Покупатели элитных новостроек научились считать метры и перестали верить рендерам

Текст: главный редактор портала «Элитное.ру» Денис Тыкулов

Покупатели элитных новостроек меняют подход к выбору жилья. Если раньше важнейшими аргументами могли быть редкий адрес или имя архитектора, то теперь этого недостаточно. При выборе квартиры клиент все чаще оценивает практические характеристики будущего дома и качество окружающей среды.

Московский рынок элитного жилья в 2026 году вступил в фазу более рационального выбора. Активность покупателей существенно снизилась. За первые шесть месяцев текущего года, согласно данным аналитиков агентства NF Group, на первичном рынке элитного жилья Москвы было реализовано около 650 квартир и апартаментов, что на 27% меньше, чем за аналогичный период 2025 года.

Однако на фоне сокращения спроса девелоперы продолжают расширять предложение. По данным Nikoliers, в первом полугодии 2026 года на московский рынок вышло 10 новых элитных проектов суммарной площадью 103 тыс. кв. м, что на почти на 50% больше, чем годом ранее. В premium-классе активность также резко выросла: в первом квартале текущего года, по данным «Метриума», стартовали продажи в пяти новых проектах. Для сравнения: за первые три месяца прошлого на премиальном рынке столицы появился лишь один новый проект, а в 2024-м – два.

В результате количество лотов в экспозиции в высокобюджетных новостройках выросло на 20%. И девелоперам все сложнее продавать: сегодня недостаточно заявить о престижности проекта или привлечь архитектора с громким именем. Покупатели стали разборчивее: теперь они вникают в детали, сравнивают планировки, степень готовности проекта, инженерное качество и среду вокруг дома.

Один из явных трендов текущего элитного рынка – покупатели больше не гонятся за квартирами большой площади. Гораздо большее значение для них имеет функциональность. Большие кабинеты, гостевые спальни и столовые, которыми пользуются раз в год – остались в прошлом.

Зато, согласно исследованию девелопера Sminex, ключевым пространством дорогой квартиры стала кухня-гостиная: большинство опрошенных покупателей назвали ее главной функциональной зоной. Кроме того, по словам директора по продукту Sminex Александра Лагутова, покупатели дорогого жилья обращают внимание на наличие мастер-спален, гардеробных, а также дополнительные ванных комнат.

Также эксперты отмечают, что покупатели высокобюджетных новостроек больше не хотят покупать проекты на стадии котлована. Они хотят оценить объект не по рендерам, а по факту: увидеть вид из окна, проверить уровень инсоляции, качество фасадов и общественных зон, понять состав соседнего окружения и реальные сроки переезда.

По итогам первого полугодия 2026 года 62% сделок на первичном рынке premium-класса пришлось на проекты высокой строительной готовности, подсчитали аналитики NF Group. Тогда как, два года назад их доля составляла 23%, а в 2025-м – 41%. Сравнивая проекты «на бумаге» с готовым жильем, покупатель выбирает более понятный сценарий.

Еще одна ярка тенденция элитного рынка Москвы – спрос выходит далеко за пределы ЦАО. Центр города остается главным и самым дорогим рынком: на начало августа около 65% предложения лотов стоимостью от 100 млн рублей. было сосредоточено в ЦАО, а средняя цена кв. м здесь превышала 2,4 млн рублей. Но география реальных сделок в 2026 году меняется.

По данным «Intermark Городская Недвижимость», с января по июль в Москве была заключена 591 сделка с высокобюджетным жильем стоимостью от 100 млн рублей. Из них 301 сделка или 51% пришлась на ЦАО, а 290 сделок, или 49%, – на другие округа. Индекс экспансии элитного жилья, отражающий соотношение сделок вне центра и в ЦАО, достиг 0,96 – максимума с 2017 года. Для сравнения: в 2025 году он составлял 0,78, в 2023 году – 0,75. Это не означает ухода покупателей из центра. Скорее, рынок получил несколько конкурентоспособных альтернативных локаций. Главной из них стал запад столицы, который сформировал порядка 20% сделок (125 квартир и апартаментов). Еще 13% (77 сделок) – пришлось на СЗАО. В этих локациях жилые комплексы могут предложить покупателям то, чего часто не хватает проектам, расположенным в историческом центре города. Например, выход к реке, близость к большому парку, или – большую закрытую территорию с обширной инфраструктурой.

Рынок элитного жилья Москвы вошел в фазу зрелости. И теперь его развитие теперь будет определяться способностью каждого проекта подтвердить свою уникальность. Для покупателей это означает больше возможностей для выбора и переговоров, для девелоперов – необходимость точнее работать с продуктом и репутацией. И сильные проекты в дефицитных локациях сохранят спрос и ценовую устойчивость, тогда как у менее убедительных комплексов срок экспозиции будет активно расти.

Ландшафт как главный актив: как элитные ЖК Москвы конкурируют с коттеджными поселками

Не фасадом единым: как понять, что элитный дом сохранит качество через годы