Пять причин, почему застройщикам стоит обратить внимание на промышленный девелопмент

Текст: исполнительный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Павел Семенов, специально для портала «Элитное.ру»

Жилой девелопмент сегодня переживает не лучшие времена: маржинальность падает, а себестоимость строительства, наоборот, растет. Для любой девелоперской компании это системный вызов. Что делать структуре, бизнес которой выстраивался десятилетиями? На мой взгляд, застройщикам стоит повернуться в сторону промышленного девелопмента. Такой разворот будет рациональной пересборкой бизнес-модели. Есть, как минимум, пять причин обратить внимание на этот сегмент строительства.

Рентабельность промышленных проектов сегодня доходит до 25-35%, что на фоне сжимающейся маржи в жилье выглядит фантастикой. Вакансия качественных площадей в Москве упала ниже 1%, а неудовлетворенный спрос оценивается в 300-400 тыс. кв. м. Это не просто «горячий» сегмент. Это рынок тотального дефицита, где деньги лежат на поверхности, а реальный спрос диктует жесткие, но выгодные условия.

Для банка промышленный парк выглядит гораздо понятнее и надежнее, чем очередной жилой комплекс. Причины простые: долгосрочные арендаторы с прогнозируемым денежным потоком, высокая стоимость инженерной инфраструктуры (это залог того, что объект не обесценится), а также низкая вакантность – риски простоя минимальны. В итоге банки охотнее кредитуют такие проекты, а девелоперы получают возможность строить не только «на продажу», но и в инвестиционный портфель, то есть удерживать актив и получать стабильный доход годами. Это меняет саму модель бизнеса.

Программа «Места приложения труда» (МПТ) создает условия, меняющие правила игры: она позволяет застройщикам жилья получать льготы, если они параллельно создают промышленные объекты и рабочие места. Это не просто «бонус», а серьезный экономический аргумент. Кроме того, девелоперы промышленных парков получают доступ к земельным участкам на льготных условиях, снижению налоговой нагрузки, программам приоритетных инвестиций, развитию особых экономических зон и индустриальных парков с готовой инфраструктурой. И, конечно, политика импортозамещения дала мощный импульс отечественной промышленности – предприятиям нужны современные площади, и они готовы за них платить. По данным Росстата, в 2025 году в стране построили 3,4 тыс. промышленных объектов суммарной площадью 6,8 млн кв. м – это на 11% больше по количеству и на 3% по площади, чем в 2024 году. Рост есть, но он все еще не покрывает дефицит.

Предприятия больше не хотят строить самостоятельно. Раньше заводы возводили цеха своими силами – долго, дорого, неэффективно. Теперь они предпочитают покупать или арендовать готовые производственные площади. Это глобальный тренд, который пришел к нам с Запада, и он уже необратим. Инженерная инфраструктура становится главной ценностью проекта – не просто стены и крыша, а мощность электроснабжения, газ, вода, логистика. Участки с тяжелой инженерной нагрузкой – это штучный товар, и их цена только растет. Опять же, новые форматы – Light Industrial (компактные многофункциональные объекты внутри городской черты, совмещающие производство, склад и офис) и Build‑to‑Suit (строительство под ключ под конкретного арендатора). Они интегрируются в среду, создают рабочие места и снижают маятниковую миграцию.

И последнее – в регионах огромное количество бывших промышленных территорий. Перевести их в жилье невозможно (зонирование не позволяет), а вот реконструировать, разделить на небольшие производственные блоки или создать индустриальный парк – вполне. Получается новый продукт без освоения новых земель, экологично, быстро и экономически оправданно.

Промышленная недвижимость перестала быть «скучным активом». Это полноправный сектор со своей культурой эксплуатации и четкими метриками. Льготы могут скорректироваться, но новая модель поведения бизнеса останется. Компании не хотят нести риски самостоятельного строительства, инфраструктура стала главной ценностью, а редевелопмент определяет облик мегаполисов. Рынок повзрослел, и те, кто сменил фокус, уже забирают долгосрочную выгоду.

Как в кризис девелоперы диверсифицируют бизнес, осваивая другие сегменты рынка

Почему современные застройщики не возводят доходные дома