Спрос на жилье и объемы нового строительства падают, но Центробанк РФ вряд ли пойдет на послабления в вопросах кредитно-денежной политики
.jpg?1751556903 "Ипотечный анабиоз: кредиты по 18-20% годовых рынок жилья увидит не ранее 2026 года")
Важной новостью начала лета стало снижение ключевой ставки. На заседании совета директоров Центробанка РФ было принято решение опустить ее на один пункт: с 21% до 20%. Однако снижение произошло впервые практически за три года: в последний раз ключевую ставку опускали в сентябре 2022 года.
Рынок недвижимости ждет снижения ставки уже несколько месяцев, правда, не на один процент: большая часть консалтинговых агентств в конце прошлого года прогнозировала в текущем году снижение ипотечных ставок до 14-15%. Но, по сути, эксперты выдавали желаемое за действительное. Предпосылок к появлению в этом году доступных кредитов на жилье нет.
В последнее время ипотеку в «чистом виде» по рыночным ставкам люди не берут
В 2025 году , по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средние ставки по кредитам на новостройки составляют 28,73%, а на вторичном рынке – 29,29%. Согласно расчетам специалистов консалтинговой компании Key Capital, если человек берет ипотечный кредит на 30 лет с первоначальным взносом 20%, то переплата составит 640% от стоимости жилья.
В последнее время, замечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, ипотеку в «чистом виде» по рыночным ставкам люди не берут. Покупатели жилья, по его словам, пользуются кредитными средствами лишь в одном случае: когда требуется относительно небольшая сумма, которой не хватает для приобретения квартиры. «Можно сказать, что сегодня рыночная ипотека как самостоятельный инструмент если не умерла, то находится в состоянии, близком к анабиозу», – считает Ярослав Гутнов.
Напомним, что долгое время ипотека была главным драйвером рынка новостроек. В массовом сегменте до середины 2024 года доля сделок с привлечением жилищных кредитов в ряде регионов доходила до 85%. На сегодняшний день этот показатель упал практически вдвое: например, по данным аналитиков bnMAP.pro, в Санкт-Петербурге на долю ипотечных сделок в сегменте новостроек в прошлом году приходилось 69%, в 2025 году этот показатель составил всего 43%.
В итоге более половины покупателей в России приобретает жилую недвижимость на собственные средства. Для сравнения: в 2022-2023 годах доля таких сделок варьировалась в пределах 16-18%. Но стоит учесть, что уменьшается и спрос. В среднем по России он упал на 15-20%, а самое большое снижение аналитики «Яндекс Недвижимость» отметили в Самаре и Краснодаре, 50% и 49% соответственно.
Застройщики ждут возвращения масштабной поддержки со стороны государства в виде субсидий и льготных ипотечных программ
И вслед за падением спроса аналитики фиксируют снижение запуска новых проектов. Девелоперы пересматривают стратегии. Одни компании отказались от запуска новых проектов, заморозив часть площадок или переработав свой продукт под новые реалии рынка, другие – вместо масштабных проектов выводят ЖК небольшого формата. Многие застройщики стали проявлять интерес к малоэтажной застройке. В целом по стране с начала 2025 года было запущено строительство жилья на 15 млн кв. м, что по данным специалистов «Дом.РФ», на 20% меньше, чем в 2024 году.
Застройщики ждут возвращения масштабной поддержки со стороны государства в виде субсидий и льготных ипотечных программ. Однако в ближайшем будущем такое вряд ли произойдет. В июньском пресс-релизе о снижении ключевой ставки сказано: «Банк России будет поддерживать такую жесткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели 2026 года. Это означает продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики. Дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься в зависимости от скорости и устойчивости снижения инфляции и инфляционных ожиданий».
Эти слова можно расценивать как явный сигнал бизнесу, что серьезных послаблений не будет. Согласно прогнозам Центробанка РФ, проводимая им кредитно-денежная политика должна вернуть в 2026 году годовую инфляцию к 4%. Что касается текущих значений, то на конец мая годовая инфляция составила 9,88%, а в последнюю неделю июня – 9,41%. Снижение есть, но явно недостаточное для падения ставок по ипотеке до 14-15% годовых, о которых мечтают участники рынка недвижимости. Согласно прогнозу управляющего партнера NF Group Алексея Новикова, к концу года ключевая ставка ЦБ РФ может снизиться до 17%, а 15% мы увидим не ранее середины 2026 года. Если прогноз эксперта сбудется, то к этой сумме нужно заложить маржу самих банков (плюс 3-4%). Получается, что к концу года мы сможем взять кредиты на покупку жилья от 20-21% годовых, а в следующем – от 18-19%.
