Рынку элитной недвижимости Москвы примерно 30 лет. Его становление пришлось на первые годы накопления капитала и формирование новых элит в постсоветском пространстве. Это не могло не отразиться и на взгляде на элитную недвижимость. Рынок естественным образом эволюционировал, менялась мода, технологии, понимание роскоши, вкус.

А давайте построим дом…

Современный элитный рынок берет свое начало в 90-х годах прошлого века. Именно тогда, 24 декабря 1990 года, после введения в Москве частной собственности на законодательном уровне начали появляться проекты индивидуального жилищного строительства. Решение о комплексной реконструкции района Остоженка и формировании там элитного кластера было принято в 1989 году, а началом активной реализации проекта принято считать 1995 год. Сегодня район на 90% состоит из элитных клубных домов (на фото ниже), построенных за четверть века.

Естественно, что за 25 лет постепенно менялось представление об элитной недвижимости. Вначале спрос в десятки раз превышал предложение, цены росли как на дрожжах на 150% в год, и любые проекты раскупались задолго до завершения строительства. Если добавить к этому, что рынок был новый, а девелоперы без опыта предлагали: «а давайте построим дом», то финальные продукты часто и очень сильно отличались от нарисованных на бумаге. Профессия «девелопер» была новой, как и профессия «риелтор», да и покупатели не имели потребительского опыта. Небольшие дома с подземным паркингом и большими квартирами в бетоне, в которых можно было реализовать «свою» планировку, казались бескомпромиссными атрибутами роскоши.

Рынок был высокомаржинальным, часто девелоперы стремились выжать из него по максимуму: уменьшали потолки, чтобы построить лишний этаж, или сокращали издержки путем замены материалов

Постепенно дома стали приобретать больше уникальных характеристик: бассейны и мини-фитнесы для жильцов, приточно-вытяжная вентиляция, архитектурные изыски. Девелоперы получали международный опыт, изучали свои и чужие ошибки, привлекали именитых архитекторов. Бум пришелся на 2000 годы, именно тогда были возведены такие дома, как Copper House (Бутиковский, 3), Grand Prix (Бутиковский, 5), «Молочный, 1», «Брюсов, 19», «Стольник» (Левшинский, 7), которые до сих пор сохраняют свой статус и стоимость. Но не все проекты оказались столь удачными. Рынок был высокомаржинальным, часто девелоперы стремились выжать из него по максимуму: уменьшали потолки, чтобы построить лишний этаж, или сокращали издержки путем замены материалов. В результате сегодня эти дома, к сожалению, не способны конкурировать с современными качественными домами и сильно потеряли в спросе и цене.

Помимо Остоженки точечная элитная застройка велась по всей Москве, в первую очередь в историческом центре. Такие районы, как Арбат, Тверской, Пресненский, Якиманка, Замоскворечье, Мещанский, Басманный всегда будут в фокусе.

Проверка на прочность

Поворотным моментом стал кризис 2008 года, когда почти полгода рынок просто стоял, цены стали корректироваться с учетом конкурентных характеристик того или иного объекта. Впервые у покупателей изменился подход к выбору дома и квартиры. Клиенты стали обращать внимание не только на локацию, но и на девелопера (какие проекты были уже реализованы), архитектора, отделочные материалы, функционал, готовность и сроки. Мрамор в лобби по-прежнему считался высшим шиком, про эко-дизайн, стили и гармонию пространства заговорили позже.

Уже в 2009-2014 годах к созданию домов стали привлекать дизайнеров и архитекторов с мировыми именами, построили первые дома с брендированной отделкой квартир. Первыми такой подход применили в ЖК «Баркли Парк» (на фото выше), для которого Филипп Старк разработал креативную концепцию и дизайнерское оформление. В одной башне квартиры предлагались с готовой отделкой, во второй – без. Идея имела успех и часть девелоперов переключилось на строительство полностью готового продукта. Элитные дома с квартирами с отделкой класса люкс имели и имеют огромный спрос у покупателей, так как в такой квартире можно начинать жить на несколько лет раньше, чем в доме без отделки, где еще долго придется мириться с чужими ремонтами. Тем не менее, спрос на варианты с отделкой и без отделки делится примерно поровну, так как не всем подходит готовое решение, и есть желающие сделать квартиру мечты собственными силами.

Сегодня, как и 25 лет назад, нам важно, кто наши соседи, с кем играет наш ребенок, чья машина стоит рядом с нашей в подземном паркинге

Последние пять лет пришла мода на брендовые дома, – очень популярный тренд во всем мире, который однозначно добавляет к стоимости лотов 20-50%, а то и 100%. Изменился подход к функционалу квартир, наполнению домов инфраструктурой, сервису. Уже сложно представить элитную квартиру, где у каждой спальни нет собственной ванной комнаты и гардеробной, лобби без консьержа. Запросы покупателей постепенно меняются, на это влияет стиль жизни, новые технологии, мода.

Что всегда было и остается в приоритете, – это локация и социальная среда. Сегодня, как и 25 лет назад, нам важно, кто наши соседи, с кем играет наш ребенок, чья машина стоит рядом с нашей в подземном паркинге. Важно, где расположен наш дом, чтобы удобно и быстро добраться до работы, спортзала, парка, ресторана и театра, загородного дома, а детям добежать до школы.

Дьявол кроется в деталях

Для того, чтобы дом и квартира сохранили свой статус и оказались востребованными в будущем, нужно соблюдать точные пропорции и набор характеристик, выверенных годами. В первую очередь это локация, во вторую – архитектура, которая должна быть лаконичной и вписанной в контекст окружающей застройки. Отделка выполнена долговечными благородными материалами, инженерия – максимально современная и заменяемая. Мебель, свет, текстиль предоставляются только известными люкс брендами высочайшего качества. Квартиры приближены к правильным пропорциям и набору помещений. Большим семейным предпочтительно иметь отдельные входы и рабочие зоны для персонала. Дом должен хорошо обслуживаться, иметь необходимый постоянный персонал, охрану, техническую службу, предоставлять сервис для жильцов.

Ярким примером дома вне времени является «Гранатный, 6», построенный в 2011 году. Фасады, вырезанные вручную, в наличии игровая детская, библиотека, сигарная комната, большие квартиры с двумя входами, сервисные лифты для персонала. Образец вкуса и стиля, этот дом и по сей день сохраняет свой статус и входит в 10 самых желанных адресов. Цены на вторичном рынке составляют 4-5,5 млн рублей за кв. м.

Из последних проектов, без сомнения, примерами устойчивой востребованности можно считать клубный дом «Пироговская, 14» (на фото выше) в Хамовниках, который сдан полностью с отделкой в 2022 году. Лаконичные фасады, современные интерьеры, спортзал для жильцов, приватный двор сад, лапомойка, зарядки для электрокаров, приложение для коммуникации со всеми службами дома, круглосуточный консьерж сервис. Уверен, при внимательном обслуживании этот дом и через 20, и через 30 лет останется востребованным.

Если рассуждать об устойчивости форматов, то это – однозначно клубные дома

Мир меняется очень быстро, то, что было актуально вчера, сегодня уже не удовлетворяет. Рынок высококонкурентный, над созданием проектов работают большие группы самых разных специалистов: архитекторы, продуктологи, аналитики, риелторы. Исследуются среда, комфорт района, стиль жизни и уклад, предпочтения и ожидания будущих жильцов. Тем не менее, если рассуждать об устойчивости форматов, то это однозначно клубные дома. Да, не все из них пережили эволюцию, не растеряв привлекательности. Но если сравнивать большинство «старичков» с современными многоэтажными и многоквартирными комплексами, то, несмотря на современные инфраструктуру, материалы и инженерные решения, победят приватность, уникальность лотов, история и архитектура.