С началом осени на рынке недвижимости Москвы традиционно наблюдается оживление. И 2025 год, похоже, не будет исключением, летом рынок жилья нашел свое дно и оттолкнулся от него. Но полностью всплыть получится только через 5-7 лет.

Первое полугодие на рынке столичных новостроек выдалось не самым оптимистичным. Полноценно дорожал только элитный сегмент, где, по данным NF Group, только за первое полугодие цены выросли на 12%, а с июля 2024 года по июль 2025 года – практически на треть. Остальные сегменты находились в стадии стагнации: квартиры в новостройках массового сегмента, по данным компании «Метриум», за 12 месяцев (с лета 2024 года) добавили к цене всего 4%, а в проектах бизнес-класса – 3%. Неудивительно, что и люди, присматривающие жилье для себя, и инвесторы не спешили вкладывать деньги в недвижимость, а предпочитали держать их на вкладах под 20%.

В июле этого года количество сданных с задержкой новостроек, по данным специалистов «Единого ресурса застройщиков», по всей России превысило 54%, что стало рекордом за последние пять лет

При отсутствии спроса застройщики, многие из которых были закредитованы по высоким ставкам, столкнулись с серьезными проблемами. Согласно исследованию проекта «Контур.Фокус», на текущий момент из 292 тыс. юридических лиц строительной отрасли почти 8 тыс. (порядка 3%) находятся в различных стадиях банкротства.

Кроме того, в июле этого года количество сданных с задержкой новостроек, по данным специалистов «Единого ресурса застройщиков», по всей России превысило 54%, что стало рекордом за последние пять лет. Для сравнения: в июле 2024 года сроки были сорваны у 33% новостроек.

Однако, похоже, ситуация на рынке первичного жилья Москвы начала меняться. Так, по данным сервиса Dataflat, в июле текущего года продажи квартир в новостройках Московского региона увеличились на 21%. И на этом фоне стали расти и цены. По данным аналитиков сервиса «Пульс продаж новостроек», включающего все сегменты московского рынка новостроек, цены выросли на 2,6% и к августу составили 493 тыс. рублей за кв. м.

Есть несколько факторов, стимулирующих спрос. Во-первых, сами застройщики активно предлагают всевозможные дисконтные программы. По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», в 85% новостроек столицы можно приобрести жилье со скидкой, открытой или закрытой. В первом случае девелоперы официально заявляют о дисконте, во втором – о снижении цены покупатель может договориться лишь в процессе переговоров, лично присутствуя в офисе продаж.

В среднем объем ввода новостроек в столице в текущем году, по данным «Циан. Аналитики», упал на 30%

Вторая причина увеличения спроса – снижение предложения. Объемы ввода нового жилья понемногу сокращаются, так как застройщики не только выбиваются из планов строительства уже существующих проектов, но и постоянно переносят сроки запуска анонсированных. В среднем объем ввода новостроек в столице в текущем году, по данным «Циан. Аналитики», упал на 30%. И вымывание наиболее интересных лотов подталкивает покупателей к приобретению квартир.

Но самый важный фактор для рынка жилых новостроек – ключевая ставка. Этим летом она снижалась дважды: в июне ее опустили с 21 до 20%, а на заседании 25 июля сразу на два пункта: до 18%. И уже в первой половине августа банки отреагировали на это снижением ипотечных ставок. В среднем они опустились на 1,5 пункта. Сегодня «Дом.РФ» предлагает и на первичном, и на вторичном рынках ставку 21,2%. А в «Сбербанке» кредит на покупку жилья можно взять под 22,2%.

Однако к концу 2025 года, полагают аналитики Sber CIB, возможно снижение ключевой ставки до 15-16%. В этом случае кредит на покупку жилья можно будет взять под 18-20%, что окажет существенное влияние на оживление рынка недвижимости. Ожидается, что цены на новостройки осенью 2025 года будут расти на 0,6-1% в месяц, на вторичное жилье – на 0,5%.

В среднем в ближайшие 5-7 лет цены на рынке новостроек, согласно исследованию консалтингового агентства Strategy Partners, будут увеличиваться на 5-7% в год. Правда при условии, что в ближайшие три года ставка Центробанка вернется к 9 процентам.