Скоро рынок жилья полностью перейдет с долевого строительства на проектное финансирование. Уже вступили в силу поправки, ужесточающие требования к девелоперам. Кроме того, девелоперы могут добровольно, а с 1 июля 2019 года – в обязательном порядке, переходить на схемы расчетов с использованием эскроу-счетов. В этом случае деньги покупателей жилья в новостройках начнут поступать не застройщикам, а банкам, которые будут хранить средства до сдачи дома в эксплуатацию. С одной стороны, такой подход защитит дольщиков, что особенно актуально после краха одного из крупнейших подмосковных девелоперов (компания Urban Group). С другой – застройщикам придется строить за счет кредитов, из-за чего ряд игроков может уйти с рынка. Поэтому, пока длится переходный период, покупателям особенно важно внимательно подходить к выбору проекта. Тем более, пока еще можно рассчитывать на значительную экономию при покупке жилья на стадии котлована или на большую площадь за меньшие деньги. Портал «Элитное.РУ» вместе с агентствами недвижимости и застройщиками выделил главные факторы, позволяющие обезопасить себя при приобретении квартиры в строящемся доме.

«Основным риском при покупке квартиры в новостройке, безусловно, является замораживание стройки и задержка сроков строительства, – отмечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. – Впрочем, в элитном сегменте такие ситуации встречаются довольно редко: девелоперы дорожат своей репутацией и стараются соблюдать сроки строительства». Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отмечает, что застройщикам невыгодно откладывать завершение строительства, когда проект находится уже в активной стадии, и основные вложения в объект уже сделаны. Затраты на получение земельного участка, проектирование, согласование техусловий подключения инженерных сетей, обустройство строительной площадки, разработка нулевого цикла и прочее составляют до 50% себестоимости.

Кроме того, элит-класс меньше всего ощутит последствия перехода на проектное финансирование. По словам управляющего директора «Метриум Премиум» и участника партнерской сети CBRE Ильи Менжунова, это связано с политикой самих девелоперов, стремящихся вывести в продажу максимально готовый объект, чтобы продать его дороже. На первичном рынке элитного жилья нет квартир в корпусах, находящихся на начальной стадии строительства, 38,1% лотов продается в домах на этапе монтажных работ. Примерно четверть квартир – 25,4% – в новостройках, где идет отделка. Наконец, наибольшую долю занимают лоты в уже сданных проектах (36,5%).

Спрос также сосредоточен на уже построенных домах. «В отличие от комфорт- или бизнес-класса, в высокобюджетном сегменте покупатели, – добавляет Илья Менжунов, – менее ограничены в средствах и могут себе позволить приобрести уже готовый объект, не вкладывая деньги на этапе котлована ради экономии». Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков уточняет, что и на этом рынке покупают на этапе котлована или во время строительства. Но с тех пор, как инвестиции стали невыгодны, люди начали приобретать жилье для себя, то есть резко обозначился спрос на сданное жилье, причем с отделкой, а в элитном сегменте и под ключ. «Лишь около 20% инвесторов, – поясняет Екатерина Румянцева, – решается на покупку на этапе проектирования или земляных работ».

Можно изучить Единый реестр застройщиков, ведущий рейтинг девелоперских компаний

«Иногда клиентам, – отмечает Юрий Щербаков, – так нравится проект, который будет сдан, скажем, через два или три года, что они идут на риск. И здесь большую роль играет и репутация застройщика, и история его предыдущих объектов». По мнению Ильи Менжунова, важно проанализировать, не было ли нарушений прав дольщиков на предыдущих его проектах. Можно изучить Единый реестр застройщиков, ведущий рейтинг девелоперских компаний, место в общем списке которых определяется исходя из наличия/отсутствия проектов с переносом сроков ввода. Также можно просмотреть картотеку арбитражного суда. Это поможет выявить наличие финансовых проблем у девелопера, если он неоднократно судился с субподрядчиками.

Директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина также отмечает, что надежность девелопера и его прошлые «заслуги» играют немаловажную роль при выборе жилья. Однако в последние десять лет особое внимание покупателя при покупке квартиры у застройщика направлено скорее не в сторону его портфолио, а в сторону документов на строительство. Речь идет о разрешении на строительство, документах на землю (договор аренды или свидетельство), ГПЗУ, документах на само юрлицо девелопера, заключении Мосгорэкспертизы, графике строительства и форме договора на приобретение. При наличии такого пакета, а также понятном финансировании проекта, риски покупателя минимальны.

Если вам предлагают заключение предварительных договоров, то это значит, что у застройщика нет или не хватает каких-либо разрешительных документов

«Желательно, чтобы в проекте, – отмечает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, – был заключен и зарегистрирован в Росреестре как минимум один договор долевого участия, потому что перед такой процедурой уполномоченные органы проверяют застройщика на соответствие его требованиям закона о долевом строительстве. Кроме того, важен формат договора. Нередко девелоперы предлагают заключать разные формы так называемых предварительных договоров. Они могут называться «предварительным договором долевого участия» или «предварительным договором купли-продажи». Если вы приобретаете квартиру в строящимся доме, который еще не введен в эксплуатацию, то такие соглашения незаконны и недействительны. Если вам предлагают заключение предварительных договоров, то это значит, что у застройщика нет или не хватает каких-либо разрешительных документов, которые он мог бы подать для государственной регистрации обычного ДДУ в Росреестр». Хотя Екатерина Румянцева утверждает, что ДДУ требуется только при продаже жилых помещений, при реализации апартаментов могут заключаться и другие договора.

Аккредитация ведущими банками, по словам Екатерины Румянцевой, также говорит в пользу девелопера и его жилого комплекса, и, хотя не является гарантией защиты от рисков, косвенно подтверждает, что банк проект проверил и посчитал надежным для кредитования. Денис Попов отмечает, что стоит обращать внимание и на динамику строительства объекта. Особенно хорошо, когда в жилом комплексе уже есть сданные очереди строительства, как, например, в «Садовых Кварталах» (на фото выше), и покупатель может оценить качество проекта. Еще одним подводным камнем при покупке нового жилья может стать низкая ликвидность проекта. На рынке элитных комплексов Москвы конкуренция сегодня достаточно серьезная, и активные продажи ведутся лишь в половине из представленных на рынке проектов. А в 8 из 45 элитных новостроек (17%) за первое полугодие 2018 года вообще не было заключено ни одной сделки.

Фактором, повышающим надежность вложений, станет наличие банковского финансирования или открытой кредитной линии

А Илья Менжунов отмечает, что из-за перспективного перехода к продажам через эскроу-счета, фактором, повышающим надежность вложений, станет наличие банковского финансирования или открытой кредитной линии. Это касается только новостроек, заключивших первый ДДУ после 1 июля 2019 года. Но уже сейчас девелоперы начнут наращивать финансовую «подушку безопасности», страхуясь от возможных проблем с получением проектного финансирования. Ведь дело состоит в том, что не все банки готовы кредитовать строительство элитных новостроек по причине ограниченного спроса в данном сегменте. Банки же заинтересованы иметь в залоге самое ликвидное жилье, которое в случае необходимости можно реализовать в сжатые сроки, а дорогая недвижимость может продаваться годами. Поэтому сегодня девелоперы заинтересованы в налаживании сотрудничества с банками или соинвесторами.