Тестирование локаций: как девелоперы осваивают новые территории для элитного жилья
Текст: управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин, специально для портала «Элитное.ру»
На протяжении 30-летней истории существования рынка недвижимости девелоперы тестируют новые локации для строительства элитного жилья. Одним из первых примеров можно назвать клубный дом недалеко от станции метро Кунцево, по адресу улица Вересаева,6. Строили его в середине 90-х годов, и для того времени цена кв. м в этом проекте, который располагался в удаленной от центра локации и в окружении скромной типовой застройки, была самой высокой в Москве. Квартиры там стоили дороже, чем в центральных районах города, но были достаточно быстро распроданы. Однако район Кунцево не стал элитной локацией: дом со временем обветшал, и сейчас цены в этом доме лишь незначительно дороже окружающей застройки.
Чуть позже, в конце 90-х – начале 2000-х годов появилась целая серия элитных жилых комплексов, расположенных за городом. Например, дом в районе Тихвинского переулка и Мещерского парка, а также проект «Сосны» на Николиной Горе. Цена кв. м там была сопоставима с проектами на Остоженке, и покупатели, как не удивительно, находились. Однако упомянутые загородные локации не выросли до полноценных элитных районов, и стоимость кв. м в этих домах упала до уровня обычного типового жилья.
Обычно девелоперы начинают тестировать новые локации в «тучные» годы, когда спрос высок и продается все
Гораздо органичнее выглядит модель постепенного расширения элитной локации, когда новые районы дорожают на границах, примыкающих к уже сложившимся премиальным территориям. Когда спрос в таких зонах сформирован, дома рядом с зарекомендовавшими себя элитными районами смело можно считать их частью. В качестве примера можно привести Дорогомилово, дополняющее Арбат и Хамовники. Удачный пример – район Раменок и Мосфильмовской улицы, который фактически продолжает Хамовники по другую сторону Москва-реки.
Обычно девелоперы начинают тестировать новые локации в «тучные» годы, когда спрос высок и продается все. Можно вспомнить удачные «тесты» компании Barkli, которая является одним из ключевых застройщиков «Золотой мили». Но в 2000-е годы, помимо традиционных проектов на Остоженке, она активно осваивала Мещанский район, построив там дорогой и качественный дом Barkli Park. Аналогичная история вышла с проектом Barkli Residence (на фото ниже) на улице Орджоникидзе – элитный дом в удалении от центральных премиальных кластеров.
Проекты Barkli во многом дали импульс развитию этих территорий. В Мещерском районе можно выделать проект Lion Gate, расположенный недалеко от станции метро «Цветной бульвар». Девелопер смог реализовать концепцию дома с ценой кв. м примерно в три раза выше, чем у соседей, и полностью продать объем. Отмечу, что с появлением этого объекта цены локации начали расти, а вокруг Lion Gate появились новые дорогие ЖК, ориентирующиеся на этот уровень, – такие как Forum, Phantom и «Дом Франка». Во многом благодаря проекту Lion Gate статус данной локации заметно повысился и по уровню восприятия приблизился к району Хамовники.
Все эти районы объединяет одно: они примыкают к центральным локациям, которые уже стали элитными и имеют высокий спрос на вторичном рынке
Похожая ситуация сложилась на Шаболовке: реализовав там эксперимент, Barkli показала, что в этой зоне можно строить и продавать элитные ЖК. Район постепенно стал восприниматься как премиальный и теперь дополняется новыми объектами, например, ЖК Shift. Все эти районы объединяет одно: они примыкают к центральным локациям, которые уже стали элитными и имеют высокий спрос на вторичном рынке.
Еще один успешный кейс – проект The Mostman (на фото ниже) на окраине Таганского района, где ранее не было элитных клубных домов. Благодаря скрупулезному подходу и высокому качеству строительства дом на этапе реализации продавался в среднем в 2,5 раза дороже других проектов в локации. Уже около пяти лет после сдачи он держит уровень цен, сопоставимый с центральными элитными районами. Это результат работы над концепцией и качеством.
В чем специфика реализации таких проектов? Если в сложившихся районах цена кв. м на 70-75% определяется ценностью локации, а задача девелопера – просто построить дом не хуже других, то в еще не освоенной локации соотношение почти противоположное. Вклад локации в цену составляет около 30%, а 70% – это качество и концепция, которые создает девелопер. Если ожидания не оправдаются, то спроса на квартиры не будет, и цены на них постепенно станут снижаться. И примеров, когда тестирование новых локаций заканчивается неудачей, на рынке элитного жилья много.
Сегодня появляются новые проекты в не самых престижных районах с ценой кв. м от 1 млн рублей. Однако мы не спешим относить эти районы к элитным локациям. Новым проектам предстоит пройти проверку временем и вторичным рынком.