И снова 3 сентября

Недвижимость Михаила Шуфутинского довольно точно повторяет его собственную биографию.
Сначала всегда был жизненный сценарий, а уже потом экономика.

И именно поэтому история получилась интереснее обычного списка «звездной недвижимости».

В 1998 году Михаил и Маргарита Шуфутинские купили дом по адресу 20225 Wells Drive в Woodland Hills, Лос-Анджелес, за $500 тыс.

Дом площадью около 299 кв. м расположен на участке примерно 17,8 сотки. В нем пять спален, четыре ванные комнаты и бассейн. Семья Шуфутинских прожила здесь много лет, адрес регулярно фигурирует в американских регистрационных и адресных записях.

К концу 2014 года дом вышел на рынок за $1,349 млн, затем цену снизили до $1,249 млн. В апреле 2015 года объект был продан за $1,14 млн.

Получается, что за 16 с половиной лет номинальная стоимость выросла более чем вдвое. Если считать только цену входа и выхода, это около 5% годовых в долларах до налогов, содержания, ремонтов и расходов на продажу.

Для самого Шуфутинского этот дом, впрочем, был прежде всего семейным. Здесь прошла значительная часть его американской жизни, здесь жила его супруга Маргарита, когда певец уже все больше времени проводил в России.

Второй американский объект появился у Шуфутинского в том же 2015 году.

Дом находится по адресу 1615 Ashbourne Road в Elkins Park, старом пригороде Филадельфии. Прямо в соседнем доме жил младший сын артиста Антон, поэтому логика покупки была простой: семья должна была находиться рядом.

Дом обошелся в $332 тыс.

Основная жилая площадь составляет около 469 кв. м, а общая площадь по налоговому учету достигает примерно 630 кв. м. Участок занимает около 29 соток.

После покупки дом практически полностью перестроили внутри существующего каменного объема. Были заменены кровля, окна, инженерные системы, электрика, отопление и кондиционирование, переделаны внутренние помещения. Появились новые ванные комнаты, балконы, террасы, дополнительные гаражные площади и лифт, соединяющий четыре уровня.

В итоговой конфигурации получилось шесть спален, несколько гостиных и помещений для отдыха, две прачечные и большая семейная резиденция, которая по уровню отделки заметно превысила состояние объекта на момент покупки.

Через четыре года Шуфутинский решил дом продать.

В июне 2019 года он вышел на рынок за $1,32 млн. Уже через месяц цена снизилась до $1,26 млн, затем до $1,199 млн. В 2020 году объект сняли с продажи.

В январе 2021 года дом снова появился на рынке за $1,15 млн, летом цену снизили до $995 тыс., затем до $990 тыс. К концу ноября объявление снова сняли. Продажи после приобретения Шуфутинским в публичной истории объекта нет.

То есть дом пытались продать достаточно долго и с существенным снижением цены, но покупатель так и не нашелся.

Главная проблема пенсильванского объекта даже не в несостоявшейся продаже.

В год приобретения налог на недвижимость составлял около $15 тыс. После реконструкции и переоценки он резко вырос. В 2020 году речь шла уже примерно о $30 тыс. в год, в 2025-м более чем о $33 тыс., а в 2026 году почти о $35 тыс.

За весь период владения с 2015 года сумма налогов приблизилась к $300 тыс.

Практически еще одна первоначальная стоимость дома.

Если сложить только покупку и налоги, получается уже более $630 тыс. При этом сюда не входят расходы на реконструкцию, страховку, обслуживание большого дома, коммунальные платежи, уход за участком и возможные будущие расходы на продажу.

Поэтому история с ростом цены с $332 тыс. до возможных $900 тыс. или $1 млн выглядит гораздо скромнее, чем кажется на первый взгляд.

Дом действительно стал дороже, но значительная часть этой стоимости создана самим собственником за счет реконструкции. Одновременно высокая стоимость владения постепенно съедала результат.

И здесь хорошо видно одно из главных ограничений большого загородного дома: можно купить объект дешево, сделать его значительно лучше, но это еще не означает, что локальный рынок готов полностью отбить вложенные деньги.

Главная российская резиденция Михаила Шуфутинского находится во Внуково, в 1-м Рабочем поселке.

Административно это Москва, но географически дом расположен фактически на Минском направлении и практически все окружение относится к Одинцовскому району Московской области.

Шуфутинский приобрел этот объект в 2008 году и с тех пор остается его владельцем.

Основной дом имеет площадь 773 кв. м., дополнительно к нему построен гараж площадью 212 кв. м, есть также отдельно стоящий дом охраны.

Дом находится в окружении полноценного леса, фактически это усадебный комплекс с несколькими строениями, большой жилой площадью и высокой степенью приватности.

Интерьеры выполнены в характерной для дорогой загородной недвижимости 2000-х стилистике. Большие парадные пространства, бассейн, мрамор, колонны, лепнина, хрустальные люстры, массивная мебель, декоративная позолота.

Сам Шуфутинский рассказывал, что первоначально хотел более спокойный интерьер, однако архитектор Константин Козловский увлекся классической дворцовой эстетикой, и в результате дом получился гораздо более парадным.

Этот объект никогда не рассматривался как временное приобретение. Шуфутинский приобрел его уже после возвращения к постоянной жизни в России, и почти два десятилетия дом остается его основной загородной резиденцией.

Есть у Шуфутинского и значительно более компактный объект в Москве.

В конце 2024 года артист рассказал, что купил отдельную однокомнатную квартиру для хранения своих наград.

В ней находится большой концертный рояль, на котором размещена часть статуэток и премий, полученных за годы карьеры.

В результате у недвижимости появилась довольно редкая функция: не жилье и не инвестиция, а фактически персональное хранилище музыкальной биографии.

При всей известности и длительности карьеры Шуфутинский не похож на человека, который сознательно собирал портфель недвижимости.

Калифорнийский дом был местом семейной жизни в США. Пенсильванский покупался рядом с сыном. Внуково стало основной российской резиденцией. Московская квартира появилась исключительно ради коллекции наград.

Но именно поэтому эти объекты хорошо показывают разницу между недвижимостью для жизни и недвижимостью как финансовым активом.

Калифорнийский дом Шуфутинские купили за $500 тыс. и спустя много лет продали за $1,14 млн. Пенсильванский приобрели значительно дешевле, за $332 тыс., затем практически полностью реконструировали, но быстро выйти из него уже не получилось. При этом одни только налоги за время владения приблизились к первоначальной стоимости покупки.

Внуково представляет совсем другой сценарий: почти двадцать лет один и тот же дом остается основной резиденцией владельца. Здесь результат вообще не стоит измерять только ростом цены. Объект выполняет свою первоначальную функцию.

Получается довольно простая, но часто забываемая вещь. В недвижимости финансовый результат важен далеко не всегда. Иногда дом покупают ради семьи, места, привычки или собственного образа жизни.

А уже потом выясняется, сколько все это стоило.