В конце XIX – начале XX века доходные дома в Российской империи были крайне популярны. К 1917 году на их долю приходилось 40% от всей жилой недвижимости столицы. Всего в Москве насчитывалось порядка 550 доходных домов, 195 из которых возвели непосредственно перед революцией, в 1911-1915 годы. В советское время доходные дома упразднили, как, впрочем, практически весь рынок коммерческого жилья. Однако и сегодня застройщики не проявляют большого интереса к рынку цивилизованной аренды.

Сделав в квартирах простой, но качественный ремонт, и сдавая их в наем, девелоперы могли бы получать хоть какой-то доход

Примеры цивилизованной аренды на московском рынке жилья можно пересчитать по пальцам. Так, в начале 2000 годов ГлавУпДК при МИД России приобрел пул квартир для работников дипломатических миссий, но снять жилье там может любой человек.

Более масштабный проект с 2022 года реализует «Дом.РФ». Финансовый институт профинансировал строительство 16 домов, расположенных в семи различных регионах страны (в Москве, Якутии, Свердловской области и т. д.). Все эти комплексы предназначены для сдачи жилья в аренду. Общий фонд арендного жилья компании «Дом.РФ» составит 10 тыс. квартир и апартаментов.

Однако подобных примеров немного, да и инициатива всегда исходит от государственных институтов. Застройщикам арендный бизнес на протяжении длительного времени был абсолютно не интересен. «Мы давно предлагали девелоперам, имеющим нераспроданные, введенные в эксплуатацию комплексы, выйти с ними на рынок аренды, – рассказывает управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо. – Сделав в квартирах простой, но качественный ремонт, и сдавая их в наем, девелоперы могли бы получать хоть какой-то доход, который бы дал возможность окупать проценты, копившиеся по кредитам. Однако застройщиков это не заинтересовало».

Доходными домами нужно еще и управлять, а это отдельный вид бизнеса, который потребует специальной статьи расходов и административно-организационной структуры

По словам коммерческого директора комплексной застройки Villagio Estate Светланы Клиновой, причин, по которым доходные дома не входят в пул распространенных видов бизнеса, у девелоперов несколько, но основная – низкая рентабельность. «Если бы показатели доходности и срока окупаемости арендного жилья были сравнимы или выше, чем от продажи квартир, то эту нишу давно бы заняли, – рассуждает она. – Но окупаемость арендного дома в среднем составляет 20 лет, тогда как при строительстве жилого дома девелопер, как правило, окупает кредит, полученный по проектному финансированию, в среднем за 2-3 года, то есть часто уже к моменту ввода объекта в эксплуатацию, распродав примерно 70% квартир. А если на строительство доходного дома брать заемные средства с существующими процентными ставками и 20-летним сроком окупаемости, то это не тот горизонт планирования доходности, который в нынешних условиях может позволить себе бизнес». Кроме того, замечает эксперт, доходными домами нужно еще и управлять, а это отдельный вид бизнеса, который потребует специальной статьи расходов и административно-организационной структуры.

Однако в последнее время ситуация хоть немного, но изменилась. Из-за дорогой ипотеки квартиры не продаются, а арендные ставки за последний год существенно выросли. В результате застройщики все-таки обратили внимание на рынок цивилизованной аренды.

Изначально компания ставила цель не заработать на аренде, а лишь привлечь внимание потенциальных покупателей

Так, группа «Самолет» в апреле 2025 года сообщила о запуске ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость». Это фонд готовых квартир и апартаментов с регулярным доходом от сдачи в аренду. Активы фонда в размере 3 млрд рублей сформированы готовыми объектами недвижимости в жилых комплексах ГК «Самолет»: «Вереск», «Тропарево парк», «Стремянный 2» и «Эко Бунино». Всего в управлении фонда более 200 квартир суммарной площадью 10 тыс. кв. м.

Еще один проект цивилизованной аренды запустил девелопер «Атомстройкомплекс» из Екатеринбурга. У этой компании в проекте Nova park остались 104 непроданные квартиры, 26 из них компания решила реализовать по модели аренды с последующим выкупом. Однако коммерческий директор ГК «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов замечает, что изначально компания ставила цель не заработать на аренде, а лишь привлечь внимание потенциальных покупателей. Ставки аренды в этих квартирах сделали выше на 20-30%, чем в среднем по рынку. «Чтобы отсечь людей, которых интересовала только аренда», – объясняет Данил Кузнецов. Тем не менее, квартиры нашли своих арендаторов-потенциальных покупателей всего за полтора дня.

Однако в принципе арендная модель застройщику не интересна. «С учетом того, что у нас кредит по ставке 23% годовых, нам выгоднее распродать квартиры с дисконтом 10-15%», – подытожил Данил Козлов. И ожидать, что модель начнет тиражироваться в будущем, не стоит. «В Госдуме несколько лет назад обсуждалось создание законопроекта о развитии арендного жилья, – напоминает Светлана Клиновая. – Если соответствующий документ разработают и примут и если в нем будут определены реальные льготы для девелоперов, реализующих доходное жилье, то перспективы у этого рынка могут появиться».