С 1 марта текущего года вступил в силу закон, регулирующий использование эскроу-счетов при строительстве загородных домов по договорам подряда. Этот документ защитит покупателей, сделает процесс покупки дома более прозрачным и, возможно, поможет повысить спрос на первичный рынок «загородки».

За последний год первичный рынок загородного жилья затронули существенные изменения. Во-первых, усложнилась процедура получения льготных кредитов на строительство домов и коттеджей. Во-вторых, с 1 июля 2024 года перестала действовать льготная ипотека на ИЖС, и почти сразу выросла ключевая ставка Центробанка. Все это повлияло на финансовую возможность покупателей и снижение спроса. И, как следствие, цены на первичное загородное жилье Московской области, по данным компании «Инком-Недвижимость», снизились в среднем на 4%. Так, земельные участки за прошлый год в среднем по Подмосковью упали в цене на 6%, а участки с подрядом в коттеджных поселках – на 3%.

В результате к началу 2025 года только строительство теплового контура дома обойдется в 90-100 тыс. рублей за кв. м

Возможно, падение цен на участки с подрядом оказалось бы более существенным, но его снизу подпирал рост цен на стройматериалы. Строительство частных домов за 2024 год, по наблюдениям аналитиков Ассоциации деревянного домостроения, в среднем подорожало от 15 до 25 процентов. Сильнее всего в прошлом году, почти на треть, скакнула цена на кровлю, на четверть подорожали пиломатериалы. Остальные материалы также выросли в цене, но пока не столь ощутимо. Так, стоимость керамических блоков стала выше в среднем на 7%.

В результате к началу 2025 года только строительство теплового контура дома, если ориентироваться на каркасные строения или использовать газобетонные блоки, обойдется в 90-100 тыс. рублей за кв. м. Кирпичный же дом обойдется примерно на 30% дороже. В текущем году цены продолжают свой рост. Уже в начале года поставщики бетона, металла и керамических блоков уведомили застройщиков об увеличении прайса в среднем на 5-7%.

В итоге загородный сегмент оказался, согласно формулировке Владимира Ленина, в предреволюционной ситуации, когда «верхи не могут, низы – не хотят». То есть, покупатели без денег не могут покупать, а застройщики без маржи не хотят строить. В результате уже в прошлом году, по данным агентства «Инком-Недвижимость», 77% предложений на первичном загородном рынке Подмосковья – это участки без подряда.

Даже в элитном сегменте, который, по мнению экспертов, чувствует себя относительно благополучно, купить загородный дом на первичном рынке не очень просто. По данным агентства «Intermark Загородная Недвижимость», к началу 2025 года объем предложения на первичном рынке Московской области пришел к рекордно низким показателям: на продажу выставлено всего 105 домов. Это меньше, чем приобрели в 2024 году (110 загородных коттеджей).

Дефицит бригад непременно скажется на стоимости строительства дома

Строить самостоятельно сегодня крайне сложно. Рынок «загородки» столкнулся с дефицитом рабочей силы и строительных бригад. Если брать строительную отрасль в целом по России, то по данным НИУ МГСУ, не хватает 3 млн рабочих. А на московских стройках, по словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимира Ефимова, не хватает около 50-70 тыс. рабочих. Дефицит бригад непременно скажется на стоимости строительства дома. Тем более, что за прошлый год прирост зарплат строителей, по данным аналитиков Superjob, обогнал динамику вознаграждений в IT-сфере, 12,5 и 11,9% соответственно.

Все это привело к тому, что загородный рынок скорее мертв, чем жив. Реанимировать его могут эскроу-счета. С одной стороны, они несколько усложнят работу девелоперов, так как строить коттеджи им придется на собственные или заемные средства, а деньги, вносимые покупателями, до завершения строительства будут храниться на специальном банковском счете. Но одновременно нововведение дает возможность вернуть на первичный рынок ИЖС семейную ипотеку. Действие этой госпрограммы, которая дает покупателям жилья возможность взять кредит под 6%, продлили до 2030 года, что поможет создать на загородном рынке Подмосковья новые масштабные проекты. В противном случае там в основном будут представлены на продажу участки без подряда, которые люди станут приобретать на будущее, что построить дом когда-нибудь потом.