ОАЭ и Дубай потеряли статус «безопасной гавани»
Текст: главный редактор портала «Элитное.ру» Денис Тыкулов
Война с участием Ирана стала настоящим стрессом для рынка недвижимости Персидского залива за годы бума, особенно болезненно ударив по ОАЭ и Дубаю, которые продавали себя миру как «тихую гавань». Но после ударов по аэропортам, портам и жилым кварталам Дубая и Абу-Даби ореол безопасности дал трещину, и это мгновенно отразилось на покупателях: их мотивация сместилась в выжидательное поведение с требованием дополнительных условий.
Война застала рынки недвижимости стран Персидского залива на пике роста. Например, в прошлом году только в Дубае прошло почти 215 тыс. сделок на 187 млрд долларов. Это был рекорд рынка, причем существенная доля сделок пришлась на премиальное жилье на стадии строительства.
Ключевыми покупателями недвижимости в этих странах были инвесторы из Индии, СНГ, Европы и Азии
А первые два месяца 2026 года рынок региона обновил собственный рекорд: сделок стало на 30% больше (39 тыс. против 30 тыс. годом ранее), а их суммарная стоимость выросла на 78%, до 46 млрд долларов. По оценке кувейтского финансового центра Markaz, Саудовская Аравия, ОАЭ и Кувейт тоже входили в 2026 год с устойчивым спросом на фоне роста ВВП и диверсификации экономики. Ключевыми покупателями недвижимости в этих странах были инвесторы из Индии, СНГ, Европы и Азии.
Но с 1 марта картина резко изменилась: всего за несколько дней на фоне ударов Ирана индекс недвижимости Дубая (Dubai Real Estate Index) упал примерно на 20%, стерев весь рост с начала года. Стоит отметить, что рынок не обрушился. Уже со 2-3 марта только в Дубае регистрировались от ста сделок в день. Однако эксперты отмечают, что по сравнению с последними неделями до 28 февраля число новых бронирований и подписаний снизилось, сроки закрытия растянулись, а часть клиентов потребовала «заморозить» сделку до прояснения ситуации. Покупатели стали жестче в переговорах: чаще просят дополнительный дисконт или рассрочку с мягкими условиями оплаты. Публично брокеры уже озвучивают скидку в 4-5% от первоначально обсуждаемой цены, но это минимальный дисконт, с которым уже смирились продавцы, а покупатели хотят большего.
При затягивании конфликта доступность проектного финансирования снизится, что серьезно сократит темпы нового строительства
Но стоит учитывать, что снижение внешнего спроса на жилье и коммерческую недвижимость может компенсировать внутренний спрос стран Персидского залива, так как их бюджеты сильно завязаны на рост цен на углеводороды. А с начала марта мировые цены на нефть марки Brent выросли более чем на 25%. К тому же для девелоперов серьезно усложняется рефинансирование и запуск новых проектов. При затягивании конфликта доступность проектного финансирования снизится, что серьезно сократит темпы нового строительства.
По сути, можно говорить, что рынки недвижимости ОАЭ и Дубая отчасти выдержали стресс-тест. Аналитики уверены, что обвала цен в регионе не будет, но спрос снизится. Покупатели станут переносить сроки подписаний договоров и требовать дополнительные скидки. Можно говорить, что рынок устоял финансово, но потерял статус «тихой гавани». «Страховка от турбулентности» в регионе уже не действует.