024 году. Клиенты осознали, что современное премиальное жилье оптимально подходит для инвестиций, ведь этот сегмент не сильно зависит от жилищного кредитования, а ведущие девелоперы постоянно совершенствуют продукт. При этом многие состоятельные покупатели предпочитают проекты премиум-класса элитным, так как в премиальных кварталах обычно представлена более насыщенная инфраструктура.
В 2024 году на 86% вырос объем предложения в премиальных небоскребах. Думаю, число стартов в 2025 году сократится, но сохранится тренд на доминирование высотного строительства. Это объясняется, прежде всего, тем, что в рамках такого формата проще всего реализовать популярную концепцию «вертикального города». Цены на премиальное жилье продолжат расти быстрее инфляции. Наиболее востребованным типом отделки останется «вайт бокс», подразумевающий сочетание экономии и эстетики (индивидуального подхода к интерьерам).
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:
– Спрос на элитное жилье в следующем году останется по-прежнему высоким. Вместе с тем сократится вывод новых проектов, что повлечет за собой дефицит. Это связано с «отменой» апартаментов, дорогими деньгами для застройщиков, высокой ипотечной ставкой, оттоком дешевой рабочей силы, удорожанием материалов, сложностями с импортом техоборудования.
Вторичный рынок начнет полноценно конкурировать с первичным, что придется учитывать девелоперам. В 2025 году, вероятно, произойдет перераспределение позиций на рынке недвижимости среди игроков. В частности, будут наблюдаться поглощения, перераспределение портфеля, кадровые изменения. При этом недвижимость сохранит статус одного из самых надежных и понятных инструментов для сбережения и преумножения средств.
Эксперт отдела загородной недвижимости офиса компании «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева:
– Рынок недвижимости уже во второй половине 2024 года отреагировал на повышение ключевой ставки ЦБ РФ, повышение ставок по ипотеке и отмену льготных программ кредитования. Для сегмента «эконом» эти факторы оказались критичными. У покупателей нет желания брать кредит по ставке, близкой к 30%, даже если на улучшение жилищных условий требуется небольшая сумма доплаты. Поэтому активность в данном сегменте рынка к концу года снизилась.
Но эти факторы породили активность на рынке аренды квартир, и такая тенденция стала знаковой для 2024 года. Цены на аренду квартир значительно выросли. Мы видим смещение активности из купли-продажи в сектор аренды. Если до повышения ставок по ипотеке люди стремились приобрести в собственность квартиру большей площади, то теперь вопрос улучшения жилищных условий предпочитают решить за счет аренды. Некоторые продавцы приостанавливают процесс продажи своей недвижимости и начинают сдавать квартиру в аренду.
Другая картина – в сегменте элитной недвижимости, где зависимость от ипотечного кредитования минимальна. Здесь отмечается и рост цен на жилье, и высокая активность в процессе купли-продажи. Наибольшим спросом пользуются квартиры с современной стильной отделкой под ключ.
Знаковым в 2024 году также был «перекос» в ценообразовании первичной и вторичной городской недвижимости. Часто мы наблюдали более высокие цены в новостройках, ввод в эксплуатацию которых приходилось ждать 1-1,5 года, чем на вторичном рынке, где квартирой можно пользоваться сразу после покупки. Такой перекос был обусловлен льготными программами ипотечного кредитования, которые могли применять застройщики в течение 2024 года.
На мой взгляд, если у застройщиков и у физических лиц сравняются условия в плане ставок по ипотеке, то в 2025 году ситуация должна начать выравниваться. Это постепенно приведет к большей активности на вторичном рынке, который на сегодняшний день пребывает в состоянии ожидания, поскольку продавать квартиру «за бесценок» продавцы не хотят. В состоянии неопределенности людям сложно принимать решение, поэтому многие предпочитают «следить за ключевой ставкой». Пока она высока, ждать существенного оживления спроса не приходится. Если ставка начнет снижаться, активность тоже мгновенно не вырастет. Поначалу рынок будет стараться дождаться максимального снижения. Соответственно, мы получим отложенный спрос, который найдет свою реализацию после второго-третьего снижения ключевой ставки.
В 2025 году вследствие охлаждения спроса мы можем ожидать некоторого снижения цен как на вторичном, так и на первичном рынке городской недвижимости. Но к стремительному снижению цен продавцы пока не готовы.
Какие же сделки происходят сейчас и будут происходить в начале 2025 года? Это, в основном, альтернативные сделки, когда продается квартира, например, в Москве, а покупается в близлежащих городах, где можно найти недвижимость дешевле. Кроме того, некоторые продавцы полагают, что лучше продать с некоторым дисконтом сейчас, чем на 2 млн дешевле весной или летом.