Смутное время на рынке жилья, или когда мы заживем хорошо
29 января 2025

Эксперты, рассуждая о перспективах рынка новостроек, предпочитают давать прогнозы на далекое будущее, а не на 2025 год

Текст: главный редактор портала «Элитное.ру» Денис Тыкулов
Смутное время на рынке жилья, или когда мы заживем хорошо

Когда слушаешь прогнозы по рынку недвижимости на текущий год, появляется ощущение, что многие эксперты зажмурились еще осенью 2024 года и пока не хотят открывать глаза, предпочитая переждать кризис в каком-то другом, более приятном мире, чем наш.

Например, прогноз по ценам на жилье в 2025 году от эксперта агентства NF Group дословно звучит так: «Если ставка Центробанка снизится, то цены на жилье будут расти более быстрыми темпами, чем сейчас». Если мы говорим не про вселенную Marvel, а про Россию конца 2024 года (когда давался прогноз), то цены на жилье там находились в состоянии стагнации. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru», цены на жилье в границах «старой» Москвы за год выросли всего на 0,8%, и в декабре 2024 года средняя цена за кв. м составила 272,5 тыс. рублей. Такой рост сложно назвать «быстрым темпом», особенно с учетом инфляции, которая только по официальным данным составила 8,9%.

Можно смело сказать, что недвижимость подешевела

Многие экономисты уверены, что реальный рост цен выше, тем более, что ключевая ставка Центробанка достигла рекордного 21% и на этом уровне была остановлена исключительно политической волей, а не экономической ситуацией. Впрочем, даже если апеллировать официальными данными по инфляции, то можно смело сказать, что недвижимость подешевела. Просто цены на кв. м упали не в рублях, а в пересчете на картошку, стоимость которой за прошлый год, по данным Росстата, выросла на 44%, оливковое масло (плюс 33,1%) или помидоры (плюс 27,8%).

Смутное время на рынке жилья, или когда мы заживем хорошо

Вторая составляющая экспертного прогноза – «если ставка Центробанка снизится» – лично у меня тоже вызывает не меньше вопросов. В ноябре прошлого года глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг на форуме MREF заметил, что с ключевой ставкой в 21% рынку недвижимости придется прожить не менее 10 месяцев. Правда, тогда же он упомянул, что власти обещают ввести для застройщиков кредиты с субсидированной ставкой под 12-14% годовых.

В середине 2030-х годов мы будем жить очень хорошо

И, кстати, в декабре и январе я несколько раз слышал прогнозы по рынку новостроек на 2025 год, в которых застройщики и риелторы опирались на ипотечную ставку в 14%. В частности, к этой цифре апеллировала гендиректор агентства недвижимости Vysotsky Estate Тамара Высоцкая, а также сотрудники отдела продаж девелоперской компании Plus Development. Не исключаю, что эксперты просто не разобрались, приняв желаемое за действительное. А может они надеются, что власти пойдут навстречу рынку недвижимости, и субсидированные кредиты под 14% начнут давать не только девелоперам на строительство жилья, но и покупателям на его приобретение.

Смутное время на рынке жилья, или когда мы заживем хорошо

Изящнее остальных коллег поступил управляющий партнер консалтинговой компании Nikoliers Николай Казанский. На пресс-конференции, прошедшей в декабре, он не стал говорить о сложном 2025 годе, а сразу выдал прогноз по рынку недвижимости с шагом в десять лет. Если вкратце, то, согласно его прогнозу, в середине 2030-х годов мы будем жить очень хорошо. Но через десять лет, как говорил Ходжа Насреддин, «или ишак помрет, или падишах».

А пока реалии строительного сегмента крайне суровы

Экспертов понять можно. Сложно делать прогнозы в «смутное время», когда рынок жилья больше зависит от политической воли, а не от экономической ситуации. А пока реалии строительного сегмента крайне суровы: ипотека под 25% годовых, бридж-кредиты для застройщиков под 46% и дефицит рабочих рук. Хотя, говорят, что с последней проблемой девелоперы понемногу справляются: привозят рабочих из Индии и Северной Кореи. Возможно, разберутся и с остальными, и когда-нибудь мы и вправду заживем неплохо. И тогда господин Казанский сможет напомнить, что он знал об этом еще в далеком 2024 году.