Манжерок как новый Сочи: почему сейчас лучшее время для входа в недвижимость на Алтае
Текст: независимый эксперт Алексей Могила, специально для портала «Элитное.ру»
В начале мая ездил на Алтай, в Манжерок. После поездки у меня осталось ощущение, что сегодня Манжерок (на фото ниже) – это Сочи середины нулевых, сразу после объявления, что там будут проходить зимние олимпийские игры. Сейчас алтайский курорт находится на стадии, когда инфраструктура уже начинает складываться, а деньги массового инвестора туда еще не пришли. Нередко частный капитал заходит в регионы либо слишком рано – в «грязь и поле», либо слишком поздно – когда вся доходность уже выбрана девелоперами и первой волной инвесторов. Манжерок находится в промежуточной точке, которая с инвестиционной точки зрения является наиболее выгодной: базовая инфраструктура уже создана, но потенциал роста – огромный.
В качестве доводов я бы выделил несколько моментов. Во-первых, сама природная локация, она, без сомнений, уникальна. Но в моменте куда важнее характер капитала, который заходит в этот регион. Так, «Сбер» выступает не просто инвестором, а фактически драйвером развития территории: аэропорт, гостиницы, горнолыжная инфраструктура. Отмечу, что аэропорт получил статус международного, и в 2028 году ожидается открытие нового терминала и полосы для широкофюзеляжных самолетов.
Это означает, что развитие не остановится на полпути – проект изначально реализуется как системный. Параллельно заходят и другие крупные игроки, например, группа АФК «Система» в партнерстве с девелопером «Амтек» уже получает сертификацию на первую очередь комплекса сервисных апартаментов «Cosmos Stay Алтай Катунь», и большая часть лотов в этом проекте уже распродана.
Это для меня является главным сигналом: рынок перешел от стадий «идея» и «тестовый проект» к этапу системного развития. Поэтому можно сделать вывод, что это история не про один удачный инвестиционный проект, а про формирование новой глобальной точки притяжения капитала. Игровая зона – существующая и в перспективе новая (в течении этого года) – вызывают серьезный интерес со стороны как российских, так и азиатских туристов.
Так, еще 1,5-2 года назад в одном из премиальных апарт-комплексов на этом курорте лоты продавались по 350-400 тыс. рублей за кв. м, сегодня – по 800-840 тыс.
Динамика цен на недвижимость это подтверждает. Сегодня в Манжероке строятся в основном отели и сервисные апартаменты. Так, еще 1,5-2 года назад в одном из премиальных апарт-комплексов на этом курорте лоты продавались по 350-400 тыс. рублей за кв. м, сегодня – по 800-840 тыс. И это не аномалия и не маркетинг, а реакция рынка на инфраструктуру, которая начинает работать. Просто доходность на уровне 13-14% годовых через управляющие компании делает вход понятным даже для консервативного инвестора.
Но отели и сервисные апартаменты – это только начало. Стоит ожидать волны строительства жилья для постоянного или, по крайней мере, длительного проживания. Тренд на удаленную работу и стремление к экологичной среде делают Манжерок привлекательным не только для коротких поездок. Среда для жизни и отдыха здесь уже сформирована. Воздух, ландшафт и атмосфера напоминают Швейцарию, только горы чуть пониже. Зимой работают трассы, летом – пешие маршруты, рыбалка, охота и велнес-ретриты. Особую атмосферу месту добавляют шаманы, говорят, они тут «правильные». Но это лирика, куда важнее, что круглогодичный цикл убирает главную проблему курортных рынков – сезонность.
Не стоит упускать из виду и логистику: четыре часа из Москвы плюс двадцать минут от аэропорта до курорта. Это открывает доступ не только столичным покупателям, но и платежеспособному спросу из Сибири – Кузбасса, Бийска, Кемерово и многих других городов. Для них Алтай – исторически и географически близкий премиальный актив, куда проще и быстрее добраться, чем в южные курорты.
При этом я бы не идеализировал ситуацию. Не стоит сбрасывать со счетов и регуляторные риски. Манжерок на данный момент во многом опирается на присутствие крупных игроков и особый режим развития территории. Любые изменения в приоритетах госинвестиций, параметрах особой экономической зоны или налоговой модели могут повлиять на окупаемость проектов. Добавим к этому специфический статус апартаментов, традиционные вопросы к регистрации, прописке и формату использования – и станет ясно, что это не аналог «депозита с видом на горы», а инвестиция с понятным, но все же биржевым профилем риска.
Но сегодня Манжерок находится в редкой фазе, когда крупный системный капитал уже зашел, а массовый частный инвестор – еще нет
Тем не менее, если смотреть на горизонт 3-5 лет, логика развития алтайского курорта просматривается достаточно четко. Появятся первые масштабные проекты жилья, усилится компонент постоянного проживания, сформируется более широкая воронка спроса как со стороны частных покупателей, так и со стороны бизнеса. И тогда рынок неизбежно перейдет к плавному, но устойчивому росту с периодическими «передышками» после фаз ускорения.
Но сегодня Манжерок находится в редкой фазе, когда крупный системный капитал уже зашел, а массовый частный инвестор – еще нет. Это короткое окно, которое обычно открывается между стадиями «идея для своих» и «тиражируемая федеральная история». Через несколько лет, когда на билбордах в Москве появятся хорошо отрисованные рендеры с Алтайскими горами и подписями «последние апартаменты», структура доходности неизбежно изменится – в пользу девелопера, а не раннего инвестора.